主体企业引导模式
开发主体操作手段具备外部条件
主体企业引导模式：开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区政府支持，大型企业进驻并自主建设。
地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。
创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工
业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。
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政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。
主体企业开发模式流程政府引导，企业带动的开发模式
政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。初步规划?区域经济研究?行业发展规划?园区招商定位?园区开发策略?园区招商策略基本配套建设主体企业规划建设扩大招商?国内招商?国外招商园区管理?客户管理?物业管理园区升级?土地容积率?产业升级?道路、交通?厂房?公共设施配套?其它设施适当包装及推广27
—北京诺基亚工业园
案例
依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。
?星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有2006年星网工业园产值突破千亿；20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；?2006为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成NO专业国家公司1EMS/PCBassembly中国/美国Beijing GKI2电池日本Sanyo3PCB’s日本Beijing Ibiden Electronic Ltd4Keynats日本Sunarrow Limited5外壳芬兰Perlos6天线英国Centroren7物流英国EXEL8Interconnection美国Molex9外壳台湾Foxconn10充电器德国Friwo11镀膜芬兰Savcor12半导体美国RF Micro DevicesNOKIA
物流配送中心
手机零部件工厂集聚区
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工业地产商模式
开发主体
操作手段
具备外部条件
工业地产商开发模式：开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。
地产商运用住宅开发的模式，房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。
根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。
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按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。
工业地产商开发模式流程类似于住宅开发模式工业地产商主导开发模式
前期工作详细了解区域产业发展现状及趋势土地获取施工建设?道路、绿化建设?基础设施建设收益获取?工业园区获得工业土地?其它途径获得?租赁、转让?合资经营?合作经营?厂房、仓库、研发适当包装及推广30
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