? 房屋价格不上涨缓慢，增长幅度呈下降趋势 3000房地产价格开始逐步上扬。从2002年开始商品房价格平稳增长，但增长幅度呈现逐年25477.40%7.80$072500200022332071下降态势。 192815005.80%5.结论：城市楼市发展缓慢，短期内价格提升有限 1000南坊板块 50002001200220032004200商品房均价（元/平方米）河东板块 城西板块 滨河板块 城中板块 罗庄板块 三、板块分析
一、市场板块的划分 1、城中板块 大致范围：
沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域； 区域环境：
临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中； 楼市特点：
久隆国际.城市综商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例； 代表楼盘：
富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等； 供求关系：
楼盘供应过少，无法满足消费者的需求； 客群特征：
城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广。
项目名称 阳光高第 御园金顶 凌云花园 盛世华庭 锦园 锦绣蓝山 久隆国际
物业类型 高层 高层 高层 高层 高层 小高层 高层
占地面积（㎡） 5 2 1.5 1.5 1 16.7 16
总建筑面积（万㎡） 12 4 4 6.8 3.6 24 43
主力户型 销售均价（元/㎡） 两室两厅 3400 三室两厅 3700 三室两厅 3200 二室两厅 3300 三室两厅 3400 待定 城市综合体
3600 预计5000
? 受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主力楼盘,市场可接受度相对
欠缺;
? 受规划政策影响,本板块内90%以上的住宅为高层,以三居室为主力，并配以一定比
例的两室两厅一卫，但区域内小户型十分热销;
? 销售均价为2950 元/平米左右，在价格上相对滨河板块优势明显,市场可接受度高,
潜在客群相对广泛;
结论：大户型滞销，部分开发商已意识到问题严峻，逐步更改小户型，导致市场一段
时期小户型市场供应量充足，竞争格局不断激化 2、滨河板块
大致范围：
沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路，南至沂河路； 区域环境：
沂河景观带之自然环境及景观资源最佳区域； 楼市特点：
此板块为近期最为活跃板块，商品房住宅价格位列全市高端； 代表楼盘：
兰亭水岸、观天下花园、开元上城、外滩明珠、凤凰城等； 供求关系：
近期开发楼盘较多，且还有较丰富的土地储备，未来发展空间大； 客群特征：
以本地企业主、经商业者及政府人员为主，外来人群占一定比重。
凤凰占地面积（万平米） 12 10 22 1.5 1.5 3 10 4.9 43
总建筑面积（万平米） 31 24 50 9 5 9 46 10 100
开盘时间 2006年10月14日
2006年06月 2007年05月22日
2007年07月08日
2006年10月18日
2007年05月10日
07年12月 07年10月 2007年10月
物业类型 高层 高层 别墅 高层 高层 高层 高层
主力户型 三室两厅 三室两厅 三室两厅 四室两厅 三室两厅 三室两厅 四室两厅 三室两厅
销售均价（3400 4200 3900 4300 3300 3700 4200 3200 3400
高层 三室两厅 多层 小高层 三室两厅 高层
别墅、小高
三室两厅
层、高层
? 整体规模较大，在售住宅总供应量较大;滨河板块总体市场供应量已达200万方『含
后期未售项目』；
? 基本上以三居室为主流产品，户型面积在130-180之间，户型面积偏大，总价高，
潜在目标群体受到一定的局限性；
? 依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均
价居全市各板块销售价格的最高位；
结论：滨河板块目前为市场高端区域板块，政府重点规划项目，依托滨河为其强大景观优势，成就一批高品质楼盘 3、城西板块
大致范围： 蒙山大道以西，铁路线以北区域； 区域环境分析： 优势分析
1、集中全市的数量众多的批发市场，从业人群数十万，潜在目标客群广泛2、目前该板块已形成一定的居住区，整体规划合理，区域生活配套设施完备3、该板块为政府目前重点规划区，以规划中生态公园为其强大的景观优势，市场认知度、可接受度高 劣势分析
1、区域市场同一时段内新增项目激增，短期内销售抗性将不断加剧2、伴随着滨河板块的相继开发建设，该区域市场关注度较以往呈现一定的下滑趋势，市场知名度相对受阻3、政府在该区域规划有大量经济适用房和政府单位集资房，短期内该区域销售抗性将呈现不断加剧 区域楼市特点分析：
居住物业＋商贸市场并存；短期内区域楼盘还将是居住为主、投资为辅 区域代表楼盘：
台北新城、冠蒙时代花园等； 供求关系：
开发较早，但近期一段时期上市楼盘较多，尤其后期规划项目将不断呈现激增趋势，区域后期销售抗性将会随时间的推移呈现不断递增趋势； 客群特征：
台北新
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