预测1:按照抽样调查2的数据分析。据表5所列,市区年收入达4万元以上的高收入户有15.2万户,以53.3%的比例推算,在近三年中有购房意向的将达8.05万户；其中有购买联排别墅的将达7486户。在农村，据抽样调查1的数据推算，无锡农村年收入在5万元以上的有14.8万户，如按上述购房意向及购买别墅的比例推算,近三年中有购买别墅意向的将有7257户,城乡合计,近三年中有购买别墅意向的为14743户。
预测2:按照抽样调查3的数据分析。如按照3.55%的比例推算,市区15.2万户高收入户中有购买别墅意向的为5396户；农村14.8万户高收入户中有购买别墅需求的家庭为5254户，城乡合计达10650户。
综合以上两种预测,无锡城乡本地居民在近三年中,有购买别墅意向的大约在10000～14000户左右，这是相当大的市场需求。
6.4.2外商及外地顾客对低密度高档住宅的需求预测
近10年来,无锡外向型经济发展迅速,特别是近5年来,外商投资企业急剧增加,到2002年底,无锡全市累计已经批准外商投资企业6800多家,实际利用外资114.78亿美元。在锡外商业主,及在外资企业和港澳台企业中工作的外籍及港澳台籍高级经理人员已达13000多人，据无锡市外经局、无锡市公安局等部门掌握的情况，现在常住无锡的外商（包括购房、租房和住于外企自有公寓中）约有5000～6000人左右。另外，据无锡市房地产交易市场统计，到2002年底,在锡直接购买高级住宅的有260户,其中香港、台湾客商占45%，日商占29%，其余为欧美客商。另有1068户在锡租房居住（包括租赁高级公寓）。这里需要说明的是，外商在锡购买住房有的并不直接购买，相当多的外商往往以公司或中方员工的名义购买，租赁居住的情况也是如此。所以，外商在锡购买住宅以及租赁居住的实际数量将远远大于上述在房地产市场登记的数量。其中相当数量的人员将有在锡购买低密度高档住宅的需求，而且，随着无锡市外资企业的持续增加，在锡购买低密度高档住宅的外商也将逐年增加。
综合以上6.4.1---6.4.2的分析，无锡市确实存在着较大的低密度高档住宅的潜在市场，比较留有余地的估计,在近三年中,无锡地区总需求约在12000～15000户左右。
6.4.3 鹅湖度假区吸引购买低密度高档住宅的区位优势：荡口镇邻近无锡新区和锡山区，据统计：2002年底无锡新区有外商投资企业680家，锡山区有460多家，合计1140家。无锡市规模较大的外资企业大多集中于此，世界500家最大跨国公司中在锡投资的30多家公司基本集中于无锡新区。另外，由于鹅湖旅游度假区处于无锡市中心、苏州市区西片以及常熟市等边三角形的几何中心，本项目还将能吸引苏州西片、常熟市南片的外商和港澳台企业以及这些地区的高收入户购买低密度高档住宅需求（参见以下表7—8）。
以上情况说明，鹅湖旅游度假区由于其处于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入户(包括无锡地区及苏州部分地区的外商和高收入户)购买别墅方面将具有较大的优势。
表7 2001年苏州市区及与荡口镇邻近地区经济情况 指标 市区 常熟 昆山 太仓 注册资金(亿
元) GDP（亿元） 618.56 303.00 230.80 157.98 15.44 11.49 14.40 59.61 35169 2819 1942 594 13687 296.24 168.16 73.91 39.25 第一产业(亿元) 24.89 第二产业(亿元) 358.05 165.94 138.80 83.96 第三产业(亿元) 235.61 121.61 80.50 人均GDP（元） 29693 私营企业（个） 16963 其中工业 批零餐饮 8635 5421 28183 6445 4526 1402 44660 38635 4846 2337 1584 17515 个体劳动（户） 51080 表8 苏州市区及与荡口镇邻近地区利用外资情况 01年:批准外商投资项目市区 合同(个) 本年批准企业数 本年实际利用外资 累计实际利用外资 529 101 343 75039 1070 128 21193 592 156 59192 24734 782 本年批准外资(万美元) 317808 60238 118482 30726 608 159716 59311 常熟 昆山 吴江 太仓 944233 210961 504601 107869 165026 年末已开业的外资企业数1120 从以上表7-8的统计数据可以看出,邻近荡口镇的苏州市有关片区中也有相当多的潜在购买本项目中低密度高档住宅的潜在客户。
7.0 苏、锡、常地区房地产业竞争态势比较分析
7.1 区域房地产业发展的一般竞争状况
苏、锡、常市房地产业的发展基本上是同时起步的，在1992年之前，无锡、常州的房地产业发展状况明显好于苏州。1992年以后，苏州确立了以上海(浦东)为依托、城乡并举、分层次、全方位的大经贸发展战略，特别是新加坡工业园区和高新区的设立，使苏州的开放开发从点、线向面、网聚合。市区的面积也随着两区的开发扩大了近一倍，“东园西区、古城居中、一体两翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的规划给苏州的房地产业带来了发展的先机。而与此同时，无锡、常州的老城区过度开发，城市扩张缓慢，规划滞后，房地产业发展水平未有大的提高。2001年锡山市并入无锡市区，2002年武进市并入常州市区，两市房地产业才发展提速，市场不断繁荣。
下面比较2000—2002年苏、锡、常三市房地产业发展状况：
