? ? ? 城南地产板块分析
目前按区域位置划分，城南房地产业已形成三大主要板块：即大明路板块、安德门板块及宁南板块。
? ? ? 大明路板块：
大明路板块是城南起步较早的区域。交通便利，生活配套齐全，大型生活居住区秦虹小区点缀其中，目前该地区是发展较为成熟的生活社区。该地区目前新项目主要有：御水湾花园、上河明苑、良城美景、同创.九龙盛世园。大明路亦成为城南升值最快的区域之一。不可回避的一点是现有居民素质在某些方面限制了该地区的进一步突破。从项目本身分析、供应体量以中低档项目为主。
从前段时间市场调研走访分析大明路板块开发房地产较早，怡馨花园、九龙新寓、秦虹小区等现已入住，大大增加了人气，省重点中学、市重点小学及幼儿院的进入,市政配套，交通线路都慢慢的日益完善，秦虹小区——大明路又是南京汽车行的一条街，综合以上表格、楼盘均价基本掌握在4800元/平米、销售火爆面积大都在三房两厅两卫、兼有大明路的便捷交通与秦红路的成熟配套，是城东南的又一新兴居住中心。随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽、光华路西延、宁芜铁路迁出城外等工程的开工，这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大大改善，人文历史景观突现，丰富多彩的现代化都市生活由此展开。 ? ? ? 安德门板块
安德门板块紧邻安德门和中华门两个地铁出口，交通便捷，被称为城南地铁板块。该地区目前聚集项目有：锦虹丽都、枫情国度尚圆、四季阳光、格林美地等。从地理位置讲该地区紧邻河西，距离奥体中心约四公里路程，区域优势比较明显。 ?
? ? 宁南板块
宁南地区总面积8.9平方公里，是离市中心最远的地区。区内环境优美，拥有5.6万平方米的花神湖，得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。宁南新区将建设成为高新技术产业研发区为主，高档住宅区、高级商贸区为辅的现代化城市新区。近年来，在“加大力度发展宁南”措施的引导下，该区域交通生活配套等设施逐步完善。
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整个园区的建设是在统一规划下实施的，与安德门、大明路两个区域相比，该板块最大优势是周边环境优美，5.6万平方米的“花神湖”被人们称为“南京第二个月牙湖畔”。主要集中项目有，仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城、花神美境等，阅城国际等。
在南京人眼里，宁南就是休闲、度假的好去处，环境优美，5.6万平方米的“花神湖”及大面积的草坪绿地。老人在湖边垂钓，小孩在草地上玩耍，让你的生活静悄悄融入到大自然中。
宁南目前汇集了众多楼盘。现在交通线路有：19、84、60、86、101、102、802、804路等。周边配套有：苏果超市、农业银行、省重点雨花中学，市重点雨花实验小学等。
随着人们的生活不断提高，经济收入渐渐增加，宁南板块现已被南京人民所认可。
2.2.3 城南房地产市场板块系统分析 1. 技术分析
(1)、价格分析：
从房地产以后的走势看，城南板块市政建设不断在更新，生活配套不断在完善，重
点学区及交通线路日益的增加，以及地铁的开通，城南板块的升值空间较大，吸引了高等人士亲睐，给新城南明天又勾勒出一篇辉煌的发展蓝图。 (2)、独特卖点分析
城南新区是全市重点开发建设的五大城市新区之一，区内环境优美，得天独厚的自
然生态环境及非常优越的基础设施条件。
市政基础设施建设取得重大突破。政府部门充分认识到市政基础设施建设对推动经
济发展、拉动城市建设的重要作用，自始至终把市政配套，基础的生活设施放在重要位置。住宅建设大规模推进。以改善居民居住条件为重点，切实加大旧城环境改造和新区开发力度。从聚集人气。引进重点学区，由：二十七中分校、夫子庙小学分校完成对路改造工程任务，建设城南汽车销售一条街发展策略。 (3)、城南地产SWOT综合分析 ? ? ? 优势分析(S)
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城南是严格意义上遵循“先规划、后开发”原则进行地产运作的板块。政府15亿巨资打造,毗邻大型成熟社区、秦虹小区与南京汽车一条街—大明路、兼有大明路便捷的交通与秦虹路的成熟配套、随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽，光华路向西延伸。宁芜铁路迁出等工程的开工这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大改善，人文历史景观实现，丰富多彩的现代都市生活由此开始。城南板块的优势更加突出，其也将会吸引更多的购房者 ? ? ? 劣势分析(W)
城南房地产区域除了大明路板块起步比较早外，其他区域起步都比较晚。配套设施相对比较落后，公交线路少和重点学校都比较少、酒店、银行、菜场、超市比较远，生活不太方便，难以满足购房者日益增长的物质文化需求。另外由于近期城南建设力度比较大，给当地的生活带来了诸多不便，比如：光华路到大明路一带堵车严重，噪音灰尘大。另外，当地的人文环境也不够好。从本次市场调研可以看到，周边居住人员比较复杂，外地人口比较多，给当地的治安带来比较大的安全隐患。 ?
