面对招商大厦这样一个现代化办公楼，选择怎样的管理方式才能达到最佳的管理效果，这是我们作为物管企业所确定管理方式的重要课题，我公司在深入调查研究的基础上确定了招商大厦物业管理的基本思路是：
严格资质管理，选用专业素质和综合素质均较高的各类专业技术人才，以严格的管理制度规范各类服务，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率,高水平的综合一体化管理,加强精神文明建设，实施品牌战略。
我们拟定管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。
一、组织系统 1 组织机构（一）
2 组织机构图说明
2.1 从招商大厦内部管理机构图中可以看出，管理处将在各使用业主的监督下和行业行政主管部门的指导下实行爱涛物业公司领导下的主任负责制，这是一种垂直领导方式，各部门不设部门经理，均
服务保障部 保洁绿化部 餐 饮 部 安全护卫部 工程设备部 苏兴大厦物业管理处 江苏省经贸委等各业主 江苏爱涛物业管理有限公司行业行政主管部门 由主管负责，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由管
理处主任直接负责，各项具体工作在各部职责范围内由各部主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，主管向主任负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一，联系简捷，工作高效。 2.2保洁绿化部负责大厦保洁、绿化，安全护卫部负责大厦安全、消防、交通，工程设备部负责设备管理、维修养护及便民服务等工作；服务保障部负责管理处的财务工作、租赁和收费工作、文件资料的管理及电脑打字、便民服务与大厦文化活动等工作。餐饮部负责大厦的餐饮供应工作。
二、运作程序系统 1 整体流程
各类工种岗位培训 建立各种规章制度 大厦接管 业主进驻 1整体运作流程 1.1 整体运作流程图说明：
1.1.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环
日常管理与维修养护 服务保障部 保洁绿化餐饮部 安全护卫工程设备部 各级各类人员开展物业管理工作 节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。
1.1.2 整体运作的各个环节管理处可以按照爱涛物业ISO9002质量保证体系进行运作，它同样适用于招商大厦物业管理处的整体运作方案。
1.1.3 在管理处的整体运作过程中将始终运用现代化的电脑管理网络系统，从方案的拟定到各项工作任务的完成都实现智能化管理。
1.1.4在整体运作过程中，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。
2、管理运作机制
业主 上级行政主管部门 公司总经理室 报告 管理处主任、副主任 指报示 告 指 令
反馈 服务地点 命令 员工 主管1
3、各项工作流程：
各项工作流程包括： （1）物业验收接管程序； （2）办理进驻程序； （3）档案建立程序； （4）房屋室内维修程序； （5）公共设施维修、保养程序；（6）治安管理运作程序； （7）消防应急程序；
任任务务A B 指示 反馈 命令 服务地点 主管2 员工
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