表9 苏锡常三市房地产业发展情况 2000年 2001年 2002年
年份 苏 锡 常 苏 锡 常 苏 锡 常 房地产开发投61.2 44.7 30 资完成额 房地产开发用 地总面积 房地产开发施762 工总面积 其中：住宅施625 工面积 房屋竣工总面445 积 其中：住宅竣376 工面积 市区房屋竣工190 总面积 其中：住宅竣162 工面积 商品房销售总373 面积 其中：住宅销330 售面积 市区商品房销151 售面积 其中：住宅销136 售面积 140 99 147 112 197 134 218 149 72 115 91 151 197 161 237 204 369 344 457 407 129 91 68.6 49.3 32.2 107.3 77.0 41 124 850 691 467 386 235 195 480 432 259 235 159 521 405 248 205 136 109 202 183 131 112 100 488 398 193 170 160 140 173 170 143 135 471 231 70 526 440 269 227 237 198 249 224 213 193 1467 748 1238 658 558 465 235 199 540 480 259 239 290 254 176 153 235 219 162 150 市区商品房销33.2 30.3 19.7 52.7 37.8 25.6 63.2 42.4 41.4 售金额 其中：住宅销26.4 27.1 17.6 44.3 24.6 25.1 54.5 35.2 34.9 售金额 空置商品房面222 积 其中：市区空121 置面积 市区二手房成 交面积 市区二手房成 交金额 市区商品住房 均价 市区二手住房 均价
136 82 78 66 59 192 121 242 93 55 105 70 59 202 127 58 51 41 168 63.7 45 299 124 5.08 18.8 9.45 12.0 43.8 19.4 12.8 2115 1863 2435 2545 1812 1172 1300 1547 1520 1550 1932 1772 1250 921
房地产开发企539 业总数 市区房地产开188 发企业数 197 119 124 107 554 195 219 140 125 108 593 205 228 154 127 106 7.2 苏、锡、常地区低密度物业基准竞争分析
苏、锡、常地区低密度物业市场是1992年以后开始形成的，两三年的时间内，各市在环太湖地区，零星开发了一些别墅群，由于规划滞后、基础设施不配套、物业管理不到位，市场需求不旺，长期处于低水平竞争发展状态。2000年以来，随着社会上“白领阶层、老板阶层”的不断涌现以及外向型经济的加快发展，对别墅、高档住宅的需求量上升较快，苏州市7个别墅区全面旺销，平均售价在每平方米5000至7000元之间，而金鸡湖、太湖之滨的别墅等低密度物业售价超过了7000元/平米。在无锡，威尼斯、太湖世家、虹桥花园、兰宝苑、翠湖苑等9个低密度物业小区近20万平方米别墅和联排别墅除太湖山庄属烂尾楼需二次开发以外，其余均已基本售完，售价在每平米3000元至10000元之间（详见表10）。而常州市也有6、7个低密度楼盘，每个小区30至40套独立或联排别墅，价格在每套60万元至150万元之间，行情看涨，销售形势很好。
表10 2000—2003年无锡市部分别墅基本行情 项目名称 总建筑面积 建设年份 威尼斯 兰宝苑 太湖世家 百合园 鑫博花园 蠡景花园 虹桥花园 绿岛家园 8万平米 2万平米 1万平米 1994 1994 1994 销售情况 单价变动情况（元/平米）基本售完 基本售完 基本售完 基本售完 35% 85% 基本订完 基本售完 开盘六七千,现5000左右平均3800，最低3500 平均3000，最高10000 3000—5200 开盘2000，现3100 2000—2500 6000—9000，平均7000 3000—4000 3.5万平米 1999 1.4万平米 2003 1.9万平米 2002 1.8万平米 2003 0.6万平米 2002 7.3 典型个案研究
无锡市已经形成或准备开发的低密度（容积率小于0.5）物业形态主要为独立别墅和联排别墅居住区，比较集中分布在两大区域：一个是蠡湖地区，主要有太湖虹桥花园、太湖明珠苑及种禽场地块（土地面积69023平方米，容积率小于0.3）、泰德新城、威尼斯花园（占地39万平方米，一期已开发20万平方米）等大型别墅项目；另一个是马山地区，主要有檀溪村地块（占地1200亩，容积率小于0.2）和碧波二路南（占地19万平方米，容积率小于0.35）两个大项目，目前建设方案还没有确定。上面提到的蠡湖地区四个项目中，太湖虹桥花园和太湖明珠苑以及种禽场项目，就在湖边，周边有鼋头渚、影视城、蠡园等风景名胜，地理位置得天独厚；对泰德新城而言，蠡湖地区规划调整令该区块增色不少，而威尼斯花园的综合优势最大：第一，作为无锡地区最早的高档别墅区，威尼斯花园的品牌和社会美誉度比较高；第二，威尼斯花园一期140多栋别墅和几十套公寓已经全部入住，业主来自20多个国家和地区，人气较旺；第三，比较新开发的别墅区，威尼斯花园内的景观已经很具规模，树木成荫，四季鸟语花香；第四，
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