物业管理服务整体设想策划书（定稿）

物业管理服务整体设想策划书

素质。

9、响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其它部门做好各项物业管理工作。

■ 对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施

1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。 2、在业主装修期对此类管理规定进行全面宣传。 3、发现此类现象，管理处应及时规劝并制止。

4、对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。 5、加强日常监管。 ■ 房屋装修的管理

1、装修施工队和装修方案的选择

①帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。

②业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。

2、装修申报

①大厦装修，施工单位必须提前七天向管理处申报，事务员对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手续资料。

②业主/施工单位领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。

3、装修审批

①业主/施工单位应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸及经消防部门报批的《消防审核意见书》。

②在接业主/施工单位递交的装修方案一周内，事务员会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修现象。

③业主/施工单位收到批复后，带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。

4、施工管理

①所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。

②施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关

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装修规定，按章作业，文明施工。

③施工时间：每天施工时间为8：00－12：00，14：00－18：00。

④装修施工用电不得超过该装修大楼的装修表容量，严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。

⑤管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。

⑥装修施工，严禁拆任何墙体，否则除责令恢复原状。 ⑦空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。 ⑧防盗窗花由管理处设计统一式样。

⑨施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。

5、验收

①装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，并提交经消防部门验收的《消防合格意见书》，管理处将派人进行查验。

②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。 ③竣工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。

④装修验收合格并使用一个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题，办理退场手续。

6、处理办公大楼与施工现场之间各类矛盾的措施

施工现场对办公秩序、公共环境、成品保护及大院治安造成影响，势必存在施工与办公的矛盾，必须加以严格的控制。在以往管理经验的基础上，在装修期间的污染控制、用水电控制、道路控制等方面提出以下的建议、供招标方参考。 ①噪音控制

首先要控制发出噪音的施工时间。在8：00—18：00这段时间，办公大楼内不允许敲凿及钻磨地、墙面，而在室外不允许进行打桩、搅拌混凝土及一切可能影响办公的工程。为减少后续工程噪音的影响，要求施工单位在施工现场与办公大楼之间砌筑简易的围墙以减少噪音。同时，物业处会与业主紧密联系，共同协调将噪音的损害减到最小。 ②有害气体的控制

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各种油漆、涂料及沥青等均含有大量有害气体，在办公大楼内的这类工程，要求作业时间尽量选定在周五20：00至周六20：00之间，在作业期间不允许开启作业区域的空调等循环通风系统。作业完毕启动大楼各层排烟系统排除有害气体，然后启动空调系统并送新风排除空调内可能遗留的残余有害气体。此类施工，要求施工单位在作业时注意风向，一般在无风或风向背向办公大楼时允许作业。 ③尘土的控制

除采用前面提到的建筑围墙的办法外，也可以现场多撒水以控制尘土，另外专门选择一个位置堆积施工的材料、泥头及垃圾，且远离办公大楼区。管理处也要督促所属区域清洁人员加强清扫的频次。 ④临时用水电控制

针对装修工程施工临时用电，进行分隔多重保护，并安装电度计量装置。对于临时用水，同时安装计量装置。管理处的水电工要每日至少一次对后续施工现场周边进行巡视，以防施工单位未经允许乱拉水电。 ⑤高空坠物控制

周边工程的高空坠物可能危及人员及车辆，要求施工单位严格按施工规范，对施工主体的四面加盖防护网保护。同时，物业处在办公大院这一侧建立醒目标识警示人员及车辆。在办公大楼内公共区域的装修工程，管理处协助施工单位建立标志及护栏，以警示行人及分隔施工区。 ⑥工程防火控制

针对后续工程制定《施工现场防火管理规定》，要求施工单位严格按规定执行。管理处要安排保安员对施工现场每天三次以上的巡视。

第二节 设施设备的管理

工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。

一般情况下，现代物业项目都拥有如电梯、中央空调、发电机组、消防系统、通风、照明和出入监控系统等设备设施，这些设施设备的工作正常与否，直接决

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定了物业项目功能发挥的正常与否。因此，物业工程管理人员必须熟悉和掌握物业内设施设备的原理性能，通过维修和保养，保持所有的物业设施设备处于良好的技术状态，有效地发挥其功能，延长其使用寿命，并尽可能地减少人力和能源、材料的消耗，以达到物业的保值增值目的。 一、公共实施设备管理的内容

◆设施设备使用管理

设施设备使用管理主要通过制定、实施一系列规章制度来实现。例如设备运行值班制度、交接班制度，以及设备操作使用人员岗位责任制等。

◆设施设备维修管理

设施设备维修管理的内容包括设备的定期检查修维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。

◆设施设备安全管理

设施设备安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备实行合格证制度，维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度，以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用管理等。

◆设施设备技术档案资料管理

设施设备技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。

二、做好物业设备设施管理的构想

设备设施管理是物业管理的重中之重，应着重做好如下几方面工作： 1、加强相关培训，切实提升认识水平和技术水平。一是从战略层面上，决策层要提高对于设备设施管理工作的基础性和重要性的认识，将其作为企业竞争力的培育基点；二是从日常操作层面上，中层以下各级人员要加深对设备设施管理的服务标准、规范和流程的理解，尤其要熟悉各类设备设施的关键控制点。 2、着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施运行科学化管理

实现设备设施运行科学化管理，就是通过科学的管理规程和适宜的技术手段，以尽可能低的管理成本，实现设备的安全、高效运行。

（1）、实施关键点控制。设备设施的功能、年限、状况和运行环境不同，可能出现的故障类型和频率也不同，日常使用中需重点关注的内容就有所差别，即需要控制的关键点就不一样。在建立台帐基础上，通过检查检测，确定每个设备设

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