综合成新率=理论成新率×40%+完好分值率×60% 4）评估值的计算
评估值＝重置全价×综合成新率
（2）运用基准地价修正法求取土地使用权价格
北京市人民政府于1993年7月6日下发了《北京市出让国有土地使用权基准地价表》（京政发[1993]34号）及其使用说明，对北京市出让国有土地进行宏观控制，我们依据该文件求取估价对象的地价。该基准地价是在调查各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用三部分构成，因此将基准地价通过容积率、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出土地的价格。基准地价修正法的基本公式为：
委估土地单位面积评估价格=出让金基数×容积率修正系数×使用年限修正系数
＋基础设施建设配套费×容积率＋土地开发及其他费用
（四）估价过程
1.用市场法求取14#、15#楼的房地产价格 （1）选取比较实例
根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、设施、楼层、装修及结构等类似的多个商品房作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提下，以参照物的平均成交价格为基础，通过修正得出评估对象的公平市价。 委估对象与参照物的因素比较详见表3：
表 3 实例A 比较因素 交易均价（元/平方米） 交易情况 交易期日 区 地理位置 估价对象 XX园 2001.12 XX 6,200 正常 2001.12 XX XX嘉园 6,300 正常 2001.12 XX XX苑 5,900 正常 2001.12 XX 实例B 实例C 实例A 比较因素 域 基础设施状况 因 公共设施状况 素 环境质量 交通便捷度 场地条件 成新度 估价对象 XX园 较好 较齐全 好 便捷 七通一平 全新 较好 较齐全 较好 便捷 七通一平 全新 实例B XX嘉园 好 齐全 较好 便捷 七通一平 全新 实例C XX苑 较好 较齐全 稍好 便捷 七通一平 九成新 厨、卫间精装，其余厨、卫间精装，厨、卫间精厨、卫间精装，装修程度 初装 个 别 因 素 户型 楼层 工程质量 使用功能 物业管理措施 结构类型 合理 多层 优 较齐全 较完备 框架 较合理 高层 优 较齐全 较完备 框架 合理 高层 优 齐全 完备 框架 合理 高层 优 较齐全 较完备 框架 其余初装 装，其余初装 其余初装 （2）因素修正 1）交易情况修正
由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，设委估房地产为100，则A、B、C三案例修正系数分别为：100、100、100。 2）交易期日修正
评估对象与比较案例的交易日期比较，设委估房地产为100，确定A、B、C三案例分别为：100、100、100。 3）区域因素修正
估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，根据所处地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。可比房
地产区域因素修正计算见表4：
表4 物业名称 区域条件分值 所处地理位置 其中 基础设施保证度 公共设施保证度 环境质量 交通便捷度 权重 1.0 0.3 0.2 0.2 0.15 0.15 估价对象 100 100 100 100 100 100 实例A XX园 98.5 100 100 100 90 100 实例B XX嘉园 101.5 105 105 105 90 100 实例C XX苑 94 90 100 100 80 100 4）个别因素修正
个别因素修正主要考虑楼层、结构布局、设施、建材及装修、户型、成新程度、交付方式、销售方向等，对各因素进行比较，详见表5：
表5 物业名称 物业条件 装修、家具配置条件 使用功能 权重 估价对象 1.0 0.30 0.10 0.20 0.40 100 100 100 100 100 实例A XX园 98 100 100 90 100 实例B XX嘉园 98 100 100 90 100 实例C XX苑 94 100 100 90 90 其楼层、结构布局、设施、建材、中 户型、楼层朝向等 成新程度 5）修正结果见表6：
表6
物 业 名 称 估价对象 实例A XX园 6,200 100 100 98.5 实例B XX嘉园 6,300 100 100 101.5 实例C XX苑 5,900 100 100 94 房地产售价(元/平方米) 交易条件 时间因素 区域条件 100 100 100 物 业 名 称 个别条件 比准价格 估价对象 100 实例A XX园 98 6,423 实例B XX嘉园 98 6,334 实例C XX苑 94 6,677 比准价格=可比实例价格×（估价对象交易条件分值/可比实例交易条件分值）×（可比实例交易时间因素分值/估价时点时间因素分值）×（估价对象区域因素分值/可比实例区域因素分值）×（估价对象物业条件分值/可比实例物业条件分值） 计算待估房地产的评估价格：取所选三个案例比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估全价，则评估对象单位建筑面积的评估价格为：
地上评估单价=（6,423+6,334+6,677）/3= 6,478（元/平方米）
根据房地产的市场交易状况，地下部分售价为地上部分平均售价的50—70%，结合委估物业实际情况，此项比率取70%，则地下部分评估单价为： 地下评估单价=6,478×70%=4,535（元/平方米）
14#楼地下一层，地上6.5层，总建筑面积为6969.47平方米，其中地下建筑面积827.59平方米，地上建筑面积6141.88平方米，则： 地下部分评估值=4,535×827.59=3,753,120.65（元） 地上部分评估值=6,478×6141.88=39,787,099.00（元） 14#楼的总评估值=地下部分评估值+地上部分评估值 =3,753,120.65+39,787,099.00
=43,540,219.65（元），合：4,354.02万元；
15#楼的评估方法及过程同上，其结构布局、建筑过程、完工时间均为14#楼相同，其所处位置与14#楼相邻，则：15#楼评估值为：4,354.02万元。 2.用重置成本法求取16#楼的房地产价格 （1）运用重置成本法求取建筑物部分的价格
16#楼为轻框剪力墙结构，总建筑面积7506.55平方米，地下一层，地上6.5层，开工于2000年12月，至估价时点，主体结构工程已完工，安装及装修即将进行。本工程室内外高差1.2米，层高2.7米，檐高19.5米。 1）重置全价的计算
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