综合以上三个方面，判断目标市场的前景。 三、审查产品价格确定是否合理
价格分析是判定产品市场的基础，也是项目财务测算的依据，审查中应予以分析。价格分析包括现行价格水平、未来变化趋势及对项目产品市场的影响、项目产品价格的研究等内容。审查中应关注调查评估中是否对产品价格的走势进行了客观分析，是否充分考虑了供求关系变化、原材料价格变动、生产技术的发展、替代品的出现等因素对价格的影响，是否考虑了市场竞争的影响。对于需要政府价格主管部门按照有关原则要求确定价格的，如电力、供水、医院收费、学校收费等，需要了解国家政策的有关规定和变化趋势。如电力行业：目前的定价原则按先进企业的社会平均成本核定上网电价，发展趋势为“竞价上网，市场定价”。因此在价格分析中，应根据项目性质，综合以上多方面因素，审查判定产品价格确定是否合理。
四、产品竞争能力审查
（一）审查产品是否具备规模效益，判定生产规模确定是否经济、合理。
（二）审查产品在生产技术和工艺上是否具备先进性；产品质量是否稳定可靠，是否符合相关产品的国际、国家标准；是否具备品牌效应。
（三）审查申请人的经营管理水平，主要包括企业管理者的知识水平、领导素质、从业经验及员工培训等方面。
（四）审查申请人是否具有稳定的客户资源，对已经建立合作关系的客户，要通过审查企业提供的与客户签订的产品销售合同、意向书、合作协议书真实性、可行性，判定企业客户资源的可靠和稳定性；对新建企业，要分析其开拓市场的能力。
（五）审查营销策略的制订是否科学合理。主要审查产品市场定位、产品定价、广告宣传和营销网络建立等方面。
1、审查产品市场定位是否准确。重点包括：确认潜在的竞争优势、准确地选竞争优势、有效的传播企业市场定位观念。审查中要通过对企业市场定位的分析，判定企业目标市场定位是否明确合理。
2、审查产品是否具有价格竞争能力。
审查产品定价机制是否能够使产品定价成为可能的竞争手段，如政府定价的电力、供水、医疗、教育等公共产品一般不能通过低价倾销进行竞争。同时还要考虑定价机制改革对市场竞争力的影响。
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审查申请人的定价策略是否与其市场目标相适应。为及时快速抢占市场，企业往往会来用低价策略；对处于投入期和成长期的产品，为及时获取最大效益，企业一般会采用高价策略。
3、审查广告宣传策略的制订是否可行。对多数产品来说，广告宣传是提升产品知名度，增强件品竞争为的必要手段。但针对产品特点，应选择相适应的广告宣传方式。如对日用产品的宣传应选择电视、报纸等大众媒体；对化肥、农药、动物饲料的宣传应选择传单、海报等针对农村市场的媒体。在审查中，一要分析企业经营成本中是否考虑了必要的广告宣传支出；二是分析企业选择的广告宣传方式是否合理。
4、审查申请人营销网络的建立是否合理。营销网络是延伸产品销售区域、扩大产品销售的有效途径。企业应根据产品自身的特点，选择合适的销售区域建立营销网路。同时要平衡委托代理销售和自身建立网络的关系，力求经济合理。在审查中，要对企业营销网络建立的内容、必要性、合理性、经济性作出评价。
五、特殊行业市场分析应注意的问题 （一）房地产开发
1、审查区域内的经济发展和居民居住水平，主要包括人均收入和支出水平，目前住房等商品房消费水平和发展目标等。
2、审查区域内房地产市场状况，包括上年度竣工面积、销售面积、目前空置率、价格水平及走势；目前在建商品房面积，在项目计算期内预计完工面积；。
3、审查项目的竞争力，主要包括开发商的信誉和实力、项目所处区位、配套、设计、价格、质量、物业等方面的优势和劣势。
（二）收费公路项目
收费公路项目市场分析重点是车流量预测。目前通行的车流量预测的方法和程序为：对项目所处区域经济发展现状和趋势进行调查和估算，以基年交通工具出行OD调查为基础，利用“四阶段法”对未来车流量进行预测。在项目审查中，主要应对评估报告和调查报告中对车流量预测的准确性进行分析，要注意：以在几点：
1、通过查阅有关资料判定区域内组济发展现状调查和发展趋势预测是否符合实际； 2、审查判定基年交通工具出行OB调查数据来源是否准确，与区域内其它项目相比数据是否合理；
3、审查判定““四阶段法”预测过程是否准确，是否考虑了与本项目相近的公路和计
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算期内新建公路对顶目的分流因素。