? ? 机会分析(O)
1、将军路沿线居住条件已成熟，居住的南移必然带动商业圈的跟进，城南可能会成为南京的第四商圈；
2、京沪高速南站落城南，资金流、信息流、物流将在此汇集，使这里具备了“城”的含义；
3、消息显示，大校机场动迁指挥部已经成立，困扰城南的飞机噪音问题将得以缓解；
4、一个顶级的大型购物中心将落户这里，高级菜场纳入规划，而公交总站轮廓已现。
5、有关专家预测，今年城南板块至少有两个热点值得关注，一个是大明路地区，据悉这里将要建成一个居住面积达1000万平方米的大型社区。另一个是地铁效应带来的拉动，中山南路沿线至雨花路一带今年又将有众多楼盘推出。很多人士预测，2005年由于众多新盘的纷纷亮相，城南板块将比以往更加热闹，也将再次给这里带来一个新的发展契机。
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? ? ? 威胁分析(T)
1、目前困扰城南地区房地产发展提升的一个原因应归结于相关部门政策不明确，这给城南板块的进一步发展带来了阻力。业内人士表示在目前土地存量日益稀缺的趋势下，城南的各大开发企业更应当充分发挥团队精神，由相关部门牵头组织，开发商之间整体协调起来，形成城南板块自己的特色。
2、 经过近几年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老式名宅旧屋，现在所指的城南板块已被赋予新的含义，高阔纬七路、夫子庙、门东等城南地区的改造逐步让这里旧貌换新颜。尴尬的是，城南的拓宽和改变似乎并没有为这里赢得更多的掌声。
一个很明显的例子，提到南京的房地产开发，恐怕连普通老百姓对河西、江宁、城东等板块都耳熟能详，可是，相对开发起步较早，目前发展比较成熟的城南地区却鲜有人问津，在各板块中竟无一席之地！据有关部门的统计资料表明，在包括城南在内的南京六大板块调查中，消费者选择城南的比例仅名列倒数第二，略高于江北地区，早在二年前，就有人提出这样的担忧，坐拥南京一隅的城南为什么始终处于一种市场状态，我们认为：城南板块目前处于温吞水状况，一方面是消费者意识的缺乏，最主要的还有深层次的原因。 2.2.4 城南房地产市场展望
城南的环境优势是不言而喻的。随着人民生活水平的日益提高，天人合一，返朴归真的居住理念将不断深入人心，为广大人民群众特别是成功人士所接受。可以说，对自然环境的要求将会空前绝后地排在举足轻重的第一位。城南的这一环境优势刚好可以满足这种需求。只要扬长避短，城南房地产一定能够在南京楼市里争取一个更大的市场份额。而且，只要政府合理规划，开发商通力合作，一定能够树立城南品牌效应，打造城南地产新形象。在今后5-10年乃至更长的时间里独领风骚，城南将保持一个比较旺盛的势头，成为购房者的居住乐园。
第三节 河西板块发展综述
河西，顾名思义即秦淮河以西地区。习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。
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