房地产项目目标成本动态控制研究 - 图文

房地产项目目标成本动态控制研究

第四章我国房地产开发项目成本控制对策

4.1建立房地产开发项目目标成本动态控制机制

4.1.1目前房地产开发项目成本控制机制的分析

根据调查情况看,目前很多房地产开发项目的成本控制主要是通过每月计划成本和实际成本的比较来完成,即月初提出当月成本计划和原材料消耗数量,月末通过会计报表形式计算该月施工中实际发生的原材料消耗,对比指标完成情况。其过程如图4-1所示:

图4-1传统成本控制机制图

分析其成本控制机制,有以下不足:

（1）在计划实际输出后发现偏差。成本控制数据的归集基本上是以月作为一个归集周期,每个月实际发生的成本到月底才能知道,可能会出现由于原材料消耗偏差的不断积累,无法及时控制,失去纠偏时机,成本控制的作用难以发挥。

（2）成本控制数据的归集是通过计划报表和统计报表形式,而成本控制的实际主体—现场施工管理人员没有参与。施工管理人员每天的施工日志记录的是进度完成情况、质量安全隐患,检查验收等内容,一般不会准确记载每天实际完成工程量和相应的原材料消耗量。

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（3）采集到的所有成本控制数据能够反映出每个月完成的分部分项工程中人工费、材料费和机械费的支出,却不能有针对性地说明每项工序发生的消耗是否合理,相应地工程责任也变成了一个整体的概念,项目部的人员不需要承担各自的责任。

4.1.2房地产开发项目目标成本动态控制机制原理分析

成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动,为了控制好整个房地产项目的成本支出,必须从每个成本支出的时间段开始,从项目工程的每个分项分部工程开始,一步一步地进行控制。所谓目标成本动态控制,就是在整个项目实施的过程中,.将成本控制责任量化分解,尽可能做到事前控制,预先控制,并定期地、经常地归集成本发生的实际值,进行计划值和实际值的动态核算、对比和分析,检查实际执行中有无偏差,没有偏差,继续执行计划;出现偏差,应查找具体原因,采取相应措施,并分析总结,制定预防措施。

4.1.3房地产开发项目目标成本动态控制机制模型研究

目前的成本控制机制不利于成本的动态控制,有必要缩短成本统计周期,使成本管理精细化,为取得更为及时、准确的基础数据,本文采用了“周计划、周统计”作法,并通过目标成本落实到人,保证动态控制和预先控制机制的实现。具体的目标成本动态控制模型如图4-2所示。

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图4-2目标成本动态控制机制图

从图4-2可以看出,目标成本动态控制机制主要是要将预先控制和动态控制结合起来,经由有关人员,通过投入、转换、反馈、对比和纠正等基本环节,及时跟踪了解项目的进展情况,归集实际数据,在对反馈信息进行分类、归纳的基础上,和计划目标值比较,确认是否偏离,如果偏离,视具体情况采取纠偏措

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施,使项目回归计划轨道;如果没有偏离,则进入下一个控制循环,到工程结束,应兑现所有奖罚。目标成本动态控制机制的建立需要有与之相配套的制度体系,主要有:

（1）建立项目目标成本责任制。将大预算分解成可操控的小预算,建立一个成本控制责任量化分解到具体责任人的体系,可以用图表形式标示,要求责任明晰,横向到边,纵向到底,动态调整。目的在于使所有管理人员思路清晰,重点明确,做到人人肩上有指标,有效地避免责任交叉与推诱。

（2）建立成本优化制度。对工程量逐级控制。工程量管理是控制效益流失的一个重点,通过对工程量的逐级控制,将各级的经济责任、经济利益与工程数量的控制相关联,防止效益从计量过程中流失。以成本优化为目标,理顺各级之间的经济关系,本着“谁优化谁受益”的原则,鼓励各级管理人员对施工方案加以完善,方案优化产生的效益分别由各级分配,使方案优化与个人收益挂钩制度。把施工方案同目标成本预算联系起来,将技术预控的作用前置于施工前,保证事前控制的有效实施。

（3）项目经理基金调控制度。项目经理作为项目开展目标成本管理的关键,为体现其责任与权利,将公司批复目标预算与项目责任中心预算之间的差额交由项目经理统一调配使用,其净结余由企业与项目部分成,项目部留用部分主要用于对项目经理和有关人员的奖励。

（4）健全项目成本监督制度。设立专门的目标成本监督小组,可由成本部门以外的财务或审计人员组成,负责对项目目标预算的编制、目标预算的执行、目标预算的调整以及其他各项基础业务进行检查,并按规定考评计分。目标成本监督工作实行一票否决,对成本管理不合格的项目,效益工资不予核批。对在责任范围内造成亏损的,以预留的责任工资予以弥补。严格的监督机制是目标成本管理新机制运行的有效保证。

（5）落实动态调整制度。开发项目的成本具有不确定性,往往会受到方案变更和工程量调整的影响而产生较大的变化,为确保企业和员工两方面的利益不因客观原因的影响而受到损害,可采用本项制度规定的可调范围、调整方法及审批程序,对经过批准的方案变更和工程量的增减相应调整目标预算,减少因为不可控的因素导致成本大幅度节约和大大超预算的现象。

（6）落实项目成本效绩考评制度。从经济效果和工作标准两方面制定了详细的考评细则。建立项目成本的记录、归集、核算台帐和报表制度,及时掌握项目的成本状况,按成本管理的规定对项目进行考核兑现。采用目标成本动态控制机制具有以下优点:

1)缩短了成本统计周期,容易获得更加及时、准确的有关成本的基础数据,便于对项目成本的掌握和控制。

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