富顿项目商业定位及价格建议初步报告
2、九亭商业状况分析
近两年虽然上海商铺主要供应量是在松江等郊环地区,但九亭原来由于人口导入缓慢,规划起步较晚,以致商业发展滞后。从区域目前的经营情况来看，生活类的消费虽占有一定市场份额，但
还远远不够满足目前九亭区域居民的需求，特别是在餐饮、娱乐消费的需求上。以至需要他们频繁往返于七宝镇与九亭镇之间，由此可以从很大程度上反映出九亭镇居民乃至周边区域居民对七宝镇的商业已具很大的依赖性。而从九亭地区目前商业的业态和档次来讲，大都为社区便利店、日用杂货、建材和五金类小店，其低档次根本无法与七宝商圈竞争。
而随着九亭大量别墅项目的开发建设，导入了大批徐汇区、闵行区乃至上海其他地区的人口。相对品位较高并与休闲主题相一致的服饰、餐饮、娱乐等业态在该区域内处于真空状态。
目前九亭镇的商业主要还是集中在九亭大街沿线。整条九亭大街约有商铺300
家左右，基本上以20～100㎡小面积商铺为主，总体量约在1万余平方米左右。业态业种相对比较单一，尚未形成一个集中完善的商业氛围。
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? 九亭商铺市场特征：
? 新增供应量以社区商业配套项目为主，从建筑形态上来看,大部分为一层沿街
商铺。这主要是九亭镇新建成大量的住宅项目需要相关配套设施，从而衍生了较多的社区商铺项目。
? 区域内现有商铺供应量非常有限，在市场需求的引导下，目前销售情况尚可。
但商铺价格能否得到有效提升，很大程度上要取决于九亭地区的开发进度与成熟速度。
? 区域内尚未有大型综合性的商业项目的建成、投入运营，缺乏整体商业氛围。
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3、九亭未来商业重点规划
? 玖九广场
M9九亭站是中心城区通往松江区第一站，也是面积较大的中心站点，将在这里建设轨道交通商业商务区。规划范围：位于沪松公路以南、九新公路以东、沪亭南路以西、浦汇塘以北，总用地面积112亩，总建筑面积215,400平方米，将以玖九广场为载体，整合站点周边商业资源，组团式开发地下于地面空间，融交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、文化休闲为一体，建成后，将成为上海近郊主要交通商业商务区之一，具备交通集散，人流集散，商业商务集散的综合枢纽功能，服务于九亭、松江北部地区、闵行七宝、青浦徐泾，辐射范围广阔。
玖九广场商业商务设施布局要点
功能分区 站前 站厅 交通换乘 中心商业 核心商业区 区位 建筑面积（㎡） 服务内容 地面 地面 地下 地面 地下 1,600 31,000 15,000 99,400 18,500 快速型商业服务业为主。 6000平米大型国际连锁品牌综合超市，各类零售专卖，大型美食城 。 规划建造2座联体高层商务楼，其中5％作为商业配套，包括大型餐饮，会所，便利店，咖啡厅，银行，礼品店等。 以生活休闲、主题餐饮、商务酒吧、时尚饰品、书店、生鲜超市等社区生活配套。 办公楼、 周边区域 公寓式酒店 商铺 地面 24,000 11
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? “一主两翼”城镇生活中心
结合九亭镇中心改造和市政道路建设，以满足居民生活消费、提升居民生活质量为宗旨，调整提升九亭大街，九新公路为主的中心商业街区。规划建设北部和南部两翼邻里中心。
九亭镇中心商业街区规划要点
名称 规划范围 规划定位 布局要点 业态配置 便利店、药店、银行、邮政、洗染、主副食品、生鲜、咖啡茶饮、票务等 银行、邮政、书店、购物与服务类设施比例虬泾路以东、涞亭路以西为C段 新兴商业 集聚街区 为6:4 便利店、酒吧、高档餐饮等 快餐、服饰、数码通讯、珠宝、音像制品等 购物类与服务类比例为3：7 精品店、各类专卖店、艺术类特色商店、餐饮酒吧、便利店、银行等 沪亭南路 九亭大街城市综合商业街区（核心为沪亭南路至涞亭路段） 沪亭南路以东、虬泾路以西为B段 以西为A段 居住区 街坊商业 购物类与服务类设施比例4:6 都市综合 服务街区 九新公路餐饮娱乐休闲商业街区 九新公路沪松公路至九亭大街段 特色餐饮为主、休闲购物为辅的特色商业街区
规划中的南北邻里中心将以大型综合超市为核心的与生活消费相关的业态，配套相关大中型餐饮及各类其他休闲和服务设施，其中北部邻里中心位于北部新兴房产开发区，涞寅路南侧，规划建筑面积约3万至4万平方米，以大型综合超市为核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲娱乐和社区公共服务设施，服务半径为公里以内区域。
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