(3)注重人的因素，在制订标准成本的基础上，考虑理想数及其现实性，制订现实可达到的成本(CurrentlyAttainableStandardCosting)。 (4)引入了较多的数学模型进行分析和解决问题。
第三阶段:
在这一阶段发展的过程中，随着市场经济的发展，各种边缘科学如雨后春笋般纷纷被引入到成本控制领域。系统论的引入，认为成本控制不仅要与整个企业管理结合，还要和消费者需求联系起来，致力于以最少的成本实现最多的目标。权变管理理论的引入，认为不确定性因素太多，成本控制难以形成一种固定的数学模式或是归纳为几条原则，因而应根据企业所处的内外环境灵活掌握和应变，即“适时控制(Just-in-timeControl)”。信息经济学理论的引入，认为成本也只是一种信息，而这种信息的全面性和精确度会直接影响到取得信息的成本，在进行成本控制时也要考虑信息的收集和使用带来的收益是否会入不敷出，认为在建立模型时涉及的变量不需要太多，介绍最基本的数学模型便可。
2.3.3成本控制在房地产项目中的应用
房地产项目的成本控制，是指项目管理者在项目成本建成的一系列过程中，按照决策阶段制订好的成本计划，对项目的各项生产经营活动按一定的原则进行控制。在成本控制实施过程中采用专门的方法进行指导、调节、限制和监督，并对发生的偏差或问题进行分析研究，查明原因，积极采取应对措施，进而减小成本，以确保目标成本的实现。项目成本控制是在产生和形成成本的过程中，对成本进行严格的监督调控，它是一个动态的过程，因此成本控制也便是一个动态的过程。成本控制的基础是在项目开始初期预算整个房地产建设项目的成本。
项目成本控制的原则是对成本控制系统的建立和完善进一步规范化，是一种行为准则，是进行成本控制活动中采取相应策略时需要遵循的行动标准。建设项目的实施过程中进行成本控制时，需遵循以下基本原则: 1.成本最低化原则:
项目成本控制的根本目的，就是通过成本控制的各种手段，以达到实现最低目标成本的宗旨。在成本最低化原则实现的过程中，应适当降低成本的可能性并分析合理的成本最低化。一方面挖掘各种成本降低的方法，另一方面要从实际出发，制定努力可实现的合理的最低目标成本。
2.全面成本控制原则:
全面成本控制的原则有两种涵义：全员控制；全过程控制。
项目成本的全员控制，是指项目组织中的所有成员涉及到成本费用，因此，项目的成本组织成员的共同关注，需要成本的建设者高质量管理和群策群力，仅靠少数人的努力是无法达到预期的效果和目标的。项目成本的全员控制不是一个抽象的概念，而应该有统一的内容，包括各部门、单位的责任网络，还包括班组经济的核算等。树立良好的思想观，形成人人、事事、时时都能按照目标成本来约束自己行为道德风尚，以达到对项目成本的全过程控制，这也就是说在项目成本的发生涉及到项目的整本控制工作，要伴随项目实施的每一个阶段每一个步骤，既不能疏漏，又要能使施工项目的成本自始至终都能得到十分有效的控制。 3.动态控制原则:
成本控制是在不断变化的环境中运作并进行的管理活动，故而成本控制应着重强调建设项目的动态控制原则。因为项目决策阶段的成本控制是基于项目设计的具体内容预算目标成本、拟定实现目标成本的计划、制订实现成本控制的策略，为实施操作过程中的成本控制做准备。而动态控制就是在项目的实施活动发生后，收集成本发生的具体数据和影响因素，将其与目标成本值相比较，确定偏差，找出具体原因，采取应对措施，解决问题。
4.目标管理原则:
目标管理是贯彻执行计划的一种管理手段，它是以目标成本为依据，把计划好的任务、方针、目标和措施等进一步分解，提出更为具体要求，并分别落实到执行部门甚至某一个具体的个人。目标管理的内容包括：“目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环”，即“PDCA”循环，进而形成一个多层次的成本控制网络，由各阶层的管理人员根据预算进行控制。
3 研究设计 3.1研究内容
作为我国经济支柱产业之一的房地产,同时作为联合第二产业和第三产业的产业综合体,促进国民经济20多个上、下游产业,与传统的排放量高、耗能高的电力、钢铁、有色金属、化工、轻工等息息相关。因此房地产业的碳排放量是不可小觑。在大力倡导以“节能减排、生态环保”为核心的低碳经济之时房地产业掀起了一场绿色地产高波运动,从设计、能源、景观等诸多方面倡导“节能地产”开发理念和运行模式。从政府节能调控政策以及房地产开发、运营、管理企业所承担的社会责任来看,房地产业向“节能低碳”时代迈进是必然趋势,但房地产项目节能工程较为系统,目前我国发展节能建筑存在些许困扰[1]。
