3．RGDP与REI线性模型分析
由图二知，RGDP与REI同样存在明显的线性关系，可以假定一元线性模型为RGDP=C+b*REI+?，其中RGDP为被解释变量，REI为解释变量，C为常数，?为随机项。通过EVIEWS回归得到表4.3。
表4.3：RGDP对房地产开发投资的计量模型
Dependent Variable: RGDP Method: Least Squares Date: 01/27/10 Time: 12:54 Sample: 1997 2008 Included observations: 12 Variable C REI R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat
Coefficient Std. Error 8.392803 0.006918
0.564542 0.001179
t-Statistic 14.86656 5.867306
Prob. 0.0000 0.0002 11.00000 2.424121 3.363914 3.444731 34.42528 0.000158
0.774903 Mean dependent var 0.752393 S.D. dependent var 1.206245 Akaike info criterion 14.55028 Schwarz criterion -18.18348 F-statistic 1.525304 Prob(F-statistic)
通过上表给出的EVIEWS计算结果，可以得到如下的回归模型：
RGDP=8.392803+0.006918*REI （14.86656）（5.867306）
R2=0.774903 F=34.42528 D.W.= 1.525304
由以上数据可知，样本可决定系数为0.774903，因而模型与样本值有较好的拟合效果，进一步分析得，回归参数全部通过t检验，说明回归方程的回归效果显著，也说明房地产投资是影响RGDP，即GDP增长率的重要因素。REI的系数为正，说明房地产与RGDP之间存在正相关关系，即每增加一亿元房地产的投资，就能带来0.006918个百分点的GDP的增长。这是由于投资的乘数效应发挥作用，从而拉动经济加速增长而导致的。
通过建立的模型以及分析可以看出，直辖以来，重庆的房地产业以及经济总体上呈现稳步增长的趋势，而且重庆的经济增长与房地产业发展之间存在显著的正相关性，即两者之间相互影响，相互促进。因此，完善的和健全房地产业，使其稳步高效的发展对保证重庆经济快速协调发展有着重要意义。
四． 促进重庆经济增长与房地产业协调发展的对策措施
以上研究表明，重庆房地产业与经济增长之间关系密切，房地产投资能够促进经济的发展。然而，由于近几年来房地产投资增长过快，在促进国民经济发展的同时，也存在投资结构不合理的问题。它不仅影响房地产业本身的健康发展，还对国民经济带来不少负面的影响。
众所周知，房地产市场在我国是高利润行业，由于我国金融市场不完善，房地产投资于是成了众矢之的，这就直接导致了大量闲置资金涌入房地产市场。同时，银行也愿意为房地产开发商融资，因而许多不具有开发实力的投资者也盲目跟进，使房地产投资的整体效率下降。因此，为了规范房地产市场，国家各部门出台了许多相关文件，力求将房地产行业引人健康的发展轨道。
鉴于房地产投资在我国宏观经济中的重要地位，以及它对宏观经济运行产生的影响，本文结合重庆的实际与所做的研究，提出如下一些建议：
（一）调整房价收入比
美国房地产业次贷危机引发的全球性金融危机告诫我们，房价收入比虚高达到一定程度会引发房地产泡沫，从而诱发金融危机和经济危机，最终危机甚至破坏国民经济协调健康发展。
联合国人居中心认为，房价收入比为2-3倍比较合理，当房价收入比超过5时，大多数人就会买不起房子。世界银行专家Hamer通过对世界50多个城市的调查，认为房价收入比为4-6倍是比较理想的。这里的房价收入比，即住房价
[19]
格与收入比例是指一套住房的自由市场中位价格与中位年住户收入之比。中国
[18]
的房价收入比已经高于国际公认标准的3-6倍[20]，尽管各地区房价收入比的差异很大，但重庆房地产业在经历了直辖以来的迅猛发展之后，其房价收入比已远偏离了国际公认标准，因而调整其比例关系就显得迫在眉睫了。
与全国相似，重庆“房价收入比”问题产生的直接原因有三个:一是居民住房由实物分配到货币分配转变；二是国家长期以来实行的(城镇)居民低工资制；三是国有土地由无偿使用到有偿使用转变。因而要想将房价收入比调整到适当水平并非一朝一夕之功，必须是至上而下的全面政策调整，以及从下到上的良好执行力，才能达到理想的效果。这里提出一些浅显的建议以供参考：例如控制商品住宅价格过快上涨，如完善住房保障体系，提供适量的经济适用房，防止房价的
虚高；保持城镇居民可支配收入的持续增长，增加居民购买力；大力发展住房二级市场，一方面可以增加住房供给量，降低房价，另一方面使购房者增加了更多的选择机会，可以买到自己满意的住房。
（二）强宏观调控
重庆的房地产业是国民经济增长的一个重要因素，是必须始终坚持发展的一个关键产业。结合重庆现状，金融危机前房地产市场的主要问题是房地产业固定资本投入过度，这就要求政府首先在源头上控制固定资本投入规模，提高房地产业资本进入门槛。中央及时出台相关政策法规，使房地产投资降温，房地产业的过度膨胀情况得到了缓解。
2008年，随着金融海啸席卷全球，中国经济受到了不小的冲击，其中房地产业倍受打击，重庆也不例外。因此，当务之急不再是如何控制房地产过度膨胀，而是加强政府的宏观调控，采取必要措施，防止房地产市场受金融危机打压陷入低迷，以及引导房地产业向科学健康的方向发展。
首先，应树立正确的投资观，这是解决问题的根本所在。房地产投资当前在重庆发展很快，这主要是房地产作为城市发展的基础性、先导性产业的性质决定的，是城市自身经济发展的需要，是要为城市经济发展提供基础性、先导性服务的，而不是用来繁荣经济的工具。现代经济增长理论表明，经济增长的最终依靠是知识、技术和人力资本的增加与积累，树立正确的房地产投资观念，进而合理控制房地产相关行业投资，将房地产投资为经济增长服务作为其主要作用，保持与整体经济运行相协调的发展幅度。
其次，政府应引导开发商根据社会消费水平和市场即期需求，合理确定房地产投资类型，不同档次商品房之间的供应数量，实现供给结构和需求结构的基本吻合。针对目前部分城市的商业地产开发过度问题，政府应从宏观调控的角度出发，适当控制部分小区的商业配套面积，对于原有的商业网点规划面积过大的，应根据实际情况予以调整；另外，改变商业地产的开发模式，转变成只租不售或整体出售的模式，把开发商的利益与商业地产运营捆绑在一起，可以有效解决商业地产开发不顾市场需求的问题。
最后，结合重庆实际情况，政府应引导房地产商对中低价位、中小套型普通商品住房的投资，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。要重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模。另外，政府要对房地产投资进行规范的引导，无论是在住宅投资还是商业地产上的投资，都能给市民提供一个公开透明的信息服务。
参 考 文 献
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