物业管理业存在的涉税问题

物业管理业存在的涉税问题

第一节 物业管理业税务检查情况

为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从2003年我市地税系统实施税务检查的物业管理公司中，随机抽取了50个案例进行统计分析。在被抽取的50个案例中，有问题46户，有问题率达到92%，如图3-1所示。在检查有问题的46户中，最高查补税款114万元，最低查补税款3400元，平均查补税款15万元。从查补税款分布看，营业税占71.32%，企业所得税占17.66%，个人所得税占6.57%，其他税种合计占4.45%，如图3-2所示。由此看出，物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上。

第二节 营业税涉税问题

上一节所述查补税款中营业税占到71.32%，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。首先，按照营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占81.41%，特殊问题占18.59%，如图3-4所示。 一、常见问题

（一） 未按规定结转营业收入

全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。 在这类问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占36.4%，计入“其他应付款”的占42.4%，计入“应付账款”和“长期应付款”的占12.15%，计入“应收账款”及“其他应收款”的占15.2%。如图3-3所示。 图 3-3

案例1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。

案例2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止2002年9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条\纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用\，和第九条\营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天\的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。 案例3：经检查发现，（1）某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取某物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入,未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售

不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额×税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”《征收教育费附加的暂行规定》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。 （二） 收入直接冲减支出类科目

物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。 案例4： 某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。 二、特殊问题

（一） 价外费用未作计税依据

物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。 （二） 应税收入直接转入税后所得

物业管理公司取得应税收入转移到 “营业外收入”科目，逃避纳税。 案例5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计15313.74元，2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条:“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条:“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.96元。

（三） 暂收款项未申报缴纳营业税

物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。

（四） 从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符

按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。 （五） 房屋销售收入未缴营业税

房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成

立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。

第三节 个人所得税涉税问题 一、常见问题

（一） 劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税

未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。

案例6：某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[2003]47号文件《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》第二条第三款的规定，补缴个人所得税 1584元。 （二） 不全额申报纳税

按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。 二、特殊问题

（一） 出差补助未缴纳个人所得税。

（二） 发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。

第四节 企业所得税涉税问题 一、常见问题

（一） 不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得 税 例7：某物业管理公司2000年1月至2001 年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过960元），应调增利润。根据《北京市地方企业所得税税前扣除办法》第三十条第一款：“...误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税24306.48元。

（二） 未结转营业收入，少缴企业所得税

全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。

二、特殊问题

（一）以收抵支，逃避缴纳企业所得税

物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳企业所得税。 （二）重复列支成本、费用

在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支出发生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。

第五节 房产税（城市房地产税）涉税问题 一、常见问题

（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。

（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开始投入使用，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。 二、特殊问题

企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税（城市房地产税），营业税，印花税等相关税金。