对于房地产绿色评估体系自2001年起,建筑及能源相关的专家们在世界各国研究绿色建筑评估系列理论基础上,依照我国实际情况,出台《中国生态住宅技术评估手册》,主要针对“中国绿色生态建筑”的指导和评估。在2008年北京举办“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的背景下,2003年出台了《绿色奥运建筑评估体系》(简称GOBAS),目的是在严格的、可操作的全程监督管理机制基础上,落实每一个环节,来实施奥运相关建筑的绿化节能。2005—2006年我国相继推出了《绿色建筑技术导则》和《绿色建筑评价标准》,同时设立了“全国绿色建筑创新奖”,2007年我国颁布了《绿色建筑标识管理办法》和《绿色建筑评价技术细则》,更好的加强绿色建筑评估体系。目前,在我国不同气候地区的居住建筑节能标准已经纷纷制定。
经过近几年的迅猛发展，我国绿色建筑基础研究逐渐跟上世界发展水平,国际物质、技术流通也给我国节能效益方面带来了很大利好，在节能技术、节能建材及产品方面得到了很大的提高，届于如此利好的前提，国内房地产商及政府纷纷提倡节能房地产项目，房地产商积极响应政府的号召，使用节能技术、节能建材及产品，但对于此种情况，主要表现在一线城市。正因为一线城市节能房地产的响应，造成了房价的迅猛增长，造成了房地产的经济泡沫。因此在发展节能技术和绿色房地产产品方面仍然存在很大的空缺，对于目前的房地产节能方面，我认为就现有的技术和节能材料，我们应该从项目开发过程中进行控制研究，节约管理成本，节约浪费的，才是从现状的根本做到节能环保。
本文着重从房地产项目的决策阶段对房地产项目开发过程中的节能控制进行研究，以住建部颁发的“”房地产节能指标为目标值，分析项目节能控制过程中的影响因子，对影响因子进行微观和宏观的控制，从而进一步提高房地产项目的能耗效益，加强绿色房地产的建设，减少绿色建筑的成本，从而向导房地产行业步入环境保护和资源循环充分利用的新轨道上来。
3.2 研究方法和技术路线 研究方法
1.房地产项目节能低碳的界定
房地产项目是指在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅项目,商业项目,写字楼项目,工业项目等。
按系统论的相关原理分析，房地产项目节能可以根据其运作系统进行分解。房地产节能项目的开发包括以下阶段：原材料的开采；半成品的生产、运输和存储；建筑施工；建筑的维护和更新；建筑物拆除、回收利用。参与的主体包括房地产开发商、建筑实施承包商、设计策划单位、设备供应、专业咨询、技术支持及消费者等。涉及到的技术也是数不胜数，有墙体节能技术、屋面节能技术、采暖通风节能技术、太阳能技术以及地热等新型技术。
房地产项目节能,是指在项目的决策、施工制造和运营过程中，通过使用新型建筑材料，按照节能标准要求实施，强化房地产项目耗能设备的管理机制，设计合理热工性能的建筑围护结构，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水等的运行效率，充分回收利用可再生资源，保证项目使用功能及热环境，大大减小房地产项目能耗[2]。 2.全寿命周期分析理论
全寿命周期分析（LifeCycleAssessment）是评价制造产品、工艺或活动中的原材料采集，到生产、运输、销售、使用、回收、维护和最终处置这整个寿命周期各个阶段的环境负荷的一个过程。此评价分析方法先对各个阶段中能量和物质的消耗及释放予以分析和量化，后评价其中的消耗和释放造成的影响，最后分析评价将影响减到最小的机会。全寿命周期主要研究整个系统在生态健康、人类健康以及资源消耗领域造成的环境影响。1997年SO14040 标准把LCA放低长项目的实施步骤分为以下4个部分：
（1）目标定义和范围界定，目标是房地产项目低碳的全寿命周期分析。
（2）清单分析，量化和认识房地产项目在整个生命周期阶段资源和能源的使用情况以及各种形态的污染物排放。
（3）影响评价，是对清单分析中辨识出的房地产项目中的资源、能耗和碳污染等技术指标进行定量或定性的分析与评价。
（4）结果解释，该部分是对得到的环境影响因子进行分析研究，识别和评价房地产项目全寿命周期系统内相关的资源和能源；降低碳排放的可能途径，提出改进措施。
房地产项目的全寿命周期可分为:决策、准备、施工、验收、销售、运营管理等。其全寿命周期中各个阶段均有其各自的特征。
（1）决策阶段,是选择良好的项目建设并决定适合的投资方案； （2）设计阶段,是让设计人员核实投资方案,拟定设计方案；
