新征土地一级开发利用可行性研究报告

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火车北站改扩建及配套设施主体工程已基本完工，建设规模为7991平方米，包括候车厅、信号楼、行包房、售票大厅等功能用房，设计按峰值人流2000人计算，同时配套有站台延伸、二站台新建及地下人行通道工程。北站广场工程占地长300余米，宽160余米，总面积约50000平方米，其中中间地下商场占地约9500平方米，该商场建筑层数为一层，建筑面积9300平方米，可营业面积8300平方米。某某火车北站同时容纳2000名乘客和16对列车、年吞吐货物400万吨。随着XX铁路增建二线工程的启动建设，某某火车北站将发挥越来越重要的铁路枢纽作用，成为功能完善、技术先进、经济合理，适应铁路发展和旅客需要的现代化交通建筑精品。

近几年，某某县将XX区纳入城市整体规划发展，通过有序的开发建设，形成完善的交通枢纽、优美独特的城市环境，成为城市片区新的中心和经济发展点。

2 项目建设规模

某某新征商业性房地产项目用地总用地面积 平方米，其中代征道路面积 平方米，实际建设用地面积 平方米，规划用途为 ，其主要技术经济指标为： 名称 1 总用地面积 2 实际建设用地面积 3 总建筑面积 其中 4 建筑占地面积 5 建筑密度 6 容积率 7 建筑限高 8 绿地率 数量 493 28 147 5 15 50 单位 平方米 % 米 % 占总用地比例（%） 第三节 可行性研究的目的、依据及其范围

1 可行性研究的目的

某某县国土资源局因某某新征商业性房地产项目需在某某县楚江镇XX区征用集体土地，进行土地开发建设的需要，为实现项目决策的科学化、民主

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化，减少或避免投资的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠的、科学的参考依据。

2 可行性研究的依据

⑴《中华人民共和国土地管理法》； ⑵某某县城市建设总体规划； ⑶某某县土地利用整体规划； ⑷规划蓝线图及界址点坐标图；

⑸某某县城乡规划管理处《西溶出让地块规划设计条件》[石规设2011—017]；

⑹某某县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要；

⑺某某县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见； ⑻某某县土地利用年度计划。

3 可行性研究的范围

本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对拟开发土地概况（包括区位、面积、地类、权属等），土地利用总体规划和城市建设总体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排、运作模式、耕地补充方式、征地拆迁补偿安臵、市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。

4 报告编写说明

⑴本报告是以委托方提供的基础文件、有关数据资料为基础，结合受托方掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。委托方对所提供资料的真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性、准确性负责。

⑵本报告所引用的相关参数、指数等数据依据因市场或政策变化而变化后，应重新进行论证。

⑶本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担责任。

⑷本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。

⑸本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。

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第二章 项目建设的条件与建设的必要性分析

第一节 项目建设的条件分析

1 区域自然环境条件

某某，是X西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海拔42.5米，最高处是XX山顶，海拔2098.7米；全县平均海拔在500米左右。南部有………………………..；北部有……………………。发源或流经县境的有……………………………，分别贯穿县境北部、中部、南部。境内年平均气温16.70C，最冷的元月平均气温5度，最热的7月，平均气温28.6度，全年无霜期282天，日照1646.9小时，年平均降雨量1540毫米。良好的自然环境有利于项目建设

2 区域地形地貌条件

某某位于………………………….带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山地为主的“倒葫芦”状地形，整个地势西北高峻、东南平缓。地貌形态以山地为主，高原、山地、丘陵、岗地、平原、水面等类型齐全，地势相对高差2056.7米，地势比降为23.4%。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形成冲积平原，某某县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是构成某某县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵、喜山期褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动的性质、程度、形成。地基承载力平均为20吨/平方米。某某虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。

3 区域公共设施条件

随着某某县行政中心向该区迁移，现已有县武装部、广电局、教育局、林业局、环保局等行政单位搬迁到该区， 14个科局单位的行政办公大楼已开始动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成2所中学、多所小学和幼儿院，其中有占地面积479亩、办学规模为100个班、

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能容纳4500学生就读的全省重点中学---某某一中。某某火车北站东侧正在建设具有现代化水平的XX物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。

4 区域市政设施条件

XX区基础设施已趋于完善。电力、通讯、有线电视等线路已全线贯通。管道燃气、自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。某某XXXX桥和扩建的省道XXXX线即将建成通车。XX区主干道永兴大道、黄金路和某某大道均已建成。某某大道连接着XX广场和XX大道，与站前路、天门北路形成了环形路网。市政设施的完善为项目建设奠定了基础。

5 区域规划条件

某某县城市总体规划确定某某城市性质为：X西北地区主要的能源基地和铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇、常德市域的次级中心城市，某某县的政治、经济、文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。总规确定城市规划区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约188平方公里，将县城规划区分为“八个组团”，其中的XX组团范围是由澧水将其与宝峰电厂组团、宝峰二都组团隔离开来；由铁路防护绿地、保护农田以及山林地构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。XX组团的城市功能是侧重以物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心、物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公、物流服务、商业服务、高档居住。区域规划的发展方向为项目建设明确了目标。

6 项目区位条件

某某县XX区作为某某县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县的行政次中心、物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站、教育设施、医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通、就学、就医等生产生活上的难题。随着某某火车北站建成，对外交通的枢纽将更加便利，势必吸引跟多的人流、物流，形成一个新的人流、物流集散中心。该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治、经济机关相邻，各种服务配套设施一应俱全。占尽“天时、地利、人和”的区位优势，是难得的投资和臵业所在。我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段的优越性，突出标的卖点，把最有利的价值呈现给客户，突出产品的优势与与众不同，最终为客户所接受。