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房地产项目开发策划书
第一章 宏观市场环境分析
（一）市宏观经济环境分析
市宏观经济呈现以下特征：
1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。
2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。
（二）产业政策对房地产市场的影响
限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。
国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
参考资料
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第二章 区域市场分析
(一) 区域环境分析
浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、
北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
参考资料
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(二) 区域产品特色分析
通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：
参考资料
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表一 区域相似分析
项目名称 侨颖苑 紫林居 紫金豪庭 发展商 地理位置 咸安区 温泉 温泉
表二 区域各项目供应分析
项目名称 侨颖苑 紫林居 紫金豪庭 总建筑面积 100平方米 70平方米 62平方米 已售面积 55.45平方米 27.5平方米 38平方米 可售面积 45.55平方米 42.5平方米 24平方米
表三 区域各个项目基本技术指标分析
占地面积 45平方米 30平方米 25平方米 总建筑面积 100平方米 70平方米 62平方米 容积率 2.2 2.3 2.4
区域各项目绿化率分析
参考资料
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该区域的项目在绿化率上差异较大，侨颖苑几乎只占25%，而紫林居和紫金居大约占35%
表五 户型分析
户型面积（平方米） 竞争项目 主力户型 一居 侨颖苑 紫林居 紫金豪庭 二居、三居 二居、三居 三居、四居 55.4~67.75 69~81 ------ 二居 89.95~116 110~129 111~137.4 三居 四居 134.3~153.2 160.23~191.2 152~154 117~169 179~180 163~237 该区域项目以三居以上大户型为主，以130平方米以上的面积为主 表六 区域各项目销售情况1分析
销售速度 总销售套数 780 710 560 套/月 80 110 85 项目名称 报价 （元/平方米） 6600 5640 5400 均价 （元/平方米） 7140 6200 5900 销售周期 (月) 总签约率 侨颖苑 紫林居 紫金豪庭 11 6 7 59% 37% 74%
表七 区域各项目车位分析
参考资料
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