房地产基础知识培训课程

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一、房地产的概念和分类

1 房地产：房产和地产的总称，也称不动产。房地产在物质上有三种存在的形态：单纯的土地，单纯的房屋， 土地房屋的综合体。

1） 房产：房产及其权利的总称。 2） 地产：土地及其权利的总称。

3） 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总

体。 4） 房产类型：1 居住用房地产（住宅）2 生产用房地产 3 经营用房地产 4 行政用房地产 5 其他专用房地

产。 2 房地产的特性：

1） 房地产位置的固定性 2）地域的差别性 3）房地产的高值耐久性 4）保值增值性 5）数量的有限性 6）用途的多样性 7）互相影响性 8）受限制性

3 房地产市场：

1)一级市场：土地使用权出让市场，（一定是国家的），既所有权市场。

2)二级市场：土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产以出租、出售方式将使用权转让的市场。 3)三级市场：可称二手房市场，指购买者再次将房地产转卖或出租的市场。

4 房地产分类：

（1） 从开发程度划分：

1)生地：指荒地，农地，不具备城市基础设施（三通一平）。

3)熟地：指具有完善的城市设施，土地已经推平，可直接建设的土地。必须具备三通一平。 4)再建工程（也称待建工程）：土地上的建筑物尚未建成，不具备使用的条件。（例如烂尾楼） 5)现房：房子建好，具有七通一平。 （2） 从建筑结构划分：

1)钢结构：最大特点可移动，建筑工程分部完成。比如大桥，建好各部分，然后对接。例如新海会展二期、市贸大厦 2)钢筋混凝土：（框架结构），由钢筋混凝土灌铸的柱子、梁及楼板构成的房子，因为砌墙时象个框架，所以 称框架结构。这种房屋的墙壁只起维护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加砖间墙，否则会减 轻抗震能力。 3)砌体结构：（也称混合结构）用砖砌起，由钢筋混凝土楼板构成的，墙壁承重，不可移动。 4)木结构：多用于别墅

5)塑料结构：不是一般塑料，用于层数不高的可移动房。 (3) 按结构形式划分：

1、墙体结构（砌体结构） 2、框架结构 3、深梁结构：从地基上与框架有区别。 4、简体结构（塑料结构） 5、网架结构：在北欧用的比较多，墙体及楼板用高密度的网架而不用钢筋，有很大抗震能力。 6、空间薄壁

7、钢索结构 8、舱体结构：例如火车站当时建的临时站点。

(4) 按建筑层数划分：

1) 低层： 1—3 层（多用于单体别墅及 town house ） 2) 多层： 4—8 层高

3) 高层： 12 层以上。其中 9—12 层也称小高层。 注释：1、别 墅：小区内独立或半独立的低层住宅。

2、剪力墙：因高层建筑过高，（一般三级以上台风整个楼体既会摇动）故着重设防的是刮强风或

地震产生的横向推力会产生的剪力，这种抗震剪力的墙称剪力墙。剪力墙是由钢筋混凝 土制成的，内含双层钢筋网。剪力墙上的门窗洞是按着力学原理设计而成的，洞口四周 均用钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。 5 房地产的年限：

（1） 土地所有权：指土地所有者在法律规定范围内对土地享有的权利。只有国家、集体及军产、乡镇才享有

土地的所有权，个人及开发商只有使用权。 所有权分类：A 占有权 B 使用权 C 收益权 D 处分权。

（2） 土地使用权：指土地使用者在法律规定的范围内对其土地享有的权利（开发商、个人）

取得土地使用权的途径？ 1 土地使用权出让：国家以土地所有者的身份按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将土地使用权

出让给使用者,并向其收取一定的土地使用权出让金的行为。

出让形式：1）协议，2）招标，3）拍卖。

2 土地使用权转让：指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原始合同义务的前提下，

将土地使用权有偿过渡给其他使用者的经济行为。 转让形式：1）出售，2）交换，3）赠予，4）抵押。

3 土地使用权出让的年限： 根据用途，居住 70 年，（国家规定 70 年，开发区 50 年）

工业 50 年，（教育，科技，文化，体育，卫生） 商业 40 年，（旅游，商场，娱乐设施等）特点：经营者有利润受益。 除以上的用地外均为 50 年。

一次性出让签约的最高年限：土地使用权年限届满后，如果城市规划需要拆迁，那么必须拆迁；如不在城市规

划范围内的可以续签《土地使用权出让合同》，并交付土地使用权出让金，作国有

土地使用权登记（桩基 50 年）。

4 房屋租赁：

住宅的最高租赁年限为 8 年，商业的最高租赁年限为 15 年。 租赁需要交纳的费用：1）房产税 4% 2）经营税 3% 3）个人所得税 10%（每月低于 800 不需交纳） 4）租 赁管理费 2%（交给城管）

