关房屋开发成本对象的“基础设施”项目中，如果需要在不同成本对象间进行分配的，则应当先在“开发成本——基础设施费”科目进行归集，然后，按照“建筑面积法”将其分配计入有关房屋开发成本对象中。
四）、建筑安装工程费
房地产开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据不同的施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据房地产企业承付的已完工程价款确定，直接计入房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目。如果房地产企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，按照各项工程的预算造价比例，计算其标价，即实际建筑安装工程费。
为了适应税收征管的要求，现在的成本核算对象不再以独立建筑物为成本核算对象，而是按不同的房产类别作为成本核算对象，在一栋楼可能有几个成本核算对象，例如1——2层为商业用房，3——20层为住宅，地下是有产权的车库，这就要求工程管理部门分房产类型编制工程预算，其中要注意楼房基础造价不应平均分摊，应按层高分摊。在与施工企业进行工程决算时，应提出这样的要求。如果施工企业不能按要求提供工程决算，可以按照施工企业提供的整栋楼房的工程决算价格，按各类房产的预算成本比例进行分摊，计算各类房产的建筑安装工程成本。
房地产企业用于房产开发的各项设备，及附属与房屋工程主体的各项设备，应在交付安装时，计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 五）、配套设施费
房屋开发应承担的配套设施费是指开发小区不能有偿转让的公共配套设施。在具体会计核算的时候，应根据配套设施的建设情况，采用不同的核算方法。 1）、配套设施与房屋同步开发，发生的配套设施费支出，能够分清成本核算对象，并且可以直接计入有关成本核算对象的，会计核算时可以直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。如果发生的配套设施支出应由两个或以上成本核算对象分担的，应先在“开发成本——配套设施费”科目进行归集，待配套设施完工时，再按受益原则，采用“建筑面积法”分配计入有关成本对象的“配套设施费”成本项目。 2）、配套设施与房屋开发不同步进行，为保证收入和成本的配比，在计算完工房屋的开发成本时，对应承担的配套设施费可以采用预提的办法，即根据预算成本，按照“建筑面积法”，计算完工房屋应承担的配套设施费，计入成本对象的“配套设施费”成本项目。待配套设施完工时，按照实际成本对预提数额进行调整。 六）、开发间接费
房地产企业为管理开发项目而设立的项目管理部门所发生的开发间接费用，应当在“开发间接费”科目进行归集，期末，按照“直接成本法”分配计入有关开发产品的成本。（具体在第五节单独讲解）。
三、已完工开发产品成本的结转
对完成开发过程的商品房、出租房、代建房等，应在竣工验收之后，将其开发成本结转至“开发产品”科目。根据房屋开发成本明细账所记载的实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本——房屋开发成本”科目。“开发产品”科目应根据房产类别分别设置住宅、商业用房、别墅、车库等明细科目，分别进行明细核算。
第五节 开发间接费用的核算
一、开发间接费用的构成
开发间接费是指房地产企业部为管理开发项目而设立的项目管理部门，为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。由于这些费用
往往是管理多个成本核算对象而发生的，因此无法将其直接计入某个开发产品的成本，而先在“开发间接费”科目归集，会计期末，按照合理的方法分配计入有关的开发产品成本中。 1、管理人员工资薪金：指房地产企业支付给在项目管理部门任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或受雇的有关其他支出。
2、职工福利费：项目部发生的职工福利费支出，在不超过工资薪金总额14%的部分据实列支。相关会计制度对职工福利费的归集和列支围也没有规和具体的列举，这里可以参考税法的规定，2009年1月《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）的出台对该项费用支出的规定进行了补充。《通知》中对职工福利费的容作了明确规定，具体包括：尚未实行分离办社会职能的企业，其设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。以及按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。
3、折旧费：项目管理部门使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等按规定提取的折旧费。
