房地产业六大环节30个涉税风险

房地产业六大环节30个涉税风险

房地产行业六大环节30个涉税风险点的分析连续12年被税务机关列为专项检查对象。一个行业涉及10项税收。在整个流程的六个主要环节中，隐藏着多达30个涉税风险点。房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对于房地产企业来说，如何在项目前期做好足够的税收工作，以避免可能的涉税风险，最大限度地降低涉税成本，是行业面临的一个突出问题。涉税风险成为房地产行业的“第七大风险”。房地产行业在税收问题上面临“三个多”。一是税务检查较多，房地产业连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域。第二，涉及到许多税收，包括10项房地产税。涉税风险很多，每个环节都有涉税风险。因此，对于房地产企业来说，如何规避税收风险是摆在我们面前的一个突出问题。

年6月8日，在北京举办的“XXXX年中国房地产老板如何管理税收”沙龙上，主办方中国房地产税收筹划网总裁、深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明军表示:“房地产项目开发周期长，业务环节多，税收风险高，但只要在决策前做好足够的税收筹划作业，不仅可以有效规避企业的税收风险，还可以合理合法地降低企业的税收成本。”“

据统计，XXXX全国房地产企业上缴税收1.3万亿元，其中契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，企业所得税。从XXXX到XXXX的12年中，房地产行业是唯一连续12年被列为年度专项检查的行业。在这些文件中，一些年度房地

产税被列为强制性检查项目，一些年度税被列为指导性检查项目。有些年份要求专注于房地产销售，而其他年份则要求专注于建筑和安装。有些年份侧重于检查房地产行业的营业税或所得税等个别税种，而其他年份则将房地产行业涉及的所有税种列为检查对象。为什么税务机关对房地产行业如此关注？李明军说，这一行业的税收确实存在许多违规行为。每年都有很多问题。如果没有检查，将会有更多的问题。他说，根据国家税务总局的要求，直辖市地方税务局对全市房地产行业进行了专项检查。检查发现，被检查的58家企业中有96%存在问题。“房地产行业在涉税问题上被视为高风险行业，这可能是国家税务总局连续12年将房地产行业列为专项检查对象的原因”他说房地产行业的税收风险是什么？它藏在哪里？一般来说，房地产项目在时间流程上主要包括六个环节:征地、规划设计、融资、建设、房屋预售、项目清算。“在每一个环节，房地产企业都会或多或少地存在这样那样的税收问题和风险，只是程度不同而已”李明军说 李明军表示，根据他们多年的行业服务经验，房地产企业在上述六个环节中至少涉及以下30个风险点 在征地过程中有四个风险点:

1。佣金和其他费用未取得正式合法发票，导致利润虚增和税负加重；2.签订土地房屋权属转移合同后10日内未申报契税的；

3。虚增安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；

4。通过股权收购取得的土地使用权，溢价部分不能计入土地成本。

规划设计过程中有三个风险点:

5。总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；6.骗取规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的；7.境外规划设计费未代扣代缴融资过程中有六个风险点:

8。纳入非金融机构(包括企业和个人)的高利息资金的利息支出不能正式开具发票，从而导致利息支出不记入账户。9.信托或基金公司以“知名股票和真实债务”形式支付的利息往往无法获得合法入账的证据。10.小金库中的现金通常不足以支付利息或其他费用；11.支付的利息可能涉及代扣代缴税款，但未兑现；

12。由于与股东和其他关联方的资本交易未支付利息，存在逃税问题；

13。对于借给自然人股东超过一年的贷款，确定被视为分红派息并需要支付XXXX年销售额的类似房地产的平均价格；(2)由主管税务机关参照当地房地产市场价格或当年评估值

在这种情况下，如果退还的3000万元相当于被拆迁房屋土地增值税认定的收入，房地产开发企业应按3000万元的售房收入缴纳土地增值税。

家企业缴纳1万元土地出让金，全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。(二)返还金额大于返还房屋土地增值税认定收入的部分 土地出让金返还协议如果约定返还金额大于被拆迁房屋土地增值税认定的收入部分，并用于其他事项，可根据实际情况确定土地增值税。 土地出让金返还协议如无具体用途，返还金额大于返还房屋土地增

值税确认收入的部分，应冲抵房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。(三)返还金额少于返还土地增值税认定的收入部分

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条:“条例第二条所称收入包括转让房地产的总价款及相关经济利益。”

如果退还的3000万元少于被拆迁房屋的土地增值税，房地产开发企业应计算并缴纳全部退还的3000万元土地增值税。

，根据国税发〔2006〕187号《土地增值税暂行条例》第九条的规定，属于房地产销售的土地增值税收入的确认方法和顺序。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收: (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，且无正当理由的

和《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条:《条例》第九条所称房地产评估价格，是指由政府批准的房地产评估机构对同一地段、类似房地产进行综合评估的价格。

在这种情况下，开发商收到了3000万元的土地出让金退款。如果低于被拆迁房屋土地增值税认定的收入部分，将计算征收土地增值税。 199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。4.契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的契税义务发生时，为纳税人签订土地和房屋所有权转移合同的当天，或纳税人取得其他与土地和房屋所有权转移合同同一天的性质证明 因此:企业缴纳土地出让金时，将按1亿元的计税基数缴纳契税。此外，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条，“本条例所称成交价格，是指土地和房屋所有权转移合同中确定的价格。”包括金钱、

实物、无形资产或接受者应该提供的其他经济利益。”

土地出让金返还低于被拆迁房屋契税成交价格的，按照规定缴纳契税作为契税的计税依据。5 .会计处理

土地出让金返还用于建设安置房，企业应做如下会计处理收到退款后:

贷款:银行存款3000贷款:预付款3000贷款:营业税和附加165贷款: