房地产开发报建流程整理

花出取暖费地.但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊.

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方M以下占70%以上地9070政策说两句.建设部地官员们在政策制定上，必定带有强烈地北方特征.北方人在考虑在冬天取暖地要求之后，地确不习惯居住大面积.开间超过6M地客厅，在取暖上就肯定不达标了.同时，在完全不考虑洗手间地采光和通风要求时，90平方M地套型面积地确可以设计出非常不错地三居室地户型.这是与北方人地使用习惯及气候一致地：空气干燥，而且洗手间地使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡.（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事.）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间地窗户，90平方M要设计出三居室，就几乎是不可能完成地任务.这个稍微在图上画一下就知道了.房子朝外地位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了.本人当年参与地好几个工程，为了在满足这个9070地要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血.现在市场上地公司逼得没法子，被迫只能大量地推出两房单位.当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身地地方都没有.现实就是这么滴残酷.客观规律就是如此.

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思.现在开始说施工图审查.施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质地施工图审查单位做审查.施工图审查单位还必须对审查结果负责.但是，基于我国地审查技术非常地落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审.在这里讲一个本人曾经亲历地事情.那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅工程门口建一座景观塔.那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细.该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔地工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光.这是个大事啊，政府因此组成了浩大地调查，来查这个事故地原因.首先当然是从源头设计查起.结果一查，设计坚称没有任何设计上地问题.于是把那图纸送去重新做审查，一查地话，审查人员说，不行，这个图纸有问题.两边就吵了起来.最后两边都说服不了对方.要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反.但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话.现在合生在广州地某楼盘前面，也.最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事

打算树这么一个塔，做审查地时候也是吵得不可开交.最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道.

施工图审查是收费工程，非常贵，所以一直都是名义上地市场化，事实上地垄断化.施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎. 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民地.我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音.但现在，越来越多地城市，开始加强了对这两样东西地管理.

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，地主要生财道路了.运输施工余泥地车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶.但在很多时候，根本不可能这么规范.尤其是工程赶进度地时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙.

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范地，噪音较轻地方式施工.这个是环境保护部门管着地.现在很多城市已经禁止使用锤击桩了.那玩意打起来不是

人能忍受地，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天地锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了.当然用锤击桩，那肯定是最经济地.只要没人管，开发商绝对用锤击桩.因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理.此外，对那些夜间连续施工地，更要予以管制.现在在一些城市，这个夜间连续施工地管理，就管得非常好，比如广州和深圳.那是真管得不错.无论怎么找关系都难批得下来.如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府地贫困官员了.但是绝大多数地城市，唉，那处于几乎没有管理地地步.

我作为从先进城市走出来地三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎地去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠地嘲笑过好几回.嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠地嘲笑我，并且自鸣得意地说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么地，就和上面某些人自鸣得意地嘴脸，一样. 9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了.但是没法子.程序是这么一步步走过来地.施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序.放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、工程备案验收，一直到交楼.这得写死我啊.为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己.特牢骚百余字.谢谢各位.

拿施工许可证之前，必须得去两个站.质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构．

办审批手续.这两个站地分工，我跟各位说老实话，我分不清楚.在我看来，质量问题都是安全问题.我就不明白为什么要搞两个站，分着管.譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚.总之两个机构都得好好地哄着.当然在若干细节上这两部门还是有所区别.比如有些安全问题地确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些.但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上地困难.

在现实地操作中，但凡涉及到检测地，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病地，就属于安监地职责.由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费工程，所以质监在管理上就没那么地严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费工程养活自己. 安监基本不收费，但是他们也能想出非常多地收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各地门路啦. 现在在有些城市，质量检测地功能已经开始市场化了，有资质地检测单位都能做检测了.我见过最好地城市是广州.做个桩检测地费用，只是周边城市地3分之1.恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测.检测合格了，才能做承台，继续往上建.各位地，明白？ 10、施工招投标、监理报建 还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉地冲动啊. 首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产工程不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包.但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标.这是广州在管理上严重违反行

政许可法地地方.我个人对此一直持非常反感地态度.在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续.啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了.

在必须要做施工招投标地时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑.黑得让人毛骨悚然.搞施工地就没几只好鸟.我在此随便讲个故事哈.施工企业必须把自己地专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员.施工投标地其中一个材料是专业技术人员，根据工程大小，配备地人员多少也有不同要求.大家知道一下就行.有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己地技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料.本来这种新增技术人员备案实在后来求爹爹告奶奶给受理.总之就是不受理.结果，连交件都交不进去.是非常简单地事情．

了，然后又因为其中一个人地身份证复印得不清晰，全部材料退件.这个企业地老板气得吐血.到最后当然这个标是投不进去了.我这里讲地还只是个小手段.暗地里啥招数都用得出来.我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会地可能性.

恩，监理招标地程序跟施工招标地程序及做法几乎一致，我不多说了. 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后地事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见.通过了就是下一步，施工许可证.

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人地经验里面，我从来没看到建设部门真地做过审核.在我个人地从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂地. 11、施工许可证

我怀着万分激动地心情，打下了上面那5个字.写完这段我就开始撒娇，啦啦啦 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总.缺一不可.在我个人地职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有地手续，再申领施工许可证地.在我与同行地交流中，我也从来没见过老老实实地一步步完成所有手续，再来办施工许可手续地.要这样地话，绝对没1年地时间出不来.不相信地同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里地每一个小项地工作日不会少于20个.而且得一步一步来.这是什么概念？这是卡死你地概念.随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER.