（3）施工阶段,是管理建设项目的实施过程,实现项目建设的质、速、本均优的目标； （4）运营和维护阶段,是对项目的使用过程中的各个环节进行维护，以控制运营成本； （5）报废回收阶段,是对项目运营终期的废弃物进行再次循环使用和再生产品,减少对社会、环境的污染，提高资源使用效率。
3.因子分析理论
因子分析是主成分分析的推广，因子分析的实质就是用几个潜在的、不可观测的、互不相关的随机变量去描述许多变量之间的相关关系(或者协方差关系)，这些随机变量被称为公共因子。因子分析的可实现对原有变量集合中的重叠信息部分提炼出彼此间互不相关的综合因子，最终将变量个数减到最小。同时，根据标准化后的因子得分系数可以计算得各因子得分，通过选择合理的权重可计算最终的综合得分。
因子分析的核心是：用为数不多且方便计算的独立因子来反映原有变量的绝大部分信息。这一思想可用数学模型来表示：
其中为可观测的元随机向量，A为未知的常数阵，叫因子载荷阵，为随机向量，叫公共因子，为随机向量，叫特殊因子，为常数向量，也是公共因子。 本文采用因子分析法对房地产全寿命周期中碳排放的多重影响因素进行分析，找出主要影响因子，从而对主要因素进行改进，以达到节能低碳控制。 4.博弈论模型 博弈论(G~Theory)主要研究各个理性决策个体在其行为相互作用时产生的决策及其均衡的问题[4]。即选择经济主体的过程受其他经济主体的影响，而且它也影响到其他主体选择时的决策及其均衡的问题。博弈论的基本结构包括参与人、行动、信息、战略、支付、结果及均衡。其中参与人、行动及结果统称为博弈规则，博弈分析的目的就是用博弈规则预测均衡。博弈的研究范式是:在一定的约束条件下，将决策个体自身效用最大化。博弈中，在给定局中人策略空间、信息结构及效用函数，理性的局中人通过选择最优使效用最大化，最终实现均衡。局中人的效用函数不仅取决于他自己的选择而且受他人的选择的影响，最优的个人选择是其他人选择的函数，此选择是在外部经济条件相互作用影响下的个人选择。局中人所获得的效用与他自己选择何种策略有关，同时也是其他局中人所选策略的函数，局中人之间的利益是相互影响相互制约得。该研究范式对于当前我国房地产市场经济主体的博弈分析十分符合，因此，运用博弈论来分析他们的行为是具有可行性的。 根据博弈者是否能按某种约定好的约束采取合作行为分类，可将博弈划分为合作博弈与非合作博弈，其中非合作博弈是现代博弈论研究的重点。按照信息和博弈顺序的不同，博弈的划分可以从以下两个角度进行:一方面，按参与人行动的先后顺序，可将博弈划分为静态和动态博弈。静态博弈是指参与人同时选择行动不知道其他行动者所选的行动;动态博弈是指参与人有先后顺序的行动，且后行动者清楚先行者的选择和行动方式。另一方面，按参与人对其他参与人的特征、战略空间和支付函数的了解，博弈可以划分为完全信息和不完全信息博弈。综上所述，可得到四种不同类型的博弈以及与之对应的四个均衡，如下表所示: 信息 行动顺序 静态 动态 完全信息静态博弈 纳什均衡 完全信息动态博弈 子博弈精练纳什均衡 不完全信息静态博弈 贝叶斯纳什均衡 不完全信息动态博弈 精练贝叶斯纳什均衡 5.节能控制的主要来源 节能低碳是一种正在兴起的经济形态和发展趋势,包含节能低碳产业、节能低碳技术、生态城市、绿色生活等一系列新内容。它通过提高使用效率,增加可再生与低碳环保的使用,全力研发节能减排技术,建设低碳社会、加强生态和谐、维护生态平衡。发展节能低碳既是一场涉及生产及生活方式、价值观、国家权益和人类命运的全球性革命,又是全球经济不得不转型的一个必然选择。我国“十一五”规划明确提出了“到2010年万元GDP能耗降低20%、主要污染物排放减少10%”的节能减排目标。2009年12月，在哥本哈根世界气候会前夕，中国政府又提出了“到2020年，万元GDP碳排放将比2005年下降40%～45%”的节能减排新目标。 这个节能减排新目标的提出，标志着在全球气候变暖，极端天气事件频发，世界经济从“高碳”向“低碳”转型的大背景下，我国节能减排政策发生了质变，从强调“能源强度(万元GDP能耗)的降低”转变为强调“碳排放强度(万元GDP碳排放量)的降低”。相对于能源强度、碳排放强度，更加注重节能质量问题。
参考文献：
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[5]陈勇强，李瑞进，冯淑静.工程项目中各参与方之间的伙伴关系博弈分析与管理[J].港工技术，2005,（3）:32～34
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