4、修理费：项目管理部门使用的固定资产、地址易耗品等所发生的修理费用。
5、办公费：项目管理部在履行项目管理工作中发生的文具、纸、印刷、邮电、书刊杂志、会议、差旅交通、集体取暖费等。
6、水电费：项目管理部门使用的水费和电费。
7、劳动保护费：项目管理部门职工的老大保护用品购置、摊销、修理费，职工防暑降温、清洁用品购置费，以及工地职工洗澡、饮水的燃料费、水费等。
8、工程管理费：委托专职的工程管理机构进行工程管理、质量管理、工程预决算的审核鉴证等发生的费用。
9、借款费用：房地产企业为开发房地产而接入的资金，开发时间超过12个月，在开发期间发生的借款费用，应计入“开发间接费”。
10、项目营销设施建造费：指房地产企业为销售房产而建造的销售部、样板房所发生的费用。
二、开发间接费的归集
开发间接费按照企业部不同的项目管理部门和费用项目进行明细核算。
房地产企业的开发间接费，借记“开发间接费”科目，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“银行存款”等科目。正确划分企业“管理费用”与“开发间接费”的界限，不的混淆。
三、开发间接费的分配 会计期末，企业对能够直接计入或能够分清成本核算对象的开发间接费用，直接计入成本核算对象。对几个开发项目共同费用或不能分清承担对象的开发间接费用，企业可以根据开发项目的经营特点，按照收益原则和配比原则分配计入各成本对象中。为了简化核算手续并防止重复分配，全部开发间接费用，仅对能有偿转让的房产、投资性房地产和能对外有偿转让的大型配套设施进行分配。分配方法有直接成本法和预算造价法。 一）、直接成本法
直接成本法是将实际发生的开发间接费按本期某一成本对象的直接开发成本占期全部
成本对象直接开发成本的比例进行分配的方法。计算公式： 本月实际发生的开发间接费
分配率=———————————————— 本月各成本对象直接费用总和
[例6]甲房地产公司甲项目管理部2012年5月份发生开发间接费90000元。该项目部管理着五个成本核算对象，本月直接成本为5100000元，其中：A住宅房1500000元，B住宅房800000元，C住宅房1350000元，D商业用房850000元，E楼为不能出售的配套设施，本月直接成本600000元。
分配率=90000/（1500000+800000+1350000+850000）=0.02 A住宅房应分配的开发间接费=1500000*0.02=30000元 B住宅房应分配的开发间接费=800000*0.02=16000元 C住宅房应分配的开发间接费=1350000*0.02=27000元 D商业房应分配的开发间接费=850000*0.02=17000元 E配套设施不用分配开发间接费用。 二）、预算造价法
是指按本期某一成本对象预算造价占期全部成本对象预算造价的比例分配开发间接费的方法。
本月某成本对象的预算造价
分配率=———————————————— 本月全部成本对象预算造价总额
某成本对象承担的开发间接费=本月实际发生的开发间接费*分配率
第六节 代建工程开发成本的核算
一、代建工程的种类与成本核算对象的确定
代建工程是指房地产企业接受委托单位的委托，代为开发的工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和开发容，采用不同的成本核算方法。
企业代委托单位开发的土地、各种房产所发生的支出，应分别通过“开发成本——代建土地开发”和“开发成本——代建房产开发”科目进行核算，并在两个科目下分别按照土地、房产等成本核算对象和成本项目归集各项费用支出，进行代建工程项目的成本核算。
代建工程的成本项目一般可设置：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费，一般不设配套设施费成本项目。
二、代建工程开发成本的核算 一）、定向开发工程
这种代建工程是指委托方指定开发地点、总体要求，具体开发事项全有房地产企业负责，建成之后移交给委托方。
房地产企业发生的各项代建工程支出，和对代建工程应分配的开发间接费，应计入“开发成本——代建工程开发”的借方和“银行存款”“应付账款”“开发间接费”等科目的贷方。
完成全部开发过程并验收合格的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发”的贷方，转让“开发产品——代建工程”的借方，在将工程移交给委托方，办妥工程价款移交手续后，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品——代建工程”科目，并相应的确认收入。
二）、受托代建工程