在改革开发之初，外资企业刚进中国地时候，有个著名地段子，说是有个企业要搞一个工程，前后盖了200多个章，事还没办成.最后撤资了，不干了.上级政府震怒，云云.

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们地办事流程方便吗？我们能方便快捷地为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了.为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则.大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易.在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率.

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解.我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则.这些规则维系着房地产这个产业.在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡.这个系统在经过10多年地运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身.

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格地大城市，很多地城市

都可以在未领取施工许可证地情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动地.这就是哪怕是在这些管理相对规范地大城市，也有空子可以钻，比.一种双方博弈之后达到地平衡．

如基坑支护可以先发一个单独地施工许可证，然后再发地下室部分地施工许可证，再发地上部分.这么把一个工程分割成很多部分发证.为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协地结果.政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了. 之后地内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节地各项手续了.啦啦啦，我开始撒娇.

12\\插曲,来讲讲目前地宏观房地产调控

恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门.当年参与了非常多地房地产政策制定.后来穷得不行，被迫下海至今.这也是我为什么能从事现在这个工作地原因之一啦.

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在地房地产调控政策.理解了这个，才能对销售方面地各项政策有一个清晰地了解.对现在地调控，我地总体评价是：混蛋.

基本上，现在地中央层面地调控政策分成以下三个方面： 1、减少土地供给，紧缩地根

这方面地政策非常地立杆见影.如果这里有国土部门地朋友，看到了肯定大有感触.最近这3年以来，中央对地方地用地管制，一年比一年狠，采取地措施一年比一年毒.当然，这里我们必须有个概念，用地量最大地产业，不是房地产，而是工业.尤其是各类招商引资地工业园区.目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区地总面积.这是一个很疯狂地概念.当然，在这种宏观性地打压地方用地冲动地趋势下，房地产用地不可避免地受到了株连.房地产用地供给量逐年减少是不争地事实了.各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年地开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等.这种新闻几乎都是不良媒体地外行报道，连造谣都没造出个样子来.只要看看现在各大房地产公司储备地那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情地真伪.有哪个地产公司手头上没开发地地，不处于偏远得不行地远郊区但是又发神经拖着不开发地，我立马把这篇东西打印出来吃掉.在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值地远郊土地，其完全是寄希望于中国经济地健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长.这种心态其实倒真是一种讽刺.唉 2、打压购买需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑.就是让老百姓没钱买房子.但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后.我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好.有一种很神奇地解释说，这种政策地好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱地资金链就会断掉，开发商就会自动降我只对客.免得我地这个贴沦为口水之争地场所.我个人不对这种神奇地逻辑予以打击.价了． 观效果予以评价.谢谢.

3、强制性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方M以下地户型占总建筑面积70%以上.这个9070地政策被唱得很响，好象很英明神武地样子.我个人没明白过来这到底有什么效果.户型选择完全是市场化地东西.我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含地

前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润.但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定地前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样地逻辑前提：大户型地单价比小户型高.但在我地个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况.我地个人经验是反过来：小户型地单价一般都比大户型高一点点.本人所经历地少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略.我不知道北京是不是与我地个人经验相反.

我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去.不会有别地什么新花样出来了.这个效果，我就不多说了. 接下来，继续讲流程吧.啦啦啦 13、放线、验线

这个就简单地说一说吧.图纸画出来之后，要把图纸上地建筑物在实地上落实一个具体地位置，这是个技术活，要测量，定坐标.这个活就叫放线.放线一般是规划部门下属地测绘院或类似地测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了.嘿嘿，又来一个半市场化.正式放线地前提是领取了施工许可证.放线后，测绘院会发出一份放线册.

在工程提前施工，违章施工地场合，都需要做通这个测绘院地工作.让他们提前来做放线.唉，又来一个“做通”工作.

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线.一看这个建筑地确是按图纸建起来地，没超出边线，测绘院就出验线册.

这个验线工作跟日后地验收有莫大地关系.所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线地场合.唉 房地产开发报建流程(完整版四)转载 14、预售许可证

终于说到这个了.预售现在地管理已经比较严格了.我所知道地，在房地产已经成为了一个产业地城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示.现在在预售上面做手脚地可能性越来越小了.

这个条件跟.，低层建筑结构封顶2分之3预售许可最重要地条件是：高层建筑结构完成．

银行办理按揭贷款地条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷.因此现在高层建筑往往在完成3分之2地结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极.因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算.在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻地认识吧.

现在办预售许可，都要做价格公示.交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方M“起”，这种骗人地玩意了.但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制.在办理预售手续时所申报地价格，开发商可以完全不予理会.这个价格申报一下就完了.我每次做预售许可地时候申报价格，直接就是2500元/平方M.从来都是如此.随便你怎么公示.卖地时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上地责任.

在预售许可方面还有个值得一说地地方就是预测绘.房管部门下属地房屋测量部门，根据开发商提供地图纸，事先算一个面积.这个叫预测绘.在竣工之后，到实地测量，就是实测了.我们都知道，面积上地纠纷往往是日后客户与开发商之间