5 行政划拨的方式：针对两种。一种是安居房（如锦绣）另一种是城市公用设施（非营业）。

二．房地产建筑类概念 1、商品房的销售面积：俗称建筑面积，套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 2、套内建筑面积：建筑面积-公摊面积

3、套内墙体面积：公用墙壁体水平投影面积按水平投影面积的一半计算；非公用墙按水平投影计算。

公用墙:两户之间共用的墙。非公用墙:户内各墙.

山墙:比公用墙体厚(俗称把边墙)易受温度影响,且使用率低，按全面积计算。

4、分摊的公用建筑面积: 套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 5、公用建筑面积分摊系数: 公用建筑面积÷所有套内建筑面积的总和 6、套内净面积: (既使用面积)，套内建筑面积—墙体面积 7、 得房率: 套内建筑面积÷建筑面积

高层的得房率:60%--70%,小高层得房率:70%--80%,多层得房率:80%--90%.

8、 居住面积: 住宅中供日常生活起居的卧室、起居室的净面积总和.(不包括厨房和卫生间) 9、 使用面积: 住宅中全部可供使用的净面积总和.(包括厨房和卫生间)

10、花园面积:房屋建筑物周围,围墙或围护物以为的园地面积.(包括小区步行道,非绿化面积以外的公用装饰面积,停

车位地面。既不带产权的所有地面面积)

11、建设用地面积: 城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界限所围和的用地之水平投影面积.(俗称红线

以内面积)包括销售建筑面积,大型公建,小区绿化等.

12、建筑距离: 建筑平面外轮廓线之间的垂直距离.

13、绿地面积: 用于绿化的土地面积.(不包括屋顶绿化,垂直绿化,覆盖面积小于 2 平方米的土地.包括不行地砖) 14、停车场: 停放机动车和非机动车的场地.(小型汽车 25 平方米，自行车 1．2 平方米) 15、不计入商品房建筑面积的项目：

① 层高 2．2 米以下的房屋；净高 2．05 米以下的地下室和半地下室。 ② 突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、台阶等。 ③ 房屋之间无上盖的架空通道。 ④ 无柱雨蓬。

⑤ 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台（指空调放置处） ⑥ 房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池等。 ⑦ 消防、检修等用途的室外爬梯。 ⑧ 构筑物（独立烟道、水塔等） 16．容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。（容积率越小越好）高层是 3 左右，多层是 1．5 左右。 17．层高：房屋单层的高度，对楼盘建筑来讲指下层地板面至楼板面的距离。（一般为 2．8 米） 18．净高：地面到楼板层底面或悬掉顶棚下表面的垂直距离。

层高—楼板层厚度=净高 补充：

价格的组成：分单价和总价

单价：A 起售价，B 最低价，C 最高价，D 平均价，E 主力价。 平均价：销售总和÷销售面积。（包括住宅，车库，网点） 主力价：出现频率最高的价格范围。

总价：A 最低价，B 最高价，C 主力价，D 平均价，E 车位价。 总价配比：各范围的总价之和÷总销售金额。

付款方式：一次性付款，按揭贷款，建筑付款，时间付款

19.楼板: (楼层厚度)多层一般为 8—10 厘米,高层一般为 10 厘米以上. 20.外墙: 大厦或住宅的外部墙体. 21.内墙: 单位内的间隔墙体.

22.交楼: 经过质量验收的单位,交楼标准为客户领取钥匙的日期. 23.套房: 指带有洗手间的房间,大的有书房,衣帽间.

24.毛坯房: 交楼时没有任何装修,只留有线及排水位的房屋.

25.开间: 户间在建筑外立面上所占的宽度. 26.进深: 垂直于开间的深度尺寸.

