第一部分 市场解构
基本描述
六安市地理位置优越,临近合肥市,为皖西地区的中心城市,区域人口规模较大,城区人口近30万;
六安历史悠久,自然资源及旅游资源丰富,又为红色老区,在政策上得到国家的倾斜和支持;
六安交通便捷,宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展,对本项目产生极大的利好;
六安经济平稳增长,增速较低,年增幅约为6.5%,在安徽省各地级市中处于第三集团,经济实力及居民消费能力有限,2003年城镇居民可支配收入5139元,为安徽省最低水平,低于全省平均水平1628.55元;
六安是劳务输出大市,全市外出务工人员达到107万人,其务工所得为六安市居民的一个重要收入来源,返乡置业者为一潜在的有效需求群体;
旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力;也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。
项目介绍
1.地块四至
北面:北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望;
西面:西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城;
东面:东接天盈星城新地块和六安行政服务中心;
南面:南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴六安火车站;
2.主要规划指标
土地面积:261931平方米。
用地性质:住宅用地。
容 积 率:1.3。
建筑退让:退让佛子岭路25米,解放南路40米,退其它道路不少于5米,商业仅沿解放路布置,其他道路不得布置对外的商业门面。
3.地块周边规划
项目所处位置为南部新区,除规划建有市府办公区外,还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施,项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设,东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。
4.周边配套设施档次与项目档次存在差异,有待提高
⑴. 目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营,无法满足项目住宅中高档品位的需求,需要全面提升;
⑵. 项目距市中心3公里,7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显,紧靠312国道,向东可达合肥,向西可通河南,紧邻火车站,而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气; ⑶. 教育、医疗等社会配套严重不足。 ⑷. 其他配套设施现状;
①. 政府机构:项目东面临近六安行政服务中心和市委市政府新办公大楼。 ②. 教 育:项目北面有六安六中、交通小学和国防科技学校。 ③. 医 院:项目向西北磨子潭路上有六安市第二医院。 ④. 娱 乐:项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。 ⑤. 景 观:项目向北是沿河的城市公园。5.环境分析:
⑴. 区域环境:地块位于政务新区,火车站广场附近,是规划确定的城市发展方向,周边新建住宅项目渐趋增多,区域整体形象看好。
⑵. 居住环境:地块所处区域为新区,交通条件便利通达,但生活配套很不完善,临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
⑶. 景观环境:项目南边有规划中的森林公园,享有景观优势。
⑷. 商业环境:火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛,尤其是住宿、餐饮产业等。 ⑸. 竞争环境:作为居住新区,规划及在建了一批体量较大的住宅项目,后期市场竞争环境比较激烈。
⑹. 类比环境:目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅,并规划有部分别墅产品。SWOT分析
1.优势(STRENGTH)
⑴.地段优势
项目地块位于城南新区,近接火车站,该区域为六安市未来建设重点,尤其是市政府迁移到本区域,各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵.交通优势
项目地块紧邻火车站和312国道,火车站客运业务将于近期运营,对外交通便捷。
⑶.后发优势
本项目所在区域为新建城区,各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行,而无任何历史遗留的负担,这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
⑷.规模优势
本项目用地面积超过了26万平方米,社区规模在六安本地属前列。大规模社区有其集约优势,规模推广优势,各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现,满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
2.劣势(WEAKNESS)
⑴.项目所在区域尚处于开发初期,目前各种配套设施并不齐全,特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度,因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵.毗邻火车站及312国道,对居住区产生噪声影响较大。
3.机会点(opportunity)
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