聊城市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告
香江光彩大市场、汽车装具市场，功能定位为商业、办公综合楼，能够为中小企业提供良好的商业办公环境，同时高品质商办楼的建设有助于提升城市整体形象，改善周边城市面貌。项目经济评价良好，社会效益显著。
本报告认为XX房地产开发〃商业办公楼建设项目的事实是必要的，也是可行的。
第五节 主要经济技术指标
主要经济技术指标如下表
主要经济技术指标表 序号 一 二 1 2 三 四 五 六 1 2 3 4 5 6 七 1 3 5 6 项 目 项目总用地面积 总建筑面积 其中：主楼 地下车库 容积率 绿地率 建筑密度 项目总投资 土地费用 工程费用 前期费用 建设单位管理费 预备费 销售费用 财务指标 年均利润总额 投资利润率 财务内部收益率 财务净现值 单 位 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 万元 指 标 4519 11786 10242 1544 2.3 35 19.4 1931.2 200.0 1410.6 228.8 18.4 49.7 23.6 328.1 17.0 33.0 1461 备 注 年均 税前 税前
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7 八 投资回收期 建设期 年 月 2.93 18 税前
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第二章 项目建设的背景和必要性
第一节 项目建设的背景
本项目是商业办公楼建设项目，商业办公项目是在当前经济发展、城市规划和建设中必要的房地产开发项目，能够促进当地经济的发展和加快城市化进程，是社会、经济发展的必要。
一、聊城市社会经济发展现状
聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。 聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。聊城既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
聊城经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平均水平。2010年全市生产总值达到1606.5亿元，是2005年的2倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方财政收入70.5亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22%；社会消费品零售总额536.8亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%。各项存款余额1237亿元，贷款余额964亿元，分别是2005年的2.34倍、 2.32倍。全市城镇居民人均可支配收
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入达到17889元，农民人均纯收入6377元，分别是2005年的2倍、1.8倍，年均增长14.7%、13.1%。百人汽车拥有量由2005年的1.3辆提高到4.3辆。经济发展迅速、百业俱兴。
聊城城乡面貌发生巨大变化。全市城市化水平由2005年31.8%提高到37.5%。聊城城区“一城五区”框架初步形成，城市功能显著增强，“江北水城〃运河古都”品牌影响力进一步提高。各县（市）城区和小城镇面貌明显改观。农村“路、水、电、气、医、学”建设进一步加强，新居建设和危房改造全面展开。
聊城改革开放迈出重大步伐。农村经济体制、国有企业、财税体制、政府机构、事业单位改革有序推进，医药卫生体制改革全面启动。“十一五”期间累计完成进出口总额115亿美元，利用外商直接投资5.1亿美元，招商引资到位资金897.3亿元。
二、当地的宏观经济分析
1、商业办公项目发展与宏观经济的关系
商业办公项目的发展与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商业办公项目的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商业办公项目的发展。
2、经济因素分析
聊城市的宏观经济环境对当地的环境商业物业的前景有着重要的影响，现实和未来的经济状况主导了本项目的定位方向。以下通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨聊城市的经济发展状况对未来商业发展的影响。
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