27.住宅的人口密度: 住宅人口÷规划用地面积. 28.绿化率: 绿化面积÷规划用地面积×100%. 29.绿地率: 绿地面积÷规划用地面积×100%.

30 建筑密度: (建筑覆盖率) 基底面积之和÷规划用地面积×100%. 31.建筑基底面积: 建筑物首层的建筑面积.

32.建筑高度: 建筑物除外。地平面至上墙顶部的高度层.(随加物的面积小于顶层面积的 20%,同时高度少于 4 米,

则不算建筑高度)

33.户型比: 各种户型在总户型中所占的比例.

34.裙楼: 从地面一直到标准层或平台花园的建筑层,一般由首层至 4 层或以上不等,多用作商场,会所,或其他配套

设施.

35.架空层: 指由地面至标准层,以柱梁承托标准层建筑物的空间,一般用作绿化. 36.封顶: 指项目已完成最顶层的结构工程. 37.三通一平: 水、电、路 通，土地平整.

38.五通一平: 水、电、路、电信、排污(下水) 通, 土地 平整.

39.七通一平: 水、电、路、电信、排污(下水)、煤气、热力 通，道路 平整. 注: 煤气开通过程:煤气→煤气公司→消防局→开通. 40.开发商的五证:

1、国有土地使权证 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证 4、建设工程施工许可证 5、商品房销售预 售许可证

41.商品房交房两书: 《住宅质量保证书》,《住宅使用说明书》，. 42.房屋分类：

1）按土地性质分类房屋: 商品房,集资房,安居房

商品房: 有合法产权,购买后能领取《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅,业主有自

由依法买卖、转让、租赁的权利.

集资房: 城市郊区的农民集资和利用住宅基地或自留用地建设的住宅(不需要交地价的,有部分是违法用地,少数

经市有关部门批准)

安居房: 政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅,其建设用地通过政府划拨住宅的成本价销售,购房人士

需符合收入限制,一般通过登记摇珠方式出售.

单身公寓: 酒店式公寓,厅房合一,但有独立厨房和洗手间的单位,面积一般在 30 平方米以下.

服务式公寓: 提供酒店式管理服务的住宅,(如送餐,洗烫衣服,中央空调,设有商务中心等酒店功能设施)，面积为

40--80 平方米。（与酒店不同处是业主有产权） 2） 按售卖对象不同可分为外销房和内销房。 外销房：对境内外均可出售的住宅。

内销房：只对国内范围（不包括港、澳、台）出售的住宅。 随经济的不断发展差别终究会消失。

3）楼盘按功能可分为公寓，纯办公楼，商场，综合楼。 A、公寓：2 层以上供多户人家居住的楼房建筑。

B、纯办公楼：专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的楼盘。 C、商场：规划为对外公开经营的建筑物。

D、综合楼：有住家、办公、甚至商场等。与商住两用不同的是按功能不同申报产权。 43.现楼: 已经交付使用的商品房,客户交付部分或全部房款后即可入住,称之为现楼. 44.准现楼: 已经封顶正在搞装修即将交付使用的楼. 45.楼花(期楼): 处于施工阶段,距交楼期很远的楼. 46.CBD: 城市中央商务区. 47.CLD: 城市中央生活区.

48.影响楼价因素: 1、地区.2、交通.3、楼层.4、方向.5、景观.6、配套.

三.物业部分

1 物业的定义: 各类有价值(经济价值和使用价值)的房屋及附属市政、公用设施、相邻场地等. 2 物业管理:

物业管理经纪人受物业所有人的委托,按照法律和管理合同,管理标准,行使管理权利和义务,对房屋 及附属设施,周围环境实施统一的综合管理.为房屋的使用者创造一个整洁安全,舒适,不受干扰,方便 的居住办公和经商的环境，并为客户提供全方位的各项服务。

3 物业管理服务内容:

1)设备设施的管理.2)清洁卫生.3)绿化.4)安全保卫.5)车辆管理.6)投诉处理.7)财务管理.8)人事行政.9)配套服务.

4.物业管理费包括: 1)人员工资费用.2)员工福利开支.3)环卫保洁绿化.4)保安费.5)维修保养

6)能源开支(公共设施).7)行政费用(顾问费用).8)保险费用.9)宣传推广(装饰布置).10)储备基金(维修基金).11)资 产折旧.12)管理酬金.13)税金.