投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为： 利润=(63.85+37)×10%=10.09(元/m2) (5)土地增值收益。
土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则：
土地增值收益=成本地价×增值收益率=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率
土地增值收益=(63.85+37+5.39+10.09)×10%=11.63(元/m) (6)区域及个别因素修正。
在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。 经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。
(7)使用年限修正。
积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为： 使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率) (8)单位地价计算。
剩余使用年限
2
=1-1/(1+6%)=0.9457
2
50
土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)×0.96×0.9457=116(元/m) 2．基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为： 宗地地价=基准地价×K1×K2×(1+∑K)+F
式中 K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数；
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； F——开发程度差异修正值。 (1)基准地价成果介绍。
根据××县人民政府《关于××县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告》，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。 工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表
××县工业用地基准地价表 单位：元/m2
级别 一级 180 二级 140 三级 110 地价 基准地价
工业用地基准地价内涵为：基准期日为2001年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通讯，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。
(2)估价对象基准地价的确定。
估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m。 (3)地价影响因素及修正系数确定。
基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。
2
××县三级地区工业用地基准地价修正系数表
因素
区域在该地区位置
区 域 因 素
周围土地利用状况
个 别 因 素 个 别 因 素
地块在区域中位置 地块临路条件 供电保证率 供水保证率
形状 面积 坡度 容积率 内部开发成熟度
2.0 4.0 2.0 2.0 2.0 - 2.0 - 2.0 -
1.0 2.0 - - - - 1.0 - 1.0 -
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-1.0 -2.0 - - - -0.7 -1.5 -1.0 -1.0 -2.0
-2.0 -4.0 -2.0 -5.0 -5.0 -1.5 -3.0 -2.0 -2.0 -4.0
区域主干道等级 对外交通便捷度 环境优劣度 行业集聚效应
优 4.0 2.0 2.0 2.0 2.0
较优 2.0 1.0 1.0 1.0 1.0
一般 0 0 0 0 0
较劣 -2.0 -1.0 -1.0 -1.0 -1.0
劣 -4.0 -2.0 -2.0 -2.0 -2.0
(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定。
经实地调查，估价对象影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表所示。
做人对象地价影响因素条件说明和修正系数表
因素 区 域 区域在级别中位置 区域主干道等级 对外交通便捷度 条件说明 在地区的较偏位置 区域主干道 距车站近，便捷 评价 较劣 较优 优 修正系数/(%) -2.0 1.0 2.0 因 素 环境优劣度 行业集聚效应 地块在区域中位置 地块临路条件 有少量污染 同类行业 位于区域偏僻位置 临主干道 一般 一般 规则 一般适宜 平坦 1.4 内部具备建设条件 无 - 较劣 较劣 劣 优 一般 一般 一般 一般 一般 较优 较优 - - -1 -2.0 -4.0 2.0 0 0 0 0 0 1.0 -2.0 - -5.0 个 别 因 素 供电保证率 供水保证率 形状 面积 坡度 容积率 内部开发成熟度 特殊因素 合计
(5)期日修正系数的确定。
由于本次采用的基准地价的基准日为2001年8月25日，而估价基准日为2007年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。 (6)年限修正系数的确定。
基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。
(7)确定土地开发程度差异修正值。
本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通讯和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通讯费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通讯8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为-20-8=-28(元/m)。 (8)单位面积地价计算。
综上所述，评估宗地修正地价为：
单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+土地开发程度差异值=110×(1-5.0%)×1.06-28=83(元/m2) 三、地价的确定
1．地价确定的方法
2
由成本逼近法得到土地单价为116元/m，由基准地价系数修正法得到土地单价为 83
2
元/m，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116元/m。 2．估价结果
估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条
2
2
件下，于估价基准日2007年6月26日的国有出让土地使用权价格如下。
土地用途：工业用地。 使用年限：50年。
2
土地面积：30025.23m。 土地单价：116元/m2。
总地价：348.29万元。
总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。
第四部分 附件
(1)土地估价委托书复印件。
(2)待估宗地《国有土地使用证》复印件。
(3)委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件。 (4)待估宗地区蜮位置图，
(5)待估宗地现状照片。
(6)受托估价机构资质证书及营业执照复印件。
2007年度全国土地估价师资格考试试卷参考答案
土地估价案例与报告
一、案例分析题 (一)
1．评估前需要了解的关键信息 (1)是否符合规划。 (2)建筑物是否合法。
(3)是否交纳清有关税费。
(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。 (5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。 (6)有下列答案的可增加0.5分，但总分不超过5分：若是国有土地，是划拨还是出让(或
是否有产权证)。
2．已知的宗地个别条件
(1)宗地西高东低。
(2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。 (3)地下水位适中。 (4)红壤软土。 (5)不临路。
(6)面积1500m2。
(7)宗地内“四通一平”。 (8)无使用限制。 3．地价定义
(1)实际用途为工矿用地。
(2)设定用途为工业用地。
(3)实际开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整)。
(4)设定开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整)。 (5)土地使用权性质为划拨土地使用权。 (6)估价基准日定为2007年9月5日。
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