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③开发时间的确定需要作大量调查，尤其是宗地外的开发时间和费用，需要调查开发区管委会或成片工业用地开发商。 3.5土地开发利润
土地开发利润＝（土地取得费及税费＋开发费）×利润率 a.土地开发利润率视为利润投资率或回报率（预期的）更为适合； b.投资利润是所得税前利润；
c.利润率应该是平均化的、（土地前期开发）行业的利润率；
d. 投资回报率取决于开发土地的利用类型、开发周期的长短和开发土地所处地区的政治经济环境。
当用成本逼近法评估住宅用地价格时，投资回报率可参考当地政府规定的该类住宅房地产的投资利润率。如一般城市规定普通商品住宅投资利润率为投资成本的10％，经济适用房投资利润率为投资成本3％；
e.由于工业企业不同行业利润率相差较大，且不稳定，土地投资回报率把用地单位所在行业的利润率作为成本逼近法中土地投资的利润率不适合； 通过调查当地工业园区土地成片开发投资利润率水平确定，或参照当地工业企业平均成本利润率结合当地社会平均利润率确定。目前工业用地土地开发利润一般为6－10％。 3.6 土地增值收益
土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×土地增值收益率
a.土地增值收益理论上应等于“增值地租”（主要是级差地租）在总地价的比例，或土地出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。此处土地出让价格应该与估价设定的地价为同一地价涵，若有出入，要作修正。
b.土地增值收益率的大小：用途不同，土地增值收益率不同。商业→ →住宅→ →工业；级别不同，土地增值收益率不同。一级→ →末级；
c.土地增值收益不得低于财政部、国土资源部规定的当地新增建设用地有偿使用费标准；可参考财政部、国土资源部规定的当地土地出让平均纯收益。 d. 省土地增值收益率的分地区确定原则，即按北、中、南分别确定土地增
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值收益率不低于10％、15％和20％。
e. 根据《省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第四十九条划拨土地使用权转让、出租、抵押补交土地使用权出让金，应按照地块标定地价的一定比例收取，但不得低于地块标定地价的40％。这里所指的土地使用权出让金实际上就是土地增值收益。
f.如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为宗地法定最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年期修正，公式为：
待估宗地价格＝（土地取得费及税费＋土地开发费＋利息＋利润）×[1-1/(1+r)n]＋出让金× [1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m ] r-土地还原利率；n-待估宗地剩余使用年限； m-法定最高土地使用年限。
g.由于土地取得费、税费、开发费、利息、利润一般结合土地面积表述，在出让金以楼面地价表示的地区运用以上公式时，应特别注意将楼面地价转换为地面地价。
4、修正系数确定 4.1个别因素修正
根据待估宗地在区域的位置和宗地条件，进行个别因素的修正。 a.成本法测算的是区域的是区域的平均地价，就宗地而言需要进行个别条件修正。以区域平均条件为基准，对宗地如面积、形状、临路、地形等比较修正。 b.区域平均条件可参照基准地价系数修正说明表中一般条件表述说明。新区又无基准地价覆盖的区域，可参照土地定级方法编制。
c.如果采用成本逼近法测算的是某一小区（或开发区）的平均地价，还应考虑小区的土地利用率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，将不可出售土地的价格及开发成本分摊到可出让的土地中。
4.2年期修正 公式：K=1-1/(1+r)n K－年期修正系数；
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r－土地还原利率； n－土地使用年期。
a.当土地增值是以有限年期的土地使用权市场价格与成本价格（除“土地增值收益”外的前五项之和）的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
b.当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；
c.当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余年期修正。
4.3其他修正
a.成熟度（开发程度）修正
由于土地开发程度通常设定为宗地外的开发程度，而对宗地的开发和建设应进行适当修正。 b.土地利用率修正
对成片出让土地，单独宗地估价时，需要作土地利用率修正。 可出让土地价格=测算平均价格×总土地面积÷可出让土地面积。
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