物业管理服务整体设想策划书（定稿）

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是车辆还是行人，均不会被道闸砸坏（伤）。 （四）经济性

1．节约管理人员的费用支出，提高工作效率和经济效益；

2．完善的财务管理功能，自动形成各种报表，防止收费人员徇私舞弊和乱收费；

3．灵活的收费体制设置，月卡车有效期内无限次出入；临时卡现金收费按停车时间缴费出场；免费特殊车辆不收取停车费且车辆进出图像存档，杜绝了谎报免费车辆。 （五）可扩展性

1．硬件系统应采用分布系统，便于子系统的增加和功能的扩展；软件系统采用子系统和功能的模块化，子系统和功能的增加只是模块的增加，积木式的软硬件系统做到了通信与接口标准化、软件模块化，使系统纵向便于升级、横向易于功能扩展；

2．总线式布线使各工作站点的增加、减少不受限制，不影响系统（系统不用停机）。 ■ 管理设想

1．车辆管理职能归属安护部，设置停车场管理专员，负责社区内交通疏导、车场巡逻及停车场出入管理；

2．车库部分设置专门人员24小时值勤，一方面引导客户正常使用，一方面确保车库在客户使用过程中的安全性；

3．车库的维护与保养，我们将编制车库系统的年度、月度、季度维修保养计划，保障车库的正常使用功能；

4．购买车场保险，保障因意外事件车辆被盗、被损的客户权益；

5．对外来车辆、办公车辆（写字楼客户车辆）和特殊车辆进行分区管理，保障客户的正常停放和防止停车场对外来车辆的负荷过度；上下班高峰期派专人在

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出入口、车场出入口指挥疏通车流，确保写字楼进入车流、外来出入车流有序进出；

第六章 消防管理

提要：

◆加强消防安全宣传、教育，除做好自身消防安全演练工作以外，发动客户参与消防安全演练，培养整个社区的消防安全意识；

◆内部强化管理，设计应急预案流程，突发事件做到快速反应。

消防责任重于泰山，同时消防管理又是楼宇管理的重要一环，因此，需要做好以下工作：

■ 坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。 ■ 加强消防教育宣传和培训演练工作 1．消防教育宣传工作：

管理处将在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入伙时，我们还将向每户客户发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议客户配置灭火器。

2．做好消防培训及演练工作：

重点加强安护员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和小区客户共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。 ■ 加强二次装修的消防管理

1．对装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。 2．对动火施工要求施工单位必须提供消防报批手续，方可开工。

3．在入住期间，通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。

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■ 建立大厦消防快速反应分队

结合以往的工作经验，我们将在安护员中选拔一批队员组建大厦 “消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如下： （一）报警

1、管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。

2、管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。 （二）召集

1、火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。

2、管理处所有人员一旦获悉火警均应立即赶赴现场，参与灭火。管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，客户主管接报后应赶往现场进行指挥。 3、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。 （三）灭火

1、现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支持组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、准确。 2、灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火，抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场，疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防信道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。

3、后续赶往火场的人员为支持组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。

4、若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。 （四）善后与恢复

火势完全熄灭后，安护员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，

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统计损失，向上级提交事故报告。

第七章 房屋及设备设施的管理

提要：

◆建筑物、装潢、主要通道、各功能区、公共设施的安全质量管理。 ◆建筑、装潢及各类设施的修缮管理。 ◆建筑、装潢及各类设施修缮档案资料的管理。 ◆设施设备的安全运行、正常使用。

第一节 房屋维修的管理

房屋竣工交付使用后，由于受各种因素的影响或作用而逐渐损坏。导致房屋损坏的原因很多，减缓房屋损耗速度、延长房屋使用年限、维持和恢复房屋原有质量和功能、保障住用安全和正常使用，以达到房屋保值、增值的目的，开展好房屋维修管理工作是十分必要的。 ■ 房屋维修的管理

1、根据管理处的管理目标，制订房屋维修及养护的实施方案。

2、必须具备工民建的有关知识，能编制工程预结算，懂得房屋结构特点以及使用要求。

3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。

4、掌握大楼内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。

5、接受客户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。

6、组织维修员对大楼内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。

7、经常巡视大楼及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。

8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术

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