房地产开发成本构成大致分为七个方面

房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开 发间接费用、建安费用、基础设施配套费用,不可预见费用本以及各种 税费、规费。

1、土地费用:土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安臵补偿 费。现在的 房地产 企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。 土地费用包括缴纳给国土资源局(国有资产经营公司的费用(即土地 挂牌费用,还包括拆迁安臵补偿费用,也应包括在土地交易过程中的 一些无法明示的费用(比如议价、中介费。为追求 GDP 和政绩,现在 各大城市土地挂牌标价越来越高, 各种地王不断涌现并不断被刷新,土 地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。

2、开发前期费用:前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、 方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设 计、地质勘查、 定位放线、图纸审查、 防雷装臵设计审核、消防审核、 工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程 招标代理,土地证、施工许可证、 以及现场的 “ 三通一平 ” 等等费用。 上述费用 各省市都有各自的收费标准。 但现在一些从事环境评估、 地震 安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人,均与发改委、环保局、 地震局、建设局,城建局等政府机构有着千丝万缕的联系,而且从事上 述工作的绝大部分单位, 与政府相关部门挂钩,于是收费标准上下浮动 较大,人际关系相当重要(这也符合中国的国情 ,该费用的高低,也 是房价高低的一个标尺。

3、建筑安装费用:建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至 整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、 设备购臵费及安装 工程费用等, 即房屋建筑安装造价。该费用同时也包括了施工单位的备 案、安全报监、意外保险等费用,对我们来说应该是相当熟悉了,不作 阐述。

4、开发间接费用:包括组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、 福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开 发销售过程中发生的费用:销售代理费、销售广告费、项目推广费、开 盘庆典、预算许可、银行按揭以及 面积测绘等等。目前房地产市场中, 销售代理费及销售广告、项目推广费一般

占据销售总额的 1.5%-3%。 5、基础设施配套费用:基础设施配套费包括:基础设施和公共配套设 施建设费两部分。基础设施建设费主要指小区的水、电、暖(热力、 气(天然气、通讯(电话、宽带、有线电视、小区道路、绿化等费 用。 公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务 的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所 等和各种营利性的配套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网 点等所发生的费用。此部分费用,同样也与开发企业的社交公关能力 有密切的关系。

6、不可预见费用:项目在开发建设工程中遇到的材料涨价、政府宏观 政策的调整,银行贷款利率的调整,人工工资的大幅度涨幅等等;

7、各种规费、税费。税收:房地产主要税费包括:a 营业税:营业收入 的 5%; b 城市维护建设税:营业税的 7%; c 教育费附加:营业税的 3%; d 地方教育费附加:营业税的 1%(上述营业税及附加合计为营业收入的 5.55%; e 土地增值税:按规定的税率征收; f 房产税:房产税有两种 计税依据,一种是年房产税 =房产原值 *(1-30% *1.2%;第二种是房产 租金收入 *12%; g 土地使用税:按相关年税额标准缴纳; h 印花税:依 据建筑安装承包合同,房屋销售合同等合同金额的万分之五缴纳; j 企 业所得税:一般企业所得税的税率为 25%。规费:主要由地方政府和各 级行政主管部门向 房地产 开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。诸 如征地管理费、商品房交易管理费、城市建设配套费、 新型墙体材料专 项基金、建筑企业养老保障、;房地产综合开发费、房地产开发管理费 等等。

2010年 1月 10日, 山东省住房与城乡建设厅房地产管理处花景新处长, 在诸城市全面提高建设行业整体素质培训班, 作了 《当前山东省房地产 市场形势与对策》的报告,报告中通过对山东省 17个地级市的房地产 开发成本的统计和分析后认为:在房地产开发成本构成中, 土地成本占 了 12%-34%; 前期工程费占 6%-16%; 开发间接成本占 3.7%-11%; 建安成 本占 30%-55%; 配套成本占 2.4%-9.4%; 不可预见费用占 1.6%-3.8%; 各 种规费占 5.8%-11%。

一些网站、文章表示中国的房地产开发费用中有近 55%的费用缴纳给了 政府。房地产开发涉及的部门繁多,公共关系开发和维护的费用在整个

成本中占有的比例也是很大的一部分, “ 从前期那地到后期销售, 整个 房地产行业涉及到的部门就多达 110多个 ” 。 就拿这次全国两会全国人 大代表, 北京市人大常委会主任杜德印 “ 房价高?明明是地价高 ” ,全 国政协委员梁季阳 “ 房地产市场病根在于土地垄断 “ ; 农民工代表康厚 明 “ 据初步统计,我国现阶段涉及房地产的税种有 12项之多,涉及房 地产的收费多达 50项, 两者共计 62项。 一套房屋 60多种税费不正常 ” 。 房地产价格居高不下,政府应该有很大的责任。

房地产商看视风光无限,高投入、高回报,但其中的受益者是谁,通过 房地产成本构成分析或许可知一二。

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