蓝天物业管理有限公司技术标 - 图文

蓝天物业管理有限公司 投 标 书

（技术标）

2012年10月28日

目 录 目录

第一章 物业项目的整体设想与构思 4 一、项目简介 4

二、物业总体设想与管理思路 5 三、服务水平定位及目标管理 11

第二章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案 13 一、前期介入服务 13 二、项目的接管验收 16

三、入伙（住）管理方案 17第三章 拟采取的工作计划和物资装备情况 23

一、拟采取的工作计划 23 第四章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 25

一、拟建立的组织机构及人员的配备 25 二、培训及管理 33 第五章 管理规章制度及管理档案建立情况 43

一、管理处各项管理制度目录 43 二、管理规章制度 45 三、管理档案建立情况 61 第六章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 63 一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 63 二、急修项目的服务标准与承诺 64

三、一般维修的服务内容和指标 65 四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 66 五、投诉处理的服务内容和指标 66 六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 66 七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 69

1

八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 69 九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 73 十、控制突发事件的服务内容 和指标 74 十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标 74 十二、住宅装修管理的服务内容和指标 75 第七章 构建和谐社区与便民服务 76 一、和谐社区 76 二、便民服务 77

第八章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 78 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 80 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 80 三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 87

第九章 公共维修基金范围的使用方案 92 第十章 其他物业及设施、设备维修管理与维护 95 一、房屋及公用设施维修养护 96 二、设备管理 106

第十一章 拟采取的安全与秩序维护方案 115 第十二章 绿化和保洁管理方案 128 一、绿化管理方案 128 二、保洁管理方案 130

第十三章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明 135 一、停车管理方案 135 二、地下车库经营管理的说明 137

第十四章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 138

第一章物业项目的整体设想与构思 项目简介

马鞍山市达观天下悦城物业小区位于马鞍山市霍里山大道（河海大学文天学院对面），东至环形路，西至霍里山大道，南至环形路，北至环形路，靠近大学城，远离闹市区，空气新鲜，交通便利，环境优雅，有着很浓重的文化气息。

项目总用地面积185281.64平方米，总建筑面积为598671平方米。其中，地上总建筑面积为165187平方米，地下总建筑面积为133484平方米。本建筑共分三期，一期地下总建筑面积为30935平方米，地上总建筑面积为115152平方米，本项目一期共计建筑物十幢，建筑结构为框架结构。在规划设计上适应马鞍山人文、历史、地理、气候、环境等外部因素，在建筑设计上力求创造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境。其前瞻性的设计理念，突破性的建筑技术和选材，将恰如其分的为将来居住者呈现出融自然、生态、休闲、景观于一体的人文气息浓郁、自然、生态型住宅区。

2

第二节 物业管理总体设想与管理思路

我们经过多年的物业管理实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套新的管理思想。我们将在达观天下悦城物业管理过程中，运用这一套管理思想，并在这种思想体系之下,把现有的管理模式发挥到极至，力求将达观天下悦城小区打造成马鞍山市物业管理典范。我们将从如下几个方面着手，整体规划对达观天下悦城小区的物业管理服务： 管理目标--构建\文化园\

达观天下悦城小区在人文环境上以人为本,着意追求回归自然、远离喧嚣的高品位人文环境。而据我们调查，达观天下悦城小区靠近大学城，是构建“文化园”的理想场所。开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。

我们提出构建\文化园区\的人居理想模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的\文化园区\的管理目标。文化管理涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与园区成员以及园区成员之间的正常沟通,使\长幼有序,睦邻亲善\的传统社区概念得以理性回归,并激发园区成员共同参与建设园区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养园区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。我们的设想是: 倡导\全员参与\的管理文化:

在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作,例如在保洁方面提倡\人过地净,全员保洁\安全管理方面提倡\全员防范,全员消防\等。以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在居住区内,我们推崇\为业主多节约,让业主多满意\的管理理念,实现\管理开放,开放管理\。聘请社会监督员作为第三方对管理处日常运作进行监督,共同对存在的管理问题进行检讨。同时把热心园区公益事业的成员组织起来,参与园区的安全管理和文化建设。

