第一部分 市场解构
基本描述
六安市地理位置优越，临近合肥市，为皖西地区的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；
六安历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持；
六安交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；
六安经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2003年城镇居民可支配收入5139元，为安徽省最低水平，低于全省平均水平1628.55元；
六安是劳务输出大市，全市外出务工人员达到107万人，其务工所得为六安市居民的一个重要收入来源，返乡置业者为一潜在的有效需求群体；
旧城改造以及行政新区的建设是六安城市建设的推动力；也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。
项目介绍
1．地块四至
北面：北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望；
西面：西临解放南路和安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城；
东面：东接天盈星城新地块和六安行政服务中心；
南面：南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴六安火车站；
2．主要规划指标
土地面积：261931平方米。
用地性质：住宅用地。
容 积 率：1.3。
建筑退让：退让佛子岭路25米，解放南路40米，退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路布置，其他道路不得布置对外的商业门面。
3．地块周边规划
项目所处位置为南部新区，除规划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施，项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设，东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。
4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高
⑴． 目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；
⑵． 项目距市中心3公里，7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠312国道，向东可达合肥，向西可通河南，紧邻火车站，而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气； ⑶． 教育、医疗等社会配套严重不足。 ⑷． 其他配套设施现状；
①． 政府机构：项目东面临近六安行政服务中心和市委市政府新办公大楼。 ②． 教 育：项目北面有六安六中、交通小学和国防科技学校。 ③． 医 院：项目向西北磨子潭路上有六安市第二医院。 ④． 娱 乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。 ⑤． 景 观：项目向北是沿河的城市公园。5．环境分析：
⑴． 区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
⑵． 居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
⑶． 景观环境：项目南边有规划中的森林公园，享有景观优势。
⑷． 商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。 ⑸． 竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。
⑹． 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品。SWOT分析
1．优势（STRENGTH）
⑴．地段优势
项目地块位于城南新区，近接火车站，该区域为六安市未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵．交通优势
项目地块紧邻火车站和312国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
⑶．后发优势
本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
⑷．规模优势
本项目用地面积超过了26万平方米，社区规模在六安本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
2．劣势（WEAKNESS）
⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．毗邻火车站及312国道，对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点（opportunity）
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