比；
RM ─ 抵押贷款资本化率（％），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比；
RE ─ 权益资金要求的正常收益率（％）。
4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应 按下式确定：
式中 RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价； RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价；
RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价； L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）；
B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。 4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产， 收益价值应为按收益 期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。 求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值， 宜求取自价值日 期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期 的价值， 然后将两者相减； 也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收 益期结束时的价值，然后将其折现到价值日期。 建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限， 且出让合同约定建设用地使用权期 间届
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满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产， 收益价值应为按收益期计算 的价值； 除此之外的房地产， 收益价值应为按收益期计算的价值与建筑物在收益期结束时的 价值折现到价值日期后相加。
4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值，可采用下式：
利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值，可采用下式：
式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m ）； VL ─ 土地价值（元，元/m ）； VB ─ 建筑物价值（元，元/m ）。
4.4 成本法
4.4.1 运用成本法估价，应按下列步骤进行： 1 选择具体估价路径；
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2 求取重臵成本或重建成本； 3 估算折旧； 4 计算成本价值。 4.4.2 成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度和 估价对象状况，选择适用的估价路径。在同等条件下，应优先选择“房地合估”路径。 选择“房地合估”路径的，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程进行估价。 选择“房地分估”路径的，应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价，并注意土地 和建筑物的成本构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算。
4.4.3 重臵成本或重建成本应是在价值日期重新购臵全新状况的估价对象的必要支出，或 重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容：
1 土地取得成本； 2 建设成本； 3 管理费用； 4 销售费用； 5 投资利息； 6 销售税费； 7 开发利润。 开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上， 根据开发建设类似房地产相应的一般利润 率来求取。
4.4.4 估价对象重臵成本或重建成本的具体构成内容， 应在第4.4.3条所列构成内容的基础 上，根据估价对象的实际情况合理确定，并应在估价报告中说明。
4.4.5 求取土地重臵成本，应求取土地在价值日期状况下的重臵成本，可采用比较法、成 本法、基准地价修正法。其中，土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余 期限。
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4.4.6 求取建筑物重臵成本或重建成本，应求取全新建筑物的重臵成本或重建成本，可采 用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取，或利用政府确定公布的房屋重臵价格 扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重臵价格， 应了解其内涵。 建筑物重臵成本宜用于一般建筑物， 或因年代久远、 已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和设备， 或因建筑技术、 工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。 建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。
4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，为建筑物在价值日期的重臵成本 或重建成本与在价值日期的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。
4.4.8 建筑物折旧应选用下列方法求取： 1 年龄-寿命法； 2 市场提取法； 3 分解法。 4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值，可选用下列公式：
1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式：
成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式： V ＝C〃q
式中 V ─ 建筑物折旧后的价值（元，元/m ）； C ─ 建筑物重臵成本或重建成本（元，元/m ）；
S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m ）；
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