深圳平湖物流基地建设项目进展实践报告1

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高 等 教 育 自 学 考 试

《项目论证与评估》

实践报告

题 目：________________

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深圳平湖物流基地建设项目进展实践报告

问题一：深圳平湖物流基地建设项目可行性分析

项目可行性分析是为初始投资和整合决策提供综合完善的分析系统。项目前期政策因素、经济因素、环境因素、行业因素及竞争因素等方面进行全面的调查研究和比对分析，预测操作可行性；项目未来所具有影响性的产品服务主体、配套条件、专业技术、市场经济和人力资源进行对应评估和条件分析，结论成功、失败率。最终确定项目是否具有投资可行性或继续运营必要性。

项目可行性分析在很久以前以多种形式进入多元市场，以往和现在的多数小型商业行为中，项目可行性分析变化成为“经验”，一位或几位资方坐在一起几个小时就可以决定一个项目的投资，结果不难想象。一个项目的成功或失败，可行性分析占有绝对性比重，无论一位多么优秀的企业家也需要对一个项目进行完善的可行性分析研究，对数据的科学分析来帮助最终决策。项目可行性分析是项目进行时的重要环节，每个项目执行前如果有正确的项目可行性分析，那么它已经成功了一半。

深圳平湖物流基地的建设是在原规划的平湖仓储区没有取得实质性的开发建设的基础上，依据《加快平湖物流中心基地建设的调研报告》而相应转型开发建设的。基地建设领导小组对平湖物流中心基地建设采取调整规划，重新整合的方式对基地建设计划进行了调整，启动了基础设施建设，以政府搭物流“平台”让物流企业入场“唱戏”的方式，招商引资，发展物流。深圳平湖区项目建设有政策依据，整个项目经过论证研究。在技术上有可行性。

项目出让土地以4.4平方公里的约80%为可出让土地面积计算，总出让面积为320万平方米。出让价格根据深府83号《关于印发第八十三次市用地审定会议纪要的通知》，对平湖物流园区按商业25%，每平方米500元；仓储75%。根据土地出让的文件，该项目的建设在后期资本回收率较高。可产生一定经济效益，在经济效益上具有可行性。

可行性研究报告，简称可行性报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。 可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

可行性分析应从以下几个方面着手：市场分析分析计划中的创业项目市场定位、动能；市场竞争对手和竞争优势；商圈及顾客群体；项目的市场生命期及销售潜力。

可行性研究是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性研究应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

问题二：深圳平湖物流基地建设项目不确定性分析以及相关对策研究 不确定性是指人们在事先只知道所采取行动的所有可能后果，而不知道它 们出现的可能性，或者两者均不知道，只能对两者做些粗略的估计，因此不确定性是难以计量的。

深证平湖区物流基地建设项目不确定性主要在：出让土地收入、总成本、总利润存在不确定性。

财务上的不确定性：

序号 变化因素 1 2 3 6 7 基本方案 投资+10% 投资-10% 收入+10% 收入-10% 基本收益率 13% -7% 35% 33% 7% 在整个项目实施论证中基本方案中基本收益率为13%，而具体项目有有些投资增加收益率上升，而有些投资收益率下降。存在极大的不确定性。这种不确定性主要表现在财务上的不确定性，进而体现在项目实施中的不确定性。以下对项目实施中的不确定性经行分析。

一、不确定性因素产生的原因

1. 所依据的基本数据的不足或者统汁偏差 2. 预测方法的局限，预测的假设不准确 3. 未来经济形势的变化 4. 技术进步

5. 无法以定量来表示的定性因素的影响

6. 其他外部影响因素，如政府政策的变化，新的法律、法规的颁布，国际政治经济形势的变化。

二、不确定性分析内容

不确定性分析就是根据拟建项目的具体情况，分析各种外部条件发生变化或者测算数据误差对方案经济效果的影响程度，以估计项目可能承担不确定性的风险及其承受能力，确定项目在经济上的可靠性，并采取相应的对策力争把风险减低到最小限度。在深圳平湖区工程项目中的不确定性主要体现在财务上的不确定。

三、不确定性分析的方法

常用的不确定性分析方法有：盈亏平衡分析 敏感性分析。 （一）盈亏平衡分析

盈亏平衡分析也称量本利分析，就是将项目投产后的产销量作为不确定

因素，通过计算企业或项目的盈亏平衡点的产销量，据此分析判断不确定性因素对方案经济效果的影响 程度，说明方案实施的风险大小及项目承担风险的能力。

根据生产成本及销售收入与产销量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可分为：

线性盈亏平衡分析 非线性盈亏平衡分析。

线性盈亏平衡分析的前提条件如下： 1．生产量等于销售量

2. 产销量变化，单位可变成本不变，总生产成本是产销量的线性函数 3. 产销量变化，销售单价不变，销售收入是产销量的线性函数

4．只生产单一产品；或者生产多种产品， 但可以换算为单一产品计算，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。 ( 二 ) 敏感性分析

敏感性分析法则是分析各种不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，并计算敏感度系数和临界点，找出敏感因素。

一般来讲，盈亏平衡分析只适用于项目的财务评价，而敏感性分析则可同时用于财务评价和国民经济评价。

分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况 确定敏感性因素

可以通过计算敏感度系数和临界点来判断。

1. 敏感度系数（相对测定法）：就是用评价指标的变化率除以不确定因素的变化率。

敏感度系数提供了各不确定性因素变动率与评价指标变动率之间的比例 .但不能直接显示变化后评价指标的值。为了弥补这种不足，有时需要编制敏感分