房地产估价师考试理论与方法试题与答案

C．1000 D．500

4．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的价格为（ ）万元。 A．833 B．2500 C．1250 D．1067

5．已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿率为2.23％，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（ ）。 A．7.78％ B. 8.28％ C．13.21％ D．14.21％

答案：1．C 2．A 3．C 4．D 5．A 6．开发经营期的起点是（ ）。 A．取得估价对象的日期 B．开始施工建设的日期 C．开始预售的日期 D．开始销售的日期

7．评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价）为2000万元，折现率为10％，则开发完成后房价现值为（ ）万元。

A．1562.89 B．1652.89 C．1502.63 D．1520.63

8．城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（ ）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。 A．区域规划 B．临街状况 C．周围环境 D．地形地势

9．路线价法特别适用于对（ ）进行估价。 A．单宗土地 B．多宗土地 C．部分土地 D．待开发土地

10．按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（ ）的建筑物。

A．用途相同且价格差异不大 B．建筑面积相同且价格差异不大 C．规模相同且价格差异不大 D．各部分的房地价值有差异且差异不大 答案：6．A 7．B 8．B 9．B 10．D

1．在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。 （ ）

2．完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）

3．估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人．也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。 （ ）

4．争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。 （ ）

5．对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。 （ ）

6．如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适的估价机构联合承接或合作完成该项业务。 （ ）

7．估价业务应当由估价机构统一接受委托统一收取费用；估价师也可以个人名义承揽估价业务。 （ ）

8．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 （ ）

9．估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（ ）

10．房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。 （ ） 答案：

1．× 2． √ 3．× 4． √ 5．× 6． √ 7．× 8． √ 9． √ 10．√

1．对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。 （ ） 2．叙述式报告和表格式报告表现形式的不同，因此对它们的基本要求也不相同。 （ ） 3．估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。 （ ）

4．房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。 （ ）

5．在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 （ ）

6．对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。 （ ）

7．一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。 （ ）

8．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。 （ ） 9．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。 （ ） 10．当估价机构分立、合并、终止时，估价资料的保管人员应当会同有关人员和单位编制估价资料移交清册，将估价资料移交指定的单位，并按照有关规定办理估价档案交接手续。 （ ）

答案：1．× 2．× 3． √ 4． √ 5．× 6．× 7．× 8．√ 9．× 10．√

1．估价程序的作用有（ ）。 A．规范估价行为 B．避免估价疏漏 C．保障估价质量 D．提高估价工作效率 E．保证估价结果的正确性

2．房地产估价业务的渠道归纳起来有（ ）。 A．被动接受 B．行政命令 C．主动争取 D．行政划拨 E．不正当竞争

3．在获取估价业务时，（ ）的情况的估价机构和房地产估价师不应承接该项业务。 A．与估价需求者有利害关系 B．与估价对象有利益关系 C．超出了自己的业务范围 D．受行政主管部门委托

E．自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值 4．获取房地产估价业务的措旖可以有（ ）。 A．突破专业能力限制，接受各种估价要求 B．提高服务质量 C．恰当的宣传 D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

5．下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。 A．估价对象 B．估价时点 C．价值类型 D．估价方法 E．估价所需材料

答案：1．ABCD 2．AC 3．ABCE 4．BC 5．ABC 6．明确估价基本事项有（ ）。 A．估价目的 B．估价方法 C．估价对象 D．估价原则 E．估价时点