此外,我们还将借鉴行业内的成功经验,实施\管理报告制度\每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况,以及治安、保洁、绿化、园区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。

推广\平等互动\的服务文化

服务文化的涵义在于\把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范\。服务连着业主和物业管理人,我们对两者关系的定位是:建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。

建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作,产生服务热情,自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法,提供发自内心的\微笑服务\。业主在享受服务的同时提出改进意见,服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境,服务水准在平等互动的基础上得以提升。

营建\和睦亲善\的园区文化

园区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有园区特色的精神财富和物质形态的完美结合,园区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种\和睦亲善\的文化氛围,以取代社区中正在漫延的\人情沙漠\。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的园区公共秩序。 我们将围绕\爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居\等八大主题来组织、策划园区活动,努力把达观天下悦城小区创建为精神文明建设的\首善之区\。

塑造\亲和人文\的环境文化

今天,业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设,将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代

3

与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次;提供高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势;以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的\文化家园\。

二、导入并完善ISO9002质量保证体系

我们认为,要使达观天下悦城小区的物业管理有一个更高的标准,就必须导入ISO9002体系,我们决定加强这一方面的管理,使企业在\说到、做到\的基础上为\做好\创造可能,使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。在达观天下悦城小区物业管理介入及实施过程中,ISO9002质量保证体系是我们开展工作的基础,更是我们提升物业管理品质的有利保证。

三、 导入\质量、成本双否决\运作体系

\质量、成本双否决\是把服务质量和成本控制作为衡量管理处工作成绩的两项最重要的标准,且两者是\或\与\否\的关系。通过\质量、成本双否决\的运作,管理成本会有所下降。我们将结合达观天下悦城小区的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该区的管理实践中,力求在\服务质量\和\成本控制\之间找到更精确的结合点,以提供更为完善和周到的服务产品。

四 、建立\加油站式\的员工培训机制

由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地制造一种\准则\而是不断依据服务需求的变化而调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了\加油站式\的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。

五 、 规范管理,促进园区服务社会化

随着我国住宅产业的蓬勃发展,一个个相对封闭的居住小区不断涌现,业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的服务所需均依赖于园综合服务体系的供给。住宅产业启动后,园区所形成市场需求十分可观。

从经济学的原理上看,社区市场形成与发展同样可以服从\优胜劣汰\的一般性规律,而在实际运作中却暴露出一些社会问题,如住宅区内装修管理的\人情化\、\无序化\导致装修施工\游击队\出没、装修质量事故频频发生,社区服务体系结构不合理导致恶性竞争伤及业主。

物业管理不能包办社区内的一切事务,但在社区服务社会化过程中,我们认为物业管理企业可以扮演一个主动性角色。达观天下悦城小区坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主长远利益的作法。

六 、妥善处理管理处、街道办事处、业主管理委员会的关系,使之形成合力

物业管理企业与街道办事处、业主管理管委会均涉及业主日常生活的不同侧面,三者关系若协调不好,必将演化为提高居住区物业管理水平的一种阻力。而要协调好,首先要有正确的认识,实际工作中需强调管委会自治管理,物业管理企业专业管理与街道办事处管理在职能上的配合,既分工明确,又不忽视合作,这样就一定能成为推动居住区管理水平提高的助力。

七、努力实现垃圾分类回收

环保部门倡导垃圾分类回收已有多年,而真正较为科学彻底的实现垃圾分类回收尚不多见,因为在现阶段至少还受制于以下因素:

(一)国民环保意识有待提高,普遍忽视将垃圾投向垃圾箱前的第一次分类;

4

(二)生活垃圾客观构成较为复杂,往往是食物垃圾与其他垃圾杂合在一起,分类难度大,分类成本高;

(三)垃圾回收系统组织不健全,部分垃圾\回收尚可,求购无门\降低了垃圾回收参与者的积极性。

在我们看来,\垃圾是一种放错位置的资源\近几年,我们潜心从事提高垃圾分类回收效率产品及设施的研制,并努力为垃圾的分类收集创造条件。

5

搜索“diyifanwen.net”或“第一范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，第一范文网，提供最新医药卫生蓝天物业管理有限公司技术标 - 图文 全文阅读和word下载服务。