程序，由博格达公司摘得该土地开发使用权；
⑶双方合作出资注册成立项目公司。博格达公司负责项目规划、立项、设计和组织施工，我公司负责对项目建设的安全、进度、质量、成本等方面按合同要求全程监督管理。
3.合作的方式
山东水总负责提供该宗土地产权的全部有效合法证件，由博格达公司负责办理土地变性手续和承担土地招拍挂及办理全部开发建设手续。
4.合作条件
山东水总以土地作为出资条件，将拍卖土地所得款投入项目，项目完成后获得一万平米的商务楼和相应比例的地下停车位；博格达公司负责商务办公楼的土地手续办理、规划、设计、建设等方面的投资，项目完成后将获得四万平方米的商务楼和相应的地下停车位。
五、合作的可能性分析
博格达公司具有一定的房地产开发经验，并拥有与其他企事业单位合作开发的成功案例。山东水总为了解合作方是否有能力开发临港南区项目，特聘请山东正义会计事务所和山东平正大律师事务所对博格达公司进行了企业财务审计和法律尽职调查。根据审计和法律意见书的结论，博格达公司具有承揽临港南区开发项目的能力。
该公司持有济南市政府颁发的《中华人民共和国国有土
5
地使用证》（地号011126671）、济南市规划局颁发的《中华人民共和国建设用地许可证》（地号370102201000088、370102201100069）和济南市城乡建设委员会颁发《中华人民共和国建设工程施工许可证》（编号：20120032）等四项开发许可证书，可建设总规模约136025.23平方米；现正建设施工中的济南大城小院项目，建筑面积为41135平方米。
综上所述，博格达公司具备开发项目的实力和能力，有较好的社会信誉和履行合同的行为记录，与之合作比较安全可靠，有着较强的可行性和可操作性。
六、价值分析 1.土地拍卖升值预期
2009年我公司拍得此土地共花费土地价款和各种税费、过户手续费1700万元，现如今若将此土地出让，按该地段土地市价，我公司最低可获得约3600万元的收益，可实现国有资产增值1900万元左右。
2.投入土地升值价款开发商务楼
我公司若将把此地块作为出资条件与博格达公司合作共同开发，按合作意向条件可获得一万平方米的写字楼和相应比例（约1500平方米）的地下车位。而这个条件如果得以实现，不仅可以解决我公司无自用办公场所的现实情况，更主要的则是该地块资产的价值升值预期更为巨大。
3.市场分析与增值预期
6
从我们对该项目周边地产市场价格调查结果看，现阶段该地段同类商务办公房市场的平均价格约8000元／平方米，车库单价约为楼房价格的一半。那该总地产的总价值约为：10000平方米×8000元／平方米＋1500平方米×4000元／平方米＝8600万元。减掉2009年购置地块费用、各项税费和五年左右的贷款利息，三年内将实现6400万元的收益，总增值率达到300%以上，极大地实现了国有资产的保值增值。
七、风险分析
1.合作方的信赖度风险 ⑴博格达公司的开发资格问题
山东平正大律师事务所公司在《法律尽职调查报告》中认为该公司的《企业营业法人执照》、《企业代码证》、《税务登记证》、《房地产开发企业暂定资质证书》等证件具备法律效力。同时认为，博格达公司依法设立，虽然该公司法人和股东变换频繁，但截止法律意见书出具之日，不存在根据法律、法规、规范性文件及公司章程规定需要终止的情形，博格达公司为合法设立并有效存在的有限责任公司。
⑵博格达公司的股权问题
在博格达公司股权转让和股权质押问题上，山东正义有限责任会计师事务所认为博格达公司的股权存在重大不确定性。但山东平正大律师事务所在出具的《法律尽职调查报告》认为博格达公司在两次股权转让过程中的履行瑕疵不影
7
响股东的资格，也不影响其股东的权利行使和有效性。同时，审计报告和法律意见书都认为博格达公司的股权质押不确定性不会对博格达公司和我公司的合作构成重大法律风险。
2.规划审批风险
以博格达公司成立三年来的业绩看，该公司有较强的市场开发能力和业务公关能力。我公司也将尽全力配合博格达置业公司进行项目的规划、审批、审计和施工等方面的手续。此项风险属于低级别风险，在可控范围内。
3.摘牌风险
在寻求合作方时了解到，因在地块小，开发价值对大型房地产开发而言相对较小；而中小房地产企业对开发此项目有较大难度，因此被其他房企摘牌的可能性很小。从另一角度看，如果摘牌价值过高，即使我们摘不到牌，但土地升值的较大空间我们也可以接受。所以无论摘牌结果如何，都不会影响我公司土地升值的收益。故此项风险属于低级别风险，在可控范围内。
4.资金风险
山东正义有限责任会计师事务所提供的《审核报告》中指出：博格达公司管理层“预计有充足的现金流与山东水利工程总公司位于济南临港南区的土地进行合作开发”。因此可以认为此项风险属于低级别风险，在可控范围内。
5.建设风险
8
相关推荐：
loading