营改增有关增值税的会计处理（房地产） - 图文

公平执法 用心服务

借：长期股权投资 10935 贷：固定资产清理 1200 其它业务收入 6500

应缴税费-应缴增值税 220（3500-1500）×5% 应缴税费-应缴增值税-销项税额 715 （6500×11%） 营业外收入 2300

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

借：其他业务成本 3600 投资性房地产累计摊销 400

贷：投资性房地产-土地使用权 4000 2.戊公司的财务和税务分析

根据本通知附件2的规定（原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，满13个月后的抵扣比例为40%。），戊公司取得的投资资产，应增加实收资本或股本，写字楼的进项税分两年抵扣，土地使用权作为开发的房地产的土地成本，进项税可以在当年抵扣。 会计处理如下：

借：固定资产-写字楼 3500

公平执法 用心服务

开发成本-土地成本 6500

应缴税费-应缴增值税（进项税额） 847 应缴税费-待抵扣进项税 88[220×40%=88] 贷：实收资本（股本） 10935

其中待抵扣进项税从取得增值税扣税凭证当月满13个月才能转让进项税进行抵扣。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

（一）以土地、房屋权属作价投资、入股； （二）以土地、房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

假设戊五公司所在省契税税率为3%，则在取得不动产和土地使用权时，应作如下会计分录：

借：固定资产-写字楼 1,050,000 开发成本-土地成本 1,950,000 贷：应交税费-应交契税 3,000,000

例2：甲房地产公司通过招拍挂方式从A市土地部门取得S地块的土地使用权30亩，用于开发建设住宅。支付土地出让金15000万元，该省契税税率3%，产权转移书据印花税税率0.5‰，写出有关会计分录。

借：开发成本-土地成本 154,500,000

管理费用-印花税 75,000 贷：银行存款 150,075,000 应交税费-应交契税 4,500,000

公平执法 用心服务

回迁安置房的会计处理

例3：2016年4月份，A房地产开发公司与当地政府土地部门住宅建设用地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付给当地政府土地出让金5000万元；另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设，两期总的可售面积为120000㎡。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2018年9月，完成一期12栋500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7770万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（只考虑增值税，不考虑其他税费）。该纳税人采用一般计税方法计算缴纳增值税。

1、支付土地出让金与发生的建筑支出 借：开发成本-土地价款 50,000,000 贷：银行存款 50,000,000

借：开发成本-建筑安装费 77,700,000

应交税费-应交增值税（进项税额） 7,700,000 贷：银行存款 77,700,000

2、第一期回迁房40套与土地成本的账务处理

根据题目所示，其交换行为符合《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允

公平执法 用心服务

价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”。换出资产为“A公司建造的商品房” 换入资产为“被拆迁户的房产”，同时也是“土地征用及拆迁补偿需要支出的费用”。

在交付该40套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理： 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条的规定。

假设该纳税申报期按拆迁补偿协议，将40套回迁安置房产权过户给拆迁户，假设没有其他销售。计算可以在销售额中可以扣除的土地成本=5000×[(40×150)/120000]=250万元。

借：开发成本-拆迁补偿费 18,000,000 （40×150×3000） 贷：主营业务收入 16,216,216.22

应交税费-应交增值税（销项税额） 1,783,783.78 18,000,000/(1+11%)×11%=1,783,783.78

借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）247,747.75 贷：开发成本-拆迁补偿费 247,747.75 2,500,000/(1+11%)×11%=247,747.75

3、为反映成本的完整，按照第一期项目销售单价预提二期土地成本 借：开发成本-拆迁补偿费 9,000,000

贷：预提成本-拆迁补偿费 9,000,000（20×150×3000）