受托代建工程的特点是建设单位办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书，通过了相关的建设项目审批手续，房地产企业只是受托承办，负责组织施工，不垫付资金，工程完工后由施工企业直接与建设单位结算并开具发票，房地产企业另外向建设单位收取代建费。对房地产企业而言，受托代建是提供建筑安装管理劳务，属于营业税的服务业税目。
房地产企业受托代建工程应当通过“劳务成本”科目核算。代建工程所发生的费用应当借记“劳务成本”科目，贷记“应付职工薪酬”“原材料”“银行存款”等科目。工程完工后，按合同与委托单位结算代建手续费，借记“应收账款”科目，贷记“其他业务收入”科目，同时，结转劳务成本，借记“其他业务支出“科目，贷记”劳务成本“科目。
第四章 固定资产的会计核算 第一节固定资产的确认和初始计量
一、固定资产的概念及确认条件 （1）固定资产的定义：
注意：
①资产的持有目的不同，分类也可能不同，比如房屋，对于一般企业来说，大都用于生产经营，属于固定资产，而对于房地产企业持有的将用于出售的商品房，则属于存货； ②“出租”仅限于经营租赁方式出租的机器设备；如果是以融资租赁方式出租的资产，则其在租赁期不属于出租方的资产；如果是出租房屋建筑物等，则一般应该作为投资性房地产处理；
③使用寿命也可以用该固定资产所生产的产品或提供劳务的数量来表示； ④必须是有形的资产，以与无形资产相区分。
（2）固定资产的确认，首先应符合固定资产的定义，其次应同时满足以下确认条件： 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； 该固定资产的成本能够可靠地计量。
注意：“可靠地计量”在某些情况下也可基于合理的估计，比如，已达到预定可使用状态但未办理竣工手续的固定资产，应按暂估价入账，即其成本能够可靠地计量，且应计提折旧。
二、固定资产确认条件的具体应用 1.环保设备和安全设备。企业购置的环保设备和安全设备等资产，它们的使用虽然不能直接为企业带来经济利益，但是有助于企业从相关资产中获得经济利益，或者将减少企业未来经济利益的流出，因此，对于这些设备，企业应将其确认为固定资产。 2.固定资产的各组成部分。构成固定资产的各组成部分（如采用一揽子方式购入的生产线等），如果各自具有不同的使用寿命或者以不同的方式为企业提供经济利益，从而适用不同的折旧率或者折旧方法，此时，企业应将其各组成部分单独确认为单项固定资产。 3.备品备件和维修设备。企业拥有的备品备件和维修设备通常确认为存货，但某些备品备件和维修设备需要与相关固定资产组合发挥效用，例如民用航空运输企业的高价周转件，应当确认为固定资产。
三、固定资产的初始计量
固定资产应该按照成本进行初始计量，成本包括企业为构建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。 （一）外购固定资产
企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员工资。由于房地产企业开发产品和提供劳务不属于增值税应税产品和劳务，所以购置固定资产的进项税不允许抵扣，计入购置成本。
1.购入不需要安装的固定资产 基本分录： 借：固定资产
贷：银行存款等
2.购入需要安装的固定资产：
在取得成本的基础上加上安装调试成本等，按计入固定资产成本的金额，先计入“在建工程”科目，安装完毕交付使用时再转入“固定资产”科目。分录为：
（1）支付设备价款、增值税、装卸费
借：在建工程——××设备
贷：银行存款 （2）领用本公司原材料、支付安装工人薪酬
借：在建工程——××设备 贷：原材料 应付职工薪酬
（3）设备安装完毕达到预定可使用状态时，将在建工程结转为固定资产 借：固定资产——××设备 贷：在建工程——××设备
3.以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产 核算要点：
应按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
4.超过正常信用期分期付款购买固定资产
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付（正常信用期通常为3年），实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。折现率在考试时一般会告知。 借：固定资产
未确认融资费用 贷：长期应付款等
实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，应当在信用期间采用实际利率法进行摊销，摊销金额除满足借款费用资本化条件应当计入固定资产成本外，均应当在信用期间确认为财务费用，计入当期损益。 （二）自行建造固定资产
1.自营方式建造固定资产
企业以自营方式建造固定资产，其成本应当按照直接材料、直接人工、直接机械施工费等计量。
企业为建造固定资产准备的各种物资，应当按照支付的买价、运输费、保险费等相关税
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