房地产估价师考试理论与方法试题与答案

2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案

1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。 A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性差和价值量大 D．不可移动和用途多样

2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。 A．应考虑 B．不考虑 C．无所谓 D．不大

3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（ ）。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等 B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据 C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押 D．抵押权不可以转让

4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m，房地产市场交易价格为6000元/m；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m为基础进行修正。 A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价 B．2007年该区同类建筑物的重置成本价 C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格 D．2007年重新规划后该区商品房售价

5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。 A．所有权 B．典权 C．抵押权 D．地役权

答案：1．B 2．A 3．D 4．C 5．A

6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（ ）特性。 A．不可移动性 B．独一无二性

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C．相互影响性 D．易受限制性

7．（ ）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。 A．2003 B．2004 C．2005 D．2006

8．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）万元。 A．50 B．55 C．50～60 D．60万元以上

9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m，出租的年末收益为330元/m。假设折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的2％，贷款年利率为5％，则该房地产期房价格为（ ）元/m。 A．2949.44 B．3124.44 C．3194.44 D．3500

10．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）。 A．楼层对价格的影响更大 B．朝向对价格的影响更大 C．两者同样重要 D．因人而异

答案：6．A 7．D 8．C 9．B 10．A

1．建筑物的实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。 A．保温 B．隔声 C．日照 D．隔热

2．（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A．相邻关系 B．使用管制

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C．市政府监督 D．其他管制

3．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（ ）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。 A．半年 B．一年 C．两年 D．三年

4．在评估期房价格时，（ ）。

A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在）的状态

B．估价对象状况为估价时点(现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 c．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来）的状态

D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在）的状态 5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。 A．建筑面积1800m，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m，近期出租，年租金150元/m，位于20km外 C．建筑面积10000m，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区 答案：1．C 2．A 3．B 4．D 5．D

6．某宗房地产成交价格为4000元/m，首付40％之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8％，则该宗房地产的实际成交价格为（ ）元/m。 A．3620 B．3742 C．3909 D．4000

7．市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1％，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（ ）。 A．1.05 B．0.97 C．0.98 D．1.03

8．已知年利率是5％，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。 A．2.5％

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B．3.0％ C．5.06％ D．8.0％

9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（ ）年。 A．70 B．60 C．50 D．40

10．某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5％，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（ ）万元。 A．13 B．14 C．19 D．23

答案：6．B 7．D 8．C 9．B 10．C

1．按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（ ）。

A．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％

B．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％

C．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％

D．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％。

2．甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m和2800元/m，该类房地产的报酬率为6％，则两宗土地价格相比（ ）。 A．甲大于乙 B．甲小于乙 C．甲等于乙 D．无法确定

3．某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A．667 B．1333

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