土地评估市场法模板参考 (2)

（19）工程地质条件

工程地质条件指数分为三个等级：无不良地质现象；有不良地质状况，但无需作特殊处理；有不良地质状况并作特殊性处理。设待估宗地地质条件指数为100，案例宗地工程地质条件与待估宗地工程地质条件相比，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少2%。

编制比较因素条件指数表（见表二）：

表二：比较因素条件指数表

待估宗地 及比较因素实例 交易情况 交易期日 取得方式 土地剩余使用年限 土地用途 土地位置 距市中心距离 100 区域繁华程度 产业聚集程度区 （或社区成熟域 度） 因 道路通达度 素 交通便捷度 基础设施完善度 公共设施配套 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 待估宗地 100 100 100 案例一 100 100 100 案例二 100 100 100 案例三 100 100 100 6

环境质量优劣度 宗地面积(M2) 宗地形状 个 容积率 别 临街状况 因 相邻土地利用素 状况 工程地质条件 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

100 100 5. 因素修正

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象地面熟地价(见表三)：

表三：因素比较修正系数表

待估宗地 及比较因素实例 交易情况 交易期日 取得方式 土地剩余使用年限 案例一 100/100 100/100 100/100 案例二 100/100 100/100 100/100 案例三 100/100 100/100 100/100 估价对象/可比案估价对象/可比估价对象/可比案例 案例 100/100 100/100 100/100 100/100 例 100/100 100/100 100/100 100/100 土地用途 土地位置 距市中心距离 区域繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100 7

区 域 因 素 产业聚集程度（或社区成熟度） 道路通达度 交通便捷度 基础设施完善度 公共设施配套 环境质量优劣度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100

100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 宗地面积(M2) 宗地形状 容积率 临街状况 相邻土地利用状况 工程地质条件

6. 估价对象比准价格 地面单价＝(435+431+423)÷3 ＝430(元/平方米)

评估总地价=430×20540 =8,832,200（元）

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照估价程序，遵循估价原则,选择合适的估价方法，估价得到估价对象（总面积：20540平方米）在估价设定用途及开发程度条件下,在估价基准日为2004年10月12日，剩余土地使用年限为58.5年的土地使用权市场价格为：

（1）熟地价：人民币9,095,324元

大写：人民币玖佰零玖万伍仟叁佰贰拾肆元整 单位面积地价：443元/平方米

（2）扣除全部地价款的土地价格：5,457,194元 大写：人民币伍佰肆拾伍万柒仟壹佰玖拾肆

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