（三）电力项目
目前电力管理体制下，电力项目的上网电量由本区域的电网公司决定，电价由政府价格主管部门按照有关原则确定。因此需要重点考虑以下因素：
1、区域内电力供需状况和发展趋势预测。查阅有关资料对评估报告或调查报告中对区域内电力供需现状调查的准确性进行审查；对未来市场的预测要综合考虑项目计算期内区域经济增长、新建项目的投产、落后生产能力的淘汰、区域以外电力的输送或输出等因素。
2、项目竞争能力分析。（1）股东背景，五大电力公司或两大电网公司为股东的项目，市场保证程度相对较高；（2）上网协议，为落实市场的保证性，项目业主与电网公司签订上网协议，可增强项目的竞争能力；（3）项目调峰能力，对于水电项目来说，如果具有年调节能力，项目在枯水期能照常发电，项目市场实现较有保证。
3、“厂网分开，竞价上网”政策实施后，电力项目的上网电量将主要由项目发电成本所决定，项目发电成本将是项目预期市场实现的重要保证，审查中应重点分析。F
（四）学校
1、近期宏观教育形势分析。例如高校：从宏观上看，我国高校扩大招生仍有一定的空间。一是根据《关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》，到2010年我国高等教育毛入学率要达到15％，而2001年我国高等教育毛入学率为13．3%（数据来源于2001《中国教育统计年鉴》）；二是预计2005－2009年我国将出现高等学校招生高峰。根据2000年和2001年《中国教育统计年鉴》公布的数据，我国小学毕业生数量在2000年出现高峰后开始回落，而初中和高中毕业生均呈现上升趋势：2001年初中毕业生比3000年增加98万人，升学率上升2．1个百分点，同期高中毕业生增加39万人，升学率提高5个百分点。在2000年以后升入初、高中的学生大部分将会在2005－2009年接受高等教育。
2、学校生源分析，包括招生对象、招生范围、招生计划及其可行性。
3、项目竞争能力分析，包括学校资质、师资与教育质量、在校学生近年就业率和升学率等指标、学校在全国和当地的地位、学校教学服务设施和收费水平、学校的发展前景等。
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第五章 项目财务效益及还款来源审查
通过对项目财务效益及还款来源审查，判断项目财务可行性和还款来源充分性，审查项目的贷款偿还能力。
一、项目财务合理性审查
项目财务合理性审查是项目财务效益和还款来源分析的前提和基础。通过对项目财务基础数据、参数、计算方法及与企业同类产品、同行业平均盈利水平的比较审查，判断项目财务指标的合理性；对审查发现的基础数据和参数取值不合理、计算方法不正确等问题，应要求调查、评估部门提供合理解释或重新测算。
（一）通过与本企业同类产品、竞争对手及行业盈利水平等因素作比较，初步判断财务指标的合理性
如项目盈利水平明显高于企业现有同类产品、同行业平均水平，应审查是否存在造成项目盈利水平较高的积极因素，该因素是否持续存在并对项目效益构成支撑。如不存在实质性有利因素，或该因素不能持续发挥作用，则项目财务测算合理性值得怀疑。
（二）财务评价参数与基础数据取值的合理性审查
在项目调查评估中，存在人为地调整部分参数、基础数据的情况，在信贷审查中应审慎对待。
1、项目评价参数。
（1）项目计算期。项目计算期包括建设期和生产经营期。项目建设期应与项目投资计划相对应；生产经营期应根据产品寿命期（如矿产资源项目的设计开采年限、收费公路的收费年限）、主要设施和设备的使用寿命期、主要技术的寿命期等因素综合确定。计算期一般不超过20年。
（2）财务基准收益率，是项目财务内部收益率指标的基准和判据，也是项目在财务上可行的最低要求：财务基准收益率应采用行业发布的基准收益率；没有行业标准的，可参考本行业一定时期的平均收益水平，结合项目的风险因素确定，或按项目占用资金成本加一定的风险系数确定。
（3）生产负荷，也称生产能力利用率，是计算销售收入和经营成本的依据之一。一般按项目投产期和投产后正常生产年份（达产期）分别设定生产负荷。在所有的达产期均按满负荷测算项目财务效益不符合企业生产情形的，不能认为是审慎和合理的。审查时应结
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