商业地产项目风险管理成熟度评价研究

大连理工大学

硕士学位论文

商业地产项目风险管理成熟度评价研究 姓名：陶华

申请学位级别：硕士 专业：项目管理 指导教师：朱方伟

20081201

大连理工大学硕士学位论文 摘 要

商业地产以其丰厚的利润空间吸引着众多投资机构和地产商的进入，商业地产已经 成为中国房地产行业的生力军．然而，在众多大型综合商业地产投资落成后，成功运营 的却为数极少，巨大的资金占用和地块升值受限给地方政府、金融机构和开发商带来了 难以估量的损失．面对高风险高回报的商业地产项目，如何能够增大成功机会并减少失 败可能，已经成为中国商业地产行业亟待解决的现实问题．通过评价商业地产项目风险 管理成熟度，不仅可以发现项目风险管理中存在的不足，而且还能明确改进方向和提升 途径，进而提高商业地产项目风险管理水平．

本文对商业地产项目运作周期及特点、项目风险管理和成熟度评价模型都做了深入 研究，在消化吸收现有理论及成果的基础上，采用文献研究和实证研究相结合，定性研 究和定量研究相结合等方法，构建了商业地产项目风险管理成熟度评价模型，确定了商 业地产项目风险管理成熟度评价模型的要素和指标，提出了基于模糊综合评价的商业地 产项目风险管理成熟度评价方法．

首先，通过规范研究和文献研究，对商业地产项目主要理论及特点、项目风险管理 内涵、各类成熟度模型的研究做了文献综述和归纳分析，为商业地产项目风险管理成熟 庋评价要素的研究奠定了理论基础．

其次，通过规范研究和实证研究，分析了商业地产项目风险管理成熟度影响要素， 结合商业地产项目风险影响的阶段特性，将复杂的商业地产项目风险管理成熟度影响要 素按照阶段和类别进行划分与归并．根据克兹纳典型项目风险管理成熟度模型等级划分 原理及商业地产项目管理特点，建立成熟度等级的五级递阶结构．结合考虑商业地产项 目风险管理要素性质和指标的可评价性对部分评价要素进行定量化描述，建立了商业地 产项目风险管理成熟度评价要素和指标体系．

再次，通过德尔菲法、问卷调查法等确定了商业地产项目风险管理成熟度评价模型 各项要素和指标的权重，根据商业地产项目风险管理成熟度评价综合性和模糊性的特 点，建立了基于模糊综合评价的商业地产项目风险管理成熟度评价模型，为商业地产项 目风险管理成熟度评价提供了一套科学的评价方法和工具．

最后，通过应用实例分析验证了商业地产项目风险管理成熟度模型的实际效用． 关键词：商业地产；项目风险管理；成熟度模型

商业地产项日风险管理成熟度评价研究

Rcsearch on the Risk Management Maturity Evaluation in

Abstract

Commercial rcal estate projectS can producemo陀 profits which attract a large numbcr of

inVcSt0倦 and propcny operators. It hasbC∞mC a neW forcc in the rcal cstatc industry of

China.HowcVcr' the succcssful projca ol圮mtioI坞 arcVcry few in thesc∞mplctcd largc-scalc integlrated commercial real estate projects. Thescprojccts occupy bugc moncy and land which

brought immcasurablc loss for Jocal govcmments, financial institutions and pfopcny operators. How to incrcasc the chance of succcss in commeKial real CStatc operation which is

high-retum with bigb-nsk hasbc凹mc anu瑁明t pnDblcm in China The risk m蝴gcmcnt maturity cValuation in 00mmcrciaI real cstatc projccts can improve the m缸Iagcmcm levcl by

frnding the shortcomings in the project risk management and an improving path This papcr deeply studics the opcration cyclc and charactcristics of the commcrcial rcaJ

cstatc projcc瓯 the projcct risk managcmcnt and cvaluation of maturity modeL On the basis of

the existing theory and陀SUl坞． this pap盯 builds the maturity CvaIu“0n modCl for the commcrciaI real cstatc pmjca risk m卸哪，cment and identifies the factors and indexes combining CmpiriCal and ljtCmtu化托SCarCk烙 with qUalitatiVC and quantitativc rescarchcs. Pflien this paper defines the cvaluativc tools for the commercizd他aI cstatc project risk

Firstly, after litcraturc豫ViewS and inductivc analysis, this paP盯StIIdicS the main theory

and featu陀s in commcrcial real cstatc projects, the projcct nsk managcmcnt and various types

of maturity modcl tluough tbc norm and litcraturc rcscarch, which build a th∞陀tical

foundation for∞mmercial real cstatc project risk m硒agpmcnt maturity evaluation cIcments.

Secondly, through the norm and literature rcscarch, this papcrdiVidcs and mcrges the

maturity factors in accordancc with stagcs and蚀tcgorics of commercial real cstatc projcct

risk managemcnL According to the classification principles of Kcrzncr typical project risk

managemcnt maturity model and commcrcial real estatc projcct m蜘agcmcm characteristics, this paper establishes five maturity hierarchical levcls Then this papcr cstablishes the index

eVaJu甜ion syStcm of commcrcial rcal estate projccI risk managcment matunty by the quantitative description of evaluation clcments according the nature of thcsc clcmcnts. Thirdly, through the Dclplu and qucstion-survcying mctho4 this paper detcrmincs

clcmcntS wcight of the commcrcial他al cstatc prqccI risk m赳扭g蓐mcnt maturity cvaluation

modcl. After that, this paper builds the commcrcial rcal cstatc projcct maturity cvaIuation

modcl bascd on its fuzzincss and synthesis which providcs a scicntific evaluation tool for

