全寿命周期管理理论对住宅项目而言，从能源和环境的角度，指从最初的规划设计到随后的施工建设、物业管理及最终拆除阶段整个循环往复的过程。关注住宅项目的全寿命周期运营管理，意味着在决策阶段应该充分考虑环境和自然因素，而且应确保施工过程中尽量就地取材，使项目对周边的自然生态环境影响最小化。项目投入使用后要确保为人们提供健康舒适、安全低耗和无害的生存空间，并将拆除阶段对环境的影响减至最小，尽可能使拆除材料能够再次循环利用。
从理论出发,项目的全寿命周期是指从构思、决策、建造、运营直到拆除所经历的全部时间阶段。全寿命周期的影响因素很多,如:物理、经济、技术、社会等因素。全寿命周期成本有三个方面,即全寿命周期经济成本、全寿命周期环境成本和全寿命周期的社会成本。全寿命周期决策及设计的目的是为了降低建筑物的全寿命周期成本,保证建筑物的性能、质量和安全。在不考虑技术细节问题的前提下,相比过去传统的理念和工作方式,全寿命周期决策设计有如下特点:（1）选择方案时,既要考虑建造成本,还要考察所需费用;（2）在研究方案的刚开始就考虑全寿命周期成本;（3）进行“费用方案”比较分析时,研究的主要内容是全寿命周期成本,建造费和运营维修费进行比较分析,以及建筑物的能效和全寿命周期成本的比较和分析等等。
2.1.2本论文的相关理论研究
本文旨在使用管理的相关理论，对房地产项目开发决策阶段进行节能控制设计，以国家颁布的相关法令规定的建筑能效标识为目标，构建控制管理模型，使用最优控制理论及敏感性分析，调整、改进从而得到最优控制策略模型，最终实现房地产项目节能标准的控制，然后根据成本控制理论对房地产项目实施过程中的行为进行监督和控制，达到最优化管理。 1.最优控制理论
最优控制理论是现代控制理论中的重要内容，近些年最优控制理论已衍变成为现代控制论中的一大分支的研究.计算机的发展使过去复杂甚至不可能的计算成为很容易的事，所以最优控制的思想和方法已在工程技术实践中得到越来越广泛的应用.应用最优控制理论和方法可以在严密的数学基础上找出满足一定性能优化要求的系统最优控制律，这种控制律可以是时间t的显式函数，也可以是系统状态反馈或系统输出反馈的反馈律.常用的最优化求解方法有变分法、最大值原理以及动态规划法等。 2.成本控制理论
成本控制，是指预先制定成本标准作为各项费用消耗的限额，在生产经营过程中，将实际发生的费用严格控制在限额标准之内，随时揭示和及时反馈实际费用与限额标准之间的差异，并要系统分析差异形成的原因，以便采取措施，消除生产中的损失和浪费，从而使企业的人力、物力、财力得到合理利用，达到节约生产耗费、降低成本、提高经济效益的目的。 在当代市场经济条件下，市场无形的迫使我们要有对成本的要求，必须按照适合它的标准来决定方案、优化成本。决策阶段的目标成本就是产品售价除去利润后得到的成本。而目标成本可以通过对产品市场售价的调研了解进行逆反计算，为优化成本提供了一个非常确切且实用的标准，不但可以确保企业的利润指标，还满足了市场的成本要求，这是目标成本控制的生命力所在。在设计阶段强调目标成本控制，从源头上起着“节流”的作用，按照市场的成本信息和条件，企业技术水平也不得不提高和创新，企业管理者，始终要持续不断地提高企业的技术力量及团队创新意识，这样才能保持在市场竞争中的地位优势。
2.2经济博弈论在房地产项目开发中的应用 2.2.1博弈理论
1914年，冯·诺依曼（VonNeumann)和摩根斯坦恩(Morgensetrn)合作的《博奔论和经济行为》(TheTheoryOfGamesAndEconomicBehavior)一书出版。博弈论，英文为GameTheory，是主要研究各个理性决策个体在其行为相互作用时产生的决策及其均衡的问题。选择经济主体的过程受其他经济主体的影响，而且它也影响到其他主体选择时的决策及其均衡的问题。所以在这个意义上说，博弈论又称为“对策论”。 博弈的划分可以从以下两个角度进行:一方面，按参与人行动的先后顺序，可将博弈划分为静态和动态博弈。静态博弈是指参与人同时选择行动不知道其他行动者所选取的行动;动态博弈是指参与人有先后顺序的行动，且后行动者清楚先行者的选择和行动方式。另一方面，按参与人对其他参与人的特征、战略空间和支付函数的了解，博弈可以划分为完全信息和不完全信息博弈。完全信息指的是每一个参与人对所有其他参与人(对手)的特征、战略空间及支付函数等信息有准确的了解；相反，了解不准确或一点也不了解，就是不完全信息。 将上述两个角度的划分结合起来，得到四种不同类型的博弈：完全信息静态博弈，不完全信息静态博弈，完全信息动态博弈，不完全信息动态博弈。