①结构工程费用合计9,523,547.75元，详细测算过程见下表：
结构工程费用计算表
（含土建与水电等配套设施的预埋）
表7 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项 目 直接工程费（含其它直接费） 企业管理费 利润 税金 工程造价 劳保统筹 工程总价 单位造价 取费基础 1 1 1 1+2+3+4 5 5+6 13.28 7 4.09 1% 费率（%） 金额（元） 7,581,615.50 1,006,838.54 530,713.09 310,088.07 9,429,255.20 94,292.55 9,523,547.75 1,268.70 ②前期及其他费计算
根据北京市所规定的各类建设取费标准确定。具体内容如下：
表8 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 费用名称 工程项目勘察费 建筑工程设计费 工程标底编制费 合同预算审查费 合同鉴证费 城市建设工程许可证执照费 工程保险费 工程建设监理费 建设工程质量管理监督费 建设单位管理费 总 计 按建安造价计算% 0.55 1.5 0.1 0.05 0.02 0.1 0.2 1.8 0.25 0.5 5.07 经核查，本工程的建安工程中标价为10,644,698.74元。在以上前期费用中前
七项费用为一次性全部发生，费率合计2.52%，后三项费用随着工程进度发生，费率合计2.55%，则：
前期及其他费=10,644,698.74×2.52%+9,523,547.75×2.55% =511,096.88（元） ③资金成本（建设期贷款利息）计算
该建设项目建成的合理周期为1.5年，银行二年期贷款利率为5.94%，前期费用在建设期初投入，至评估基准日建安工程贷款期为1年，假设建安费用在建设期期中投入，则16#楼的资金成本为：
资金成本=结构工程造价×贷款利率×1/2+前期工程费×贷款利率×1
=9,523,547.75×5.94%×1/2+511,096.88×5.94%×1 =282,849.37+30,359.15 =313,208.52（元） ④开发利润
根据北京市同类用途房地产开发利润水平，结合委估房地产的特点，确定开发利润率为15%，则：开发利润为：
开发利润=（结构工程造价+前期工程费）×15% =（9,523,547.75+511,096.88）×15% =1,505,196.69（元） ⑤重置全价计算
16#楼结构部分重置全价=结构工程造价+前期及其他费用+资金成本+开发利润
=9,523,547.75+511,096.88+313,208.52+1,505,196.69 =11,853,049.84（元） 2）评估值的计算
成新率：该楼为在建工程，经现场勘察，该工程处于正常建设中（主体结构工程已完工，安装及装修即将进行），故其成新率取100%。 则16#楼建筑物评估价值=重置全价×成新率
=11,853,049.84×100% =11,853,049.84（元） （2）运用基准地价修正法求取16#楼分摊土地的价值 1）16#楼分摊土地面积的计算
根据《中华人民共和国国有土地使用证》[京X国用（2001出）字第XX号]及建筑施工设计图纸的数据，并经核实，该宗地规划建设用地18069.53平方米，总建筑面积65485.49平方米，其中：14#楼建筑面积6969.47平方米，15#楼建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，9#楼建筑面积44040平方米（根据《单位工程验收记录》中的数据确定）；则： 容积率=65485.49/18069.53=3.62 16#楼分摊的土地面积为： 7506.55/3.62=2,073.63（平方米） 2）土地出让金
估价对象位于北京市XX区XX住宅区，根据北京市地价区类划分标准，属五类地区。经查北京市基准地价，当容积率为1、使用年限为法定最高使用年限时，住宅用途出让金标准为600－800元/平方米。根据估价对象周围的基准地价出让金水平，及北京市政府以绿养绿的政策，综合确定出让金为400元/平方米。估价对象整体容积率为3.62，经查容积率修正系数表，用内插法求得容积率修正系数为3.21。年限修正系数计算公式为：
（1+r）N-n[(1+r)n-1] K=———————— [(1+r)N-1] 其中：N----法定最高使用年限 n----剩余使用年限
r-----还原利率（取6%）
该宗地使用权终止日期为2071年8月29日，至估价时点，剩余使用年限为69年零8个月，以70年计算，则时间修正系数为1。 则修正后的单位土地出让金为： 400×3.21×1＝1,284（元/平方米） 3）基础设施配套建设费
次评估基础设施配套建设费主要为红线外市政及四源费。根据表列标准，红线外市政基础设施造价（不含四源工程时）不低于低限（460元/建筑平方米）；红线外市政基础设施造价和四源费用两项之和不低于高限（800元/建筑平方米）。
经综合分析委估宗地所在区域该项费用的实际征收水平，确定本次评估基础设施配套建设费取1050元/建筑平方米为宜，则单位土地基础设施配套建设费为： 1050×3.62=3,801（元/平方米） 4）土地开发及其它费用
对于委估土地，此项费用指拆迁补偿费，估价对象所在区域主要为居住用地，拆迁补偿费主要包括拆迁费用及安置费用等，考虑此项目具体情况及其周围拆迁费水平，本次评估拆迁费确定为6,200元/平方米。 5）修正后单位熟地价 单位熟地价= 1,284+3,801+6,200 =11,285.00（元/平方米） 6）委估宗地地价=11,285×2,073.63 =23,400,914.55（元） （3）运用成本法求取16#楼的评估价格
通过基准地价测算的土地 评估价格为23,400,914.55元，通过重置成本法测算的建筑物的评估价格为11,887,625.81元，则成本法最终求得16#楼的评估结果为：
评估价格=土地价格＋建筑物价格 =23,400,914.55+11,853,049.84
=35,253,964.39（元），合：3,525.40万元。 （五）估价结果
经过我公司评估人员全面的市场调查、科学的论证、精确的测算，委估对象在2001年12月31日的评估价格为：12,233.44万元，（详细结果见下表）。 人民币大写：壹亿贰仟贰佰叁拾叁万肆仟肆佰元整。
建筑面积序号 1 2 3 物业名称 （M2） 14#楼 15#楼 16#楼 6969.47 6969.47 7506.55 （M2） 1925.27 1925.27 2073.63 4,354.02 4,354.02 3,525.40 分摊土地面积评估价格（万元） 合计
21445.49 5924.17 12,233.44
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