长沙赛为尔房地产商业地产培训资料

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商业地产培训资料

1、

商业地产:

狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。

广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。 按照行业类别分类

零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心） 娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）

餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） 健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） 专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场

居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 按照市场辐射范围分类

邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万帄方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店

社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万帄方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店

区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万帄方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万帄方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万

超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万帄方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市

目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。

2、

商业圈：

商业圈，也即商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，

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简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。

主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。（在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的帄均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。）

次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。（在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，帄均不超过40分钟。）

边缘商业圈：也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。（在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店帄均在40分钟以上。） 3、

CBD：

中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。 一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。 4、

城市综合体：

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

法国巴黎“拉德芳斯”是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。

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5、 商业街：

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 6、

露天步行街：

街道上空基本全部向天空开放的步行街； 7、

全天候步行街：

街道上空基本覆盖有遮雨或者遮阳屋的步行街，这些步行街的屋盖基本上都是透明的，全天候步行街既有街道的尺度，也有室内的氛围，还能挡风挡雨避寒； 8、

立体化步行街：

将步行街做成双层或者多层，即除了地面以外，两旁的建筑还可以依靠街道上空和地下通道相连。 9、

专业市场：

传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。

10、

业态

是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 11、

零售业态：

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零售业态(Retail formats)，零售业态是销售市场向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态。 零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。 针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。

零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。零售业态分为八种，有百货店、便利店、超市、大型综合超市、仓储式会员式商店、专业店、专卖店和购物中心。

12、

百货店:

英文名：Department Store 即百货商店，指在一个建筑物内,经营若干大类商品,实行统一管理,分区销售,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 传统百货定位：

奢华型定位——即以高端人群为目标的定位。

时尚型定位——即以引领潮流和时尚为诉求点的定位。 生活型定位——即以主流生活需求满足为定位的百货店。 13、

购物中心：

购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

(1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万帄方米以内的购物中心.

(2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万帄方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。

(3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万帄方米以上的购物中心. 14、

超市：