与上述四类博弈有相对应的均衡，即：纳什均衡(纳什，1950，1951)，子博弈精炼纳什均衡(泽尔腾，1965)，贝叶斯纳什均衡 (海萨尼，1967-1986)，及精炼贝叶斯纳什均衡。如下表： 信息 行动顺序 静态 动态 完全信息静态博弈 纳什均衡 完全信息动态博弈 子博弈精练纳什均衡 不完全信息静态博弈 贝叶斯纳什均衡 不完全信息动态博弈 精练贝叶斯纳什均衡 1.合作博弈和非合作博弈 博弈论可以划分为合作博弈（cooperativegame）完全信息不完全信息不完全信息静态博弈贝叶斯纳什均衡完全信息动态博弈子博弈精练纳什均衡不完全信息动态博弈精练和非合作博弈（non-cooperativegame）。合作博弈也称作正和博弈，是指博弈双方的利益都有所增加，或者至少是一方的利益增加，而另一方的利益不受损害，因而整个博弈的利益有所增加。非合作博弈是指一种参与者不可能达成具有约束力的协议的博弈类型。合作博弈与非合作博弈之间有着明显的区别，这主要表现在：当局中人有相互作用的行为时，局中人能否达成一个具有约束力的协议，如果能够达成的话，就是合作博弈；如果不能达成的话，就是非合作博弈。也就是说，没有任何人强制遵守某个协议，每个企业都只选择自己的最优产量或价格，是非合作博弈。合作博弈强调团体理性，强调效率、公正、公平。非合作博弈则强调个人理性、个人最优决策，其结果可能是有效率的，也可能是无效率的。 2.静态博弈和动态博弈 博弈的划分可以从时间的角度来考虑，即考虑局中人行动的先后顺序，博弈论可以分为静态博弈（staticgame）和动态博弈（dynamicgame）。在静态博弈中，局中人同时选择行动或虽非同时，但后行动者并不知道先行动者采取了什么具体行动；动态博弈是指局中人的行动有先后顺序，并且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。 3.完全信息博弈和不完全信息博弈 博弈论也可以从信息方面来划分，即局中人对有关其他局中人的特征、策略空间及支付函数的知识。完全信息是指每个局中人对所有其他局中人的特征、策略空间及支付函数都有准确的认识。否则就是不完全信息。 4.不完全信息静态博弈和不完全信息动态博弈 不完全信息静态博弈是海萨尼在系统分析企业进入市场的博弈中提出的，按照海萨尼的方法，所有参与人的真实类型是给定的，其他参与人仍然不知道某一参与人的真实类型，但是知道可能出现的类型的概率分布。只要知道某一参与人的不同类型的概率分布，就将不确定条件下的选择转换为风险条件下的选择。这种转换称之为“海萨尼转换”。通过海萨尼转换，不完全信息博弈变成了完全但不完美信息博弈。所谓“不完美”是指其他参与人只知道某一参与人的类型的概率分布，而不知道该参与人的真实类型。
在不完全信息动态博弈中，每个局中人都会先选择好自己的类型，但是这只有局中人自己知道，其他局中人不知道。博弈开始后，局中人的行动有先后顺序，后行动者可以通过观察先行动者所选择的行动来推断其类型或修正对其类型的概率分布，然后再选择自己的最优行动；而先行动者预测到自己的行动将被后行动者利用，就会设法通过适当的选择以传递对自己最有利的信息，避免传递对自己不利的信息。
完美贝叶斯-纳什均衡时不完全信息动态博弈均衡的基本概念，他要满足如下要求：给定有关其他局中人类型的信念，该参与人的战略选择是最优的。在所有可能的情况下，局中人均使用贝叶斯法则修正有关其他局中人类型的信息。 5.纳什均衡
纳什均衡的概念是现代博弈论中的核心内容和重要基础。纳什均衡指明了博弈论的理性结局是这样的一种策略组合，其中每一个局中人均不能因为单方面改变自己的策略而增加收益。也就是说，其中每个局中人选择的策略是对其他局中人所选策略的最佳反应，即博弈均衡体现了一种“双赢”或“多赢”的思想。
纳什均衡是关于博弈结局的一致性预测，如果所有局中人均预测一个特定的纳什均衡会出现，那么这种均衡就会出现、预测之间没有矛盾，不会因为某个局中人认为不符合自己的利益要求而失败。只有纳什均衡才能使每个局中人均认可这种结局，并且他们均知道其他局中人也认可这种结局。而非纳什均衡的结局则并非一致性预测，如果局中人预测会出现非纳什均衡，那么不是局中人的预测相互不统一，就是局中人在估计别人的策略选择或者极大化本人的支付时犯了错误。
2.2.2房地产项目利益主体的博弈应用
随着学术研究的不断延伸和发展，博弈理论在房地产项目中广为应用，使得房地产项目中利益主体的关系得到更为深层透彻的分析，更加清晰。
在房地产项目开发过程中的土地市场，存在着以下博弈。土地招标过程：房地产开发商不知道对手确切的出价信息，多方同时行动，整个博弈只有一个回合，属不完全信息静态博弈。而拍卖与挂牌：开发商能够清楚的了解到对手的出价信息，多方轮流行动，整个博弈可以有多个回合，属完全信息动态博弈。
