房地产评估习题
1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：
上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为：
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。 解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表） 容积率 1.0 低价指数 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 128=125+100 ×3%[(1.6-1.5)/0.1] 100 105 110 115 120 125=100+100 ×5%[(1.5-1)/0.1] （2）案例修正计算。 评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数
A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米 B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米 C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米 D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米 E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米 F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米 （3）评估结果
案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)
2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出
让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。收集的有关资料如下：
①租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。
②租金平均每月每平方米85元。③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。 ④建筑物原值为4800万元。 ⑤家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4%。 ⑥经常费用平均每月8万元， 包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3‰计算。⑧营业税及附加为年总收入的5.5%。经估测，房地产的资本化率确定为8%。评估该写字楼2005年4月1日的价值。
解：(1)估算年有效总收入
年有效总收入＝15000×85×12×90% ＝1377（万元） （2）估算年运营成本
① 年经常费用＝8×12＝96（万元）
② 房产税＝1377×12%＝165.24（万元）
③年折旧费=原值（重置价）-（1-残值率）/使用年限 家具设备折旧费 =420×（1-4%）/10＝40.32（万元） ④ 年保险费＝4800×3‰＝14.40（万元）
⑤ 营业税及附加＝1377×5.5%＝75.74（万元） ⑥ 年运营成本＝96＋165.24＋40.32＋14.40＋75.74 ＝391.70（万元） （3）计算年纯收益
年纯收益＝1377－391.70＝985.30（万元） （4）确定房地产收益年限
房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期－房地产开始出租至评估基准日的年数＝50-2-3＝45（年）
（8）计算房地产评估价值
A1p?[1?] nr(1?r)
985.301 ?[1?]458%(1?8%)
?11930.41(万元）
建筑物的单价＝11930.41×10000÷25000＝4772（元/平方米） （5）评估结果
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为11930.41万元，约合每平方米建筑面积4772元。
三、计算题
1.评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为120
万元。假定折现率为10%，确定估测资产的价值 参考答案
解法（1）：逐年折现加和：
=20×0.9091+22×08264+24 ×0.7513+25×0.6830 +26×0.6209+27×0.5645+27×0.5132+27 ×0.4665+27× 0.4241+27×0.3855+120 ×0.3855
=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(万元) =1 974 270(元)
解法(2)：前5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830 +26×0.6209+27÷10%×[1-1÷(1+10%)]
10-5
×0.6209+120 ×0.3855
=1 974 270(元)
2．被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、12万元、15万元、16万元和20万元，试估测企业整体价值。另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。（假定折线率和本金化率分别为10%和11%） 解：(1) 企业整体价值
1012151620? ???2345(1?10%)(1?10%)(1?10%)(1?10%)(1?10%)=9.09+9.92+11.27+10.93+12.42
=53.63(万元)
(2)企业永续经营整体价值
101215162020?=+ ???(1?10%)(1?10%)2(1?10%)3(1?10%)4(1?10%)511%(1?10%)5
=(9.09+9.92+11.27+10.93+12.42)+112.89
=166.52(万元)
=
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