房地产估价规范最新2012版

t ─ 建筑物有效年龄（年）； N ─ 建筑物经济寿命（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。

4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算， 根据建筑物的建筑结构、 用途和维护情 况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。 非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束， 且出让合同约定建设用地使用权 期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的， 应按自建筑物竣工时起至建设用地使用 权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。

4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧， 应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象 中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例， 通过这些可比实例的成交价格减去土地 重臵成本得到建筑物折旧后的价值， 然后将建筑物重臵成本或重建成本减去建筑物折旧后的 价值得到建筑物折旧。

4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧，应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧 等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。 物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于 修复所能带来的房地产价值增加额的，为可修复的；反之，为不可修复的。对于可修复的， 应估算其修复成本作为折旧额。

4.4.13 无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧， 注册房地产估价师都应亲自到估价对象现 场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，

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根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等 情况，以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。

4.4.14 成本价值应为房地产重臵成本或重建成本减去建筑物折旧， 或为土地重臵成本加上 建筑物重臵成本或重建成本减去建筑物折旧。

4.4.15 新近开发完成的房地产采用成本法估价的，可不扣除折旧，但根据其选址、规划设 计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况，经分析存在减价因素的，应予以 相应的减价调整。 4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、 抵押、 查封等因素影响的价值。 若估价对象的权益状况与此不同， 应对成本法测算出的价值进行相应的减 价调整。

4.5 假设开发法

4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行：

1 选用具体估价方法； 2 选择估价前提； 3 选取最佳开发经营方式； 4 估计后续开发经营期； 5 求取开发完成后的价值； 6 求取后续开发的必要支出； 7 求取折现率或后续开发的利息和利润； 8 计算开发价值。

4.5.2 假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法，应优先选用动态分析方法。 动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析， 不应单独计算后续开 发的利息和利润。 静态分析

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方法应单独计算后续开发的利息和利润。

4.5.3 估价前提应根据估价目的和估价对象，并经过分析，选择下列之一： 1 自行开发前提； 2 自愿转让前提； 3 被迫转让前提。 估价对象为在建工程的，应关注其所处开发建设状态，包括正常开发建设、停建、缓建 等。

4.5.4 选取最佳开发经营方式，应明确未来开发完成后的房地产状况和未来开发完成后的

房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后 的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。 最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选取。

4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止，包括后

续建设期、销售期和运营期。 后续开发经营期应根据估价对象状况、 未来开发完成后的房地产状况及经营方式、 同类 房地产开发项目相应的一般期限，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产 市场状况等来估计。

4.5.6 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值，一般应为未来开发完成后的房地产在

其未来开发完成时的价值；估计可预售或存在延迟销售的，应为预售或延迟销售时的价值； 应采用比较法、 收益法等成本法以外的方法， 并考虑类似房地产未来市场价格变动趋势进行 预测。 静态分析方法

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中的开发完成后的价值， 应为假设未来开发完成后的房地产在价值日期开 发完成时的价值，应采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。 开发完成后的价值采用比较法求取的， 应为开发完成后的房地产单价乘以未来开发完成 后的房地产面积或体积等；未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别的，应分别 为不同部分的单价乘以相应的面积或体积等后相加。

4.5.7 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的

各项成本、费用和税金，其构成项目如下：

1 建设成本； 2 管理费用； 3 销售费用； 4 销售税费。 估价前提为自愿转让和被迫转让的，构成项目还应包括估价对象取得税费。 后续开发的必要支出，在动态分析方法中，应为其在未来发生时的金额；在静态分析方 法中，应为假设其在价值日期发生时的金额。 后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式， 以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。

4.5.8 动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。

4.5.9 静态分析方法中的后续开发的利息，计息项目应包括估价对象价值及其取得税费、

建设成本、管理费用和销售费用，各项支出的计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。 后续开发的利润应在明确内涵和计算基数的

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