Finally, this papcr vcrifics the actual cffectivcncss of the commcrcizd r%I cstatc project

Key Words: Commcrcial ReaJ Estalc; Project RiskM孤agcment; Maturity M0dcl 大连理工大学硕士学位论文

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学位论文题目：血业爱旁盈j以徨蓓垂越堑及聋缉孕移一 作者签名：遣埠 日期：尘占年旦月卫日

导师签名：—兰∑二=芦，鲁） 日期：三望竺量年_L』包日

大连理工大学学位论文独创性声明

作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果．尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果．与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意． 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任． 学位论文题目：

作者签名：

大连理工大学硕士学位论文 1绪论

1.1选题背景

近年来，由于我国经济长期保持高速增长态势，全球商业巨头纷纷抢占中国市场， 沃尔玛、家乐福、百盛、好又多、华联等国内外众多超大型零售商为了加速扩张在全国 各地大力吸纳商业物业。各类新建的大型综合购物中心成为不少城市商业零售市场的主 力军，商业地产迅速成为中国房地产行业的利润市场．2007年全国商业用房的投资总额 是2775. 56亿元，同比增长17.9%．且连续三年保持在17%左右．2007年投资额北京增 幅高于10%．上海为2.5%，天津则为78%．几乎所有的大中城市都已经或计划建设大 型的购物中心。

然而，面对需求旺盛、利润诱人的国内商业地产市场．全国各地频频出现大型商业 地产失败，导致巨额资金亏损的案例。以北京碧溪家居广场资金链断裂破产纠纷案、北 京巨库商业地产失败案等为代表的商业地产失败案例比比皆是，近期商业地产总体形势 不容乐观，2008年下半年由于受到美国次贷危机的影响，三季度数据显示我国商业地产 呈现出放缓迹象，北京市2008年第二季度商业面积吸纳量接近30万平方米，而三季度 迅速下跌至16.9万平方米，写字楼租金下降0.4%．上海三季度商务面积空置率明昱上

升至9.8%，达到2004年四季度以来的新高。深圳2008年三季度甲级写字楼的平均售 价较上季度下降13.5%．由于资金链紧张，房地产发展商开始将转让物业变现，凯德置 地将其旗下的凯德大厦作价3.52亿美元出售给韩国Sky物业管理集团，

掘著名房地产咨询公司仲量联行预计，未来2009年-2010年将有240万平方米的写 字楼新增供应投入市场，预计今后商铺业主之间的竞争将更趋激烈。今后一段时期，整 个商铺市场的平均租金也将下跌15%-20t20．另一家著名房地产咨询公司高力国际认为， 受美国次贷危机的影响，原来有意进驻中国的外资企业延迟或取消进驻计划，预计未来 许多地区服务式公寓的平均租金将下降39ro．5%．

面对中国商业地产行业越发险峻的发展形式，商业地产行业急需加强商业地产项目 风险管理水平．由于受长期计划经济体制的影响，国内学者对房地产方面的研究起步较 晚，80年代在改革开放的良好发展环境下，随着房地产业的发展和兴起，房地产经济理 论的研究开始得到发展。近几年随着我国经济的高速发展和城市化进程的加快，商业地 产市场快速升温，才开始引起国内学者对商业地产的重点关注．指出只有将地产和商业 进行有效对接，建直多元化的融资渠道和全新的运营模式，才能引导中心城市商业地产 健康有序的发展，有些学者也注意到目前我国商业地产项目已经普遍出现盲目投资、结 商业地产项目风险管理成熟度评价研究

构不合理、业态趋同等一系列问题。然而，如何有效避免商业地产投资的盲目性，提高 商业地产项目风险管理水平一直没有得到有效地解决。本文就要为我国商业地产行业提 供一套行之有效的商业地产项目风险管理的方法和工具，以便促进和提高我国商业地产 项目风险管理水平，逐步提高我国商业地产项目开发成功性，避免今后出现更多不必要 的商业地产失败项目．

1.2研究目的与意义 1.2-1研究目的

商业地产项目风险管理成熟度研究在于使我国商业地产项目组织能够在经济高速 发展、环境变化日趋频繁的市场竞争中，针对商业地产项目开发和运营特点拥有一套完 整有效地风险识别、风险评价和风险管理体系，为引导商业地产项目在项目策划、地产 开发、商业运营的整个过程中，不断提高风险防范和应对的能力提供有效途径，为投资 商、开发商、运营商构成的商业地产项目系组织提高整体风险管理水平和增强其独特竞 争力做出贡献。 1.2.2研究意义

商业地产项目风险管理成熟度研究从总体上为商业地产项目的风险管理提供思路， 为其他房地产项目风险管理提供有意的借鉴：建立起商业地产项目关键风险因素集，并 为商业地产项目明确风险管理的重点提供指导；所开发昀商业地产项目风险管理成熟度 指标的评价体系以及所构建的商业地产项目风险管理成熟度模型，可以为商业地产项目 风险管理水平的评价提供工具，为其风险管理能力的增强提供方法．从整体上为商业地 产项目风险管理成熟度的提升提供对策，同时也可以为商业地产项目风险管理的规范化 提供参考．

1.3研究内容及方法

本文通过对商业地产项目、项目风险管理和能力成熟度模型等理论进行研究，在此 基础上采用文献研究与实证研究相结合的方法具体对商业地产项目特征、商业地产项目 风险因素、商业地产项目风险管理要素和项目管理成熟度进行了深入研究．

在此基础上逐步构建商业地产项目风险管理成熟度模型要素、指标及等级．首先， 通过商业地产项目生命期划分、商业地产项目风险阶段性特征的理论研究，采用专家访 谈、问卷调查及统计分析等方法得到商业地产项目8个关键风险因素：其次，通过对国