北京市均豪物业管理股份有限公司
第四章
一、
项目组织架构及职责
项目管理机构运作方法及管理制度
1. 组织架构
依据公司的矩阵式管理模式，本项目由均豪杭州分公司和园区SUB管理部管理。本项目正式运营期的组织架构为：
项目经理1人客服文员1人保安队长1人领班兼巡逻3人保安员14人综合维修工1人高压配电3人工程主管1人维修电工1人保洁员6人保洁领班1人
2. 岗位职责
（1）各部门职责说明： 能源安全部：
机房管理、日常维保的监管、改造维修项目的监管和跟进；管理区域包括但不限于设备机房养护巡视，屋面的定期清理和设备保养；日常零星维修落实。
保安与通讯：
综合秩序管理、保安管理、交通管理、治安管理、停车管理、消防管理。 环境服务：
库区环境卫生清洁，垃圾桶清洁及管理，绿化及建筑小品清扫整理；卫生间及工作间内的清洁等。
（2）各岗位职责 A. 中控岗：
a) 有效利用智能监控系统，保证 24 小时值班监控。
b) 负责对进出园区的人员进行核实登记，凭工作证和其他证明手续予以放行，禁止无关
人员进入。
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c) 接待来访客户，做好相关礼仪工作，并维护园区内正常秩序。
d) 负责对进出园区的人员进行核实登记，对运出物品的车辆，要核实出门条后方可放行，
并做好登记。
e) 发现乱停车现象，及时制止；对所辖区域单车、电瓶车、摩托车的不规则摆放进行管
理。
f) 监管辖区范围内公共卫生、公用设施完好情况，发现违章和受损坏的现象及时制止，
情节严重的向主管领导报告。
g) 负责值班室内的对讲机、充电器、强光手电等的摆放整齐，及值班室内的卫生工作，
认真履行交接班制度，保持治安岗亭周围的卫生环境。遇有紧急情况和重大问题时要及时、具体、准确地向上级领导请示报告。
B. 巡逻岗：
a) 按照巡逻路线、巡查点进行安全防范巡视，发现问题及时记录并上报，及时清查排除可疑
人员和物品。
b) 熟悉园区布局，各种公用设施、设备的分布位置。 c) 园区内严禁抽烟，如有发现及时制止。
d) 巡视检查各消防通道是否畅通，消防器材是否完好，监督检查园区内设置的各类消防、安
全、交通灯标识齐全醒目，有无消防隐患，将巡查中发现的问题和异常事件记录并上报。 e) 发现乱停车现象，及时制止；对所辖区域单车、电瓶车、摩托车的不规则摆放进行管理。 f) 对于违反物业管理规定，影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。
g) 监管辖区范围内公共卫生、公用设施完好情况，发现违章和受损坏的现象及时制止，情节
严重的向主管领导报告。 C. 工程岗：
a. 熟悉项目环境，熟悉项目所有设施设备的位置，熟练掌握所使用设备的操作技能，严格执行操作规程，保持设备完好运行。
b. 负责园区内配电室、消防泵房、水箱间、发电机房、园区内照明设施、中监控室、大门口挡车装置等日常巡视检查并作好记录，发现问题及时维修并上报项目主管。
c. 工作场所干净整洁，设备房干净整洁，物品摆放整齐，无杂物，设备干净、无尘。 d. 各类设备有完整的巡检、维修、保养记录。所有设备运行正常，设备发生故障及时维修，并做好记录上报项目主管。
e. 对空气和温度有特殊要求的设备房，要注意通风散热。 f. 外来人员进入设备机房要经项目主管同意，同时要登记记录。 g. 设备机房要有防鼠措施。
h. 所有器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。 i. 专用工具、安全用品应放置在指定位置。
j. 坚守岗位，每天对设备进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报项目主管并及时处理。
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k. 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 l. 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。 m. 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。
n. 按照项目主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。 o. 严格执行公司制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。 p. 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。 D. 保洁岗：
a. 保洁服务人员根据甲方要求的工作时间进行日常保洁工作。
b. 每天早上8：30之前保洁员负责清理园区公共区域绿化带内的杂物和树叶，使其保持整洁美观。
c. 每周保洁员对园区公共区域绿化带进行一次大清理。
d. 园区公共区域道路保洁要保证每日普扫两遍，其余时间巡回持续保洁。
e. 首次普扫必须在规定时间完成，不能按时完成的须提前进行普扫。工作时间内，不间断进行巡回保洁清扫。
f. 将作业面段划分区域，每个区域由一名保洁员负责，按划分的面段实施分片包干作业，分段督导跟踪，分点检查考核，严格落实目标责任制和质量问责制。
g. 下雨和高压水枪冲洗后应及时扫水；路面和人行道的季节性落叶要及时清扫。
h. 每天保洁员负责巡查园区公共区域绿植生长情况，如有出现绿植生长不良或缺植情况，及时上报项目主管，并通知园林质保单位及时养护、补栽。
i. 对园区公共区域电杆、卫生桶、停车棚等上面的乱贴、乱画、脏、污物进行清理扫除，公共区域可视面白色垃圾的清理、路沿石黄边、灰边的清洗、铺砖路面杂草的清除等作业。
j. 负责管理清扫工具、清运工具，负责园区内生产垃圾及生活垃圾的清运工作。
k. 保持园区办公区公共走廊、楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到每天擦拭，保持环境美观。
l. 洗手池无皂迹、无污点，无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁。
m. 墙面、天花板卫生，整洁美观，无蜘蛛网、灰尘、印痕、脱皮、污迹，做到每周至少清扫一遍。
n. 垃圾箱位置设置合理、数量充足，无外溢现象，表面干净无污迹，每天清理一次。 o. 负责园区办公区的公共厕所卫生及墙面、地面卫生、蜘蛛网、污物，做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹。 p. 严格按照园区客户要求标准进行保洁作业。
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二、 管理机制
1、实行目标管理责任制
现代科学管理包括基础管理、职能管理和战略管理三个层次，激烈的市场竞争又催生出新一代
前沿管理理论，如全新的人力资源管理理论、激励理论，企业再造（业务流程重组）、管理创新理论、学习型组织（第五项修练）以及客户导向概念等。这些崭新的管理理论核心内涵都体现在重视客户需求、重视人的因素和组织效率。
公司奉行管理制胜理论，注重企业竞争中的管理因素，并在管理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目标管理责任制，并把这些经验作为建立现代企业制度、推动科学管理的重要措施，收到了积极效果。目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给项目的管理团队，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与管理团队的切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。这种管理体制使管理处各级管理人员责、权、利明确，在项目管理人员与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。
2、激励机制
物业管理的员工队伍中，大多数员工处于社会的底层，属于社会的弱势群体。如何建立有效的激励机制，激发全体员工的积极性和创造性，直接关系到项目的成败。公司深谙员工激励的巨大推动力，强调在严格、量化、规范管理的基础上融合激励机制。我们将重点通过三个方面建立激励机制。
（1）事业激励。
用公司确立的使命和企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行各级岗位考评和聘任制，形成员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气。
（2）量化目标激励。
实行量化管理和目标管理是公司推动科学管理的重要措施和经验。内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。
（3）效益激励。
优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数5%加薪或晋升、尾数5%降职或淘汰的原则，保持员工队伍的素质和活力。
企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在“人性”的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。树立员工也是公司内部客户的管理理念，创造宽松的环境，发现人才，重视人才，给人才创造机会，让机会造就人才，物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感和成就感。营造文化氛围，促进交流沟通，使员工具有“服务心、爱心和公德心”的人。
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