在房地产项目开发过程中开发商的开发量存在着这样的博弈：由于每个房地产开发商的利润不仅取决于自己的开发量，还取决于其他的开发商，这是古诺模型博弈的一种体现。在房地产的交易过程中，开发商与消费者处于一种信息非对称状态下，开发商和消费者除了均可掌握房地产产品大量的公共信息外，又分别有自己的私人信息。大部分实际情况为，房地产开发商为了各自的利益，会充分运用自身掌握的信息优势，使得其他开发商的正当利益受到较大的损害。因而在这种信息不对称的情况下，消费者处于道德风险的困境。这种道德风险便形成了委托人－代理人博弈模型。
在房地产交易市场的定价中，博弈理论相关知识也被广为应用，对我国房地产业来说存在着房地产开发商、消费者与政府三者之间博弈均衡的问题。通过博弈分析调控利益主体三方的利与弊，这是博弈理论在房地产项目中应用最为广泛最为深入的一个方面。同时博弈理论在房地产项目中的应用给房地产业带来了非常大的好处，使房地产市场有序发展，推动了国民经济的迅猛发展。
2.3成本控制理论
2.3.1成本控制的来源
在工业企业中，全面的成本管理就是将成本管理的理论核心贯穿于工业企业生产、经营、活动的各个方面，即人人、处处、事事都要对成本负责，研究降低成本。从横向来说，包括设计、生产、工艺、技术、供销、总务等各个部门;从纵向来说，从企业、车间、工段、班组一直到岗位、个人，都要参加成本管理。这是因为成本是反映企业经营管理工作质量的一项重要的综合指标，它能反映每个职工的工作成果，同时，企业各个方面工作的好坏，都会直接、间接地影响成本，所以，工业企业必须实行全面成本管理，才能、保证产品成本的不断降低，为国家提供更多的资金积累。
成本控制，是指预先制定成本标准作为各项费用消耗的限额，在生产经营过程中，将实际发生的费用严格控制在限额标准之内，随时揭示和及时反馈实际费用与限额标准之间的差异，并要系统分析差异形成的原因，以便采取措施，消除生产中的损失和浪费，从而使企业的人力、物力、财力得到合理利用，达到节约生产耗费、降低成本、提高经济效益的目的。 成本控制一直以来都是我国的企业管理中面临的至关重要的问题。在市场经济体制中，传统的成本控制思想已不能为现代成本管理所用，现代企业成本控制的内容不仅仅是一味地降低成本，而应从企业外部环境和整体战略目标出发，从成本与效益的变化和比较中寻找成本的最小化。
2.3.2成本控制理论的研究和发展
西方现代成本控制理论的发展大致经过以下三个阶段。 第一阶段:
成本控制与泰勒的科学管理理论的相互结合，形成了标准成本计算和预算控制理论(StandardCost&BudgetingControl)。科学管理的基本特点是对生产过程科学计算的基础上，计算工作过程中的每一个动作、每一个流程所花费的时间，根据实际情况制订出更为准确的操作方法和相对应的计件工资制度，尽可能以最少的时间完成同样的任务，其目的是为了提高劳动生产率。这时成本控制的主要特点是[7]:
(1)“先算后干，以预先测算的标准数和预算数控制生产过程，并以此作为评价和考核的依据，进一步分析差异产生的原因，确定其责任，以行奖惩”。
(2)“在制订标准成本时，不区分变动成本和固定成本，而要求对产品全部成本进行全面收集和合理分配，使产品及其相关费用能够在已销产品和未销存货中区别开来”。 (3)“编制固定预算来控制生产过程中的成本(费用)”。
(4)“以产品为中心，把人等同于机器，制订的预算数是‘机器’正常运转所能达到的理想数”。
第二阶段:
成本控制融入了行为科学和数量科学。行为科学的引入，使得成本控制的研究重心从对工序转移到对组织上来，即组织的行为及组织中人的行为，通过调查研究，让职工参与管理和决策，能大大提高质量降低成本。数量科学的结合，将成本控制程序分解成为数学上的概念、符号、程序和模型的运算，因而人们可以运用数学的计算方法把复杂的经济现象模拟成各种数学模型再求解，进而对经济预测和管理决策的最优化处理，加强事前规划与日常控制。在这一阶段成本控制的主要特点是: (l)开始注重成本习性研究，并与各种决策和控制结合，认为成本的计算和分配按目的区分，即著名的“DifferentCostforDifferentPurpose(不同目的需要不同成本)”论断，如此一来变动成本法就产生了，并成为现代成本控制中规划与控制经济活动的分析工具。 (2)在间接费用的控制方面，它采用的是弹性预算的方法。
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