2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
间接比较修正法
比准价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×标准化修正系数×房地产状况调整系数
比准价值＝可比实例成交价格* 前两个修正和直接比较法是一样的
房地产状况调整时，先做标准化修正，将可比实例自身状况下的房地产价格调整为标准状态下的房地产价格，再进一步调整为估价对象状态下的房地产价格 记忆窍门：100成W造型，对照直接比较修正 求取最终比准价值的方法（了解） 一个可比实例，对应着一个比准价格 将多个比准价格修正为一个最终价格的方法 □平均数 ■简单平均数 ■加权平均数 □中位数 □众数
■平均数、中位数、众数三者的关系 □变量值完全对称的，这三者一致
□在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数居中 □在向左倾斜的分布中，平均数最大，众数最小，中位数居中
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。【2010年真题】 A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3
[答疑编号505561060304]
『正确答案』A
『答案解析』丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P208。
某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m2。 【2006年真题】 A.2160 B.2175 C.2181 D.2205
[答疑编号505561060305]
『正确答案』C
『答案解析』加权平均法得到的比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181。参见教材P208。
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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
第九节 市场法总结和运用举例
解题步骤
■第一步，建立比较基准，主要看以下两个方面。 □统一付款方式 □统一价格单位 ■第二步，交易情况修正 ■第三步，市场状况调整
■第四步，制作房地产状况比较表，包括直接或间接（评分表） ■第五步，根据评分表，写出房地产状况调整系数 ■第六步，代入完整公式计算
■第七步，综合各比准价格求出最终比准价格
【例6-12】为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见表6-6，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见表6-6。在表6-6的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。 可比实例价格修正和调整表 表6-6
成交价格 成交日期 交易情况 房地产状况 可比实例1 8000元人民币/m2 2011年1月1日 +2% -8% 可比实例2 1300美元/m2 2011年3月1日 +3% -5% 可比实例3 8800元人民币/m2 2011年4月1日 -3% +6% 更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 www.clubtopsage.com
2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
[答疑编号505561060306]
『正确答案』该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下： （1）测算公式
比准价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 （2）求取比准价值V1：
（5）将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：
估价对象的市场价值（单价）=（8 609.76+8 642.39+8 515.85）÷3 =8 589.33（元人民币/m2）
【例6-13】为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅的交易实例为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格及成交日期，见表6-7。 可比实例成交价格及成交日期 表6—7
成交价格 成交日期 可比实例l 3 700丸f心 2011年3月15日 可比实例2 4 200元／m2 2011年6月15日 可比实例3 3 900元／m2 2011年7月15日 （2）交易情况的分析判断结果，见表6—8。表中交易情况的分析判断是以正常
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