江海证券-金丰投资：快速扩张的行业领导者 - 图文

未来成本下降，营收稳步增长

目标土地存续比保持低位，目标土地储量稳定，拿地谨慎

由于行业不景气、未来市场饱和、经济和政策导向不明，我们认为未来绿地集团拿地趋于谨慎，预计目标存续比接近公司历史低位为4。目标土地储量也将保持稳定。

平均预销售价格缓慢下降

2010-2013年的预销售面积与预销售额，预销售价格平均为0.9142万元。2014年上半年预销售面积为789万平方米，预销售额835亿元，预销售价格为1.05万元左右。由于绿地集团已经表示为了完成今年的销售目标，下半年将有降价活动。从而2014年我们预计预销售价格为1.03万。之后四年将以3%的速度下降，然后增长率为2%、1%。

预计开发成本将下降

根据现有披露的几个项目，对于住宅类项目其预计总投资与规划建筑面积的比例在0.6万，而地标类高楼的预计总投资与规划建筑面积的比例在1-2万。按照绿地集团目前40%营收来自办公楼类房产，60%来自住宅类来房产说，其平均预计总投资与规划建筑面积的比例为0.76，从而我们可以根据当年计入的销售收入对应销售建筑面积来计算对应的销售成本。并且由于今年与明年房地产行业可能还将处于萧条状态，房地产企业的拿地积极性可能减弱，从而带来拿地成本下降，这一点今年上半年已有体现。我们认为按照土地消化周期为4-5年，这一成本的下降将体现在2019年和2020年，从而在这两年我们假设其成本与规划建筑面积的比例为0.71。

绿地集团房地产行业的预测结果

基于上述分析，我们可得绿地集团的房地产板块的营收在未来几年将保持平稳增长到2400亿左右，而毛利率将会在行业均值水平上保持平稳。 3.1.2能源板块