21、已知建筑物重置价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若直线
折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元/平方米。
A、800 B、640 C、704 D、720
22、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则
该建筑物的成新率为（ ）。
A、40% B、60% C、50% D、67%
23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。
A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断
24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的
成新率为（ ）。
A、76% B、80% C、81% D、84%
25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让
年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A、40 B、42 C、48 D、50 26、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
27、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。
A、自然寿命≥经济寿命 B、自然寿命≦经济寿命 C、自然寿命=经济寿命 D、无关
28、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40
年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 A、35 B、45 C、48 D、50
29、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚
可使用年数n之间的关系为（ ）。
A、N=t+n B、N
经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，以直线法计算折旧总额的最适宜公式为（ ）。
A、
CCCC(N?n)?n B、?t C、?t D、
NN(n?t)(n?t)31、当建筑物的维护保养较好时，有效经过年数（ ）实际经过年数。
A、等于 B、不等于 C、长于 D、短于
32、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权；于1999年3
月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，于2002年9月15日开始营业；建筑物重置成本5000元/平方米，正常使用的经济寿命50年，残值率为2%。则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为（ ）元。
A、450 B、616 C、563 D、604
二、多项选择题
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1、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 2、建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。
A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、全新的 3、运用成本法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（ ）
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性
B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性 C、房屋结构类型确认的正确与否 D、房屋重置价格的准确性
4、求取建筑物重新建造成本的方法有（ ）。
A、指数调整法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法 5、建筑物的物质折旧包括（ ）。
A、有形损耗 B、正常使用的磨损 C、功能折旧 D、意外的破坏损毁 6、成本法中的“开发利润”是指（ ）。
A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的税前利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润 7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ ）求取。
A、市场比较法 B、基准地价修正法 C、假设开发法 D、成本法 8、求取建筑物重新建造成本的方法有单位面积法，单位体积法及（ ）。
A、指数调匀法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法 9、在成本法中投资利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 10、（ ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。
A、技术进步 B、自然环境恶化 C、使用的磨损 D、日晒雨淋
11、某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经
估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且N≠n+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。
A、
CCCC?t C、?t D、??N?n? ?n B、
n?tNNN
三、计算题
1、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的40年使用权土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/㎡，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地还原利率为8%）
2、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10亩、年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。（土地还原利率为8%）
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3、某建筑物总建筑面积500㎡，现时重置价格每建筑平米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。
4、某公路隧道2001年8月占地20万㎡，使用期为70年，隧道建设期为二年。隧道建设中采用纵向通风新技术，节约工程费用500万元。整个隧道工程于建设期末决算总造价为15062.62万元，当时造价指数为100，现造价指数为181.5。隧道自建成后耐用100年，残值为0。现时该地同类土地价格按70年使用期计为700元/㎡，试评估该公路隧道2006年8月的价格。（土地还原利率为8%）
第七章 假设开发法
一、单项选择题
1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）求取。
A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重
要的是选择（ ）。
A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之
日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80
二、多项选择题
1、假设开发法中的开发期包括（ ）。
A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。
A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房改售房估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、购买年法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。
A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期
三、计算题
1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在2007年5月1日的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出价格平均每平方米2500元。试用所给资料用动态方式估计该宗土地在2007年5月1日的总价、单价及楼面地价（折现率10%）。
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2、某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造中期）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部出租，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，还原利率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式，折现率为8%）。
3、某在建工程开工于2006年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2006年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2006年9月1日已完成主体封顶，已投入建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2006年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定还原利率为8%，折现率为14%。
第八章 基准地价修正法
一、多项选择题
1、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A、土地生熟度 B、土地使用权年限 C、土地使用者 D、土地利用条件 2、基准地价表达的是（ ）。
A、城市土地价格水平 B、某一时点的土地价格 C、不同区域的土地价格 D、不同用途的土地价格
二、简答题
1、何谓城镇土地分等？ 2、何谓城镇土地定级？
3、简述城镇土地分等的基本思路。 4、简述城镇土地定级的基本思路。
5、简述城镇土地分等定级与城镇土地估价的关系。 6、何谓基准地价？
7、基准地价的作用有哪些？ 8、简述基准地价评估的步骤。 9、样点地价评估的思路有哪些？ 10、认识基准地价内涵有何意义？ 11、何谓基准地价修正法？
12、基准地价修正法的基本原理是什么？ 13、简述基准地价修正法的估价步骤。
三、计算题
1、某宗工业用地出让的土地使用权年限50年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，
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