12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有() A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期
B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期 C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日 D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间 E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日 答案：ABD
13、关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有() A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动 B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力 C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产
D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产
E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产 答案：ABCD
14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括() A、市场状况 B、交易情况 C、区位情况 D、使用期限 E、开发程度 答案：ACDE
15、关于估价委托书的说法，正确的有()
A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书 B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草 C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明 D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求 E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内 答案：ACDE
1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果() 答案：√
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2、“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证() 答案：√
3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价() 答案：√
4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准() 答案：√
5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用() 答案：×
6、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格() 答案：×
7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响() 答案：×
8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价。则选取的报酬率较大() 答案：×
9、成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格() 答案：×
10、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在() 答案：√
11、实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由() 答案：×
12、标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用**型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法() 答案：×
13、城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分均质地域() 答案：×
14、评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层() 答案：√
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15、估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致()
答案：×
1.某商铺共二层，总建筑面积200m2,每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/m2，约定每年租金递增率为3%，运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。(10分) 答案
假定各年的租金收入均发生在年末 1.租约期内
该商铺一年前整体出租，年租金为1680，则目前年租金为:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2) 1730.4×200×(1一25%)/(10%一3%)[1一(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(万元) 2.租约期外
价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，则:
一层层高6m的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2) 二层层高3.5m的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2) (2917.215×100+1400.2632×100)(1一25%)/(10%一5%)[1一(1+5%)6](1+10%)6]/ (1+10%)4=107.7310(万元) 3.转售
转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率{(1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1一25%)/6%}×(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(万元)
V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)
2.某公司5年前通过出让方式职得土地面积2000m2、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年，第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入)，管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年，设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(10分)
答案1.重置成本
(1)土地成本:3000×2000×[1一1/(1+6%)45]/[1一1/(1+6%)50]=588.35(万元) (2)建设成本
1)第一年:1500×40%=600(万元)； 2)第二年:1500×60%=900(万元) (3)管理费用
1)第一年:600×3%=18(万元)； 2)第二年:900×3%=27(万元) (4)利息
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588.35×[(1+6%)2一1]+(600+18)[(1+6%)1.5一1]+(900+27)[(1+6%)0.5一1]=156.5711(万元) (5)销售税费150万元 (6)开发利润300(万元)
重置成本:588.35+1500+18+27+156.5711+150+300=2739.92(万元) 2.折旧
(1)门窗墙面修复成本=8(万元);
(2)装饰装修折旧额=540×3/5=324(万元); (3)设备折旧额=100×3/10=30(万元);
(4)长寿命项目折旧额=(2739.92一8一540一100)×1/48×3=130.745(万元) 折旧合计为:8+324+30+130.745=492.745(万元)
3.该宗房地产成本价值=2739.92-492.745=2247.175(万元)
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