资产评估案例资料(9)

期日的市场价格。

3．成本法。

成本法是求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重臵成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明

（一）土地使用权价值估算(市场比较法) 1．计算公式。

估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2．比较实例选择。

选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3．估价对象房地产价格测算。

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。 （1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

（2）编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）

经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。

表3 土地比较因素修正系数表

(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价＝(212元/m＋190元/m＋186元/m)/3 ＝196元/m2 合13.07万元/亩

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价 估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:

Ry

1 1/(1 r)1 1/(1 r)

nN

2

2

2

式中：Ry：年期修正系数；

r：土地折现率，取r＝6%；

n：土地剩余有效使用年限(43.11年)；

N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算，Ry＝0.97，则:

估价对象土地评估单价＝196元/m2×0.97＝190元/m2

估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元，取整为551.61万元 （二）建筑物及构筑物估价(成本法) 1．建安费测算。

根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况： 以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：

以上建安费含室内外装修。 2．室外工程费。 每平方米取45元。

3．增容及管理工程费。 每平方米取95元。 4．专业费。

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。

5．建设单位管理费。

根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。

6．贷款利息。

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。

利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2

7．利润。 根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率

8．营业税及附加。

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%

9．建筑物重臵价值。

建筑物重臵价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加

10．建筑物价格。

根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值：

建筑物价值＝建筑物重臵价值×综合成新率 详细计算见下表：

装修标准 行车 工程造价 专业费用 5% 管理费用 3% 增容及管理工程费 室外工程费 小计 建设期 筹资成本 5.31% 利润率 利润 营业税及附加 5.5775% 重置成本 建筑面积 评估原值 规定年限 建成年月 年限成新率 观察成新率 综合成新率 评估单价 建筑面积 建筑物价值 建筑物 建筑结构 装修标准 行车 工程造价 专业费用 5% 管理费

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