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【投资避风港】
目前，多家房地产机构的诸多迹象显示，继二季度持续回暖后，北京写字楼市场继续保
持上行趋势。从写字楼档次变化来看，中、高档写字楼快速增多，销售价格也在不断攀升。
进入10月以来，北京住宅市场历经两次大的调控政策影响，市场呈现观望态势，而纵观写字楼市场，持续前9个月的强劲势头，整体表现依旧
2010-2015年中国商业地产市场投可圈可点，来自各行各业强有力的办公需求，使得市场
资分析及前景预测报告(共五卷)空置率进一步下降。在对北京商业地产市场成交结构进
中投顾问发布的《2010-2015年行分析后发现，在商业地产全面回暖的过程中，综合体
中国商业地产市场投资分析及前景写字楼项目正在扮演着越来越重要的角色。
预测报告》共十八章。首先介绍了
商业地产的相关概念、分类及特点 投资怎样的写字楼升值潜力更大？专家认为，投资
等，接着分析了中国房地产行业和写字楼不仅要首选地段，还要查看这些写字楼周边环境
商业地产市场的现状，然后具体介以及硬件设施。据金贸中心5A纯写负责人透露，目前已
绍了商铺地产、写字楼、工业地产、有数家世界500强企业和国字头企业，正在操作整购项
购物中心地产的发展。随后，报告目中独栋写字楼事宜，而项目中的散售部分也成为金融
对商业地产市场做了区域发展分街[7.10-5.96%]“置换计划”中外迁高端产业的争夺焦
析、重点企业经营状况分析、竞争点，大部分房源正处于深度洽谈阶段。
格局分析和投融资分析，最后预测
了详细>> 【价值磐石】
城市综合体作为一种新兴的物业业态，为北京的城市发展、城市定位及商业发展等创造了无限的机遇，无论投资力度还是GDP增长等各方面的拉动都效果显着。
某地产机构资深人士表示：“多种业态组合而成，集商业、办公、公寓、住宅等功能于一体的城市综合体，风靡中国大中城市已成为大趋势。城市综合体的发展热潮，带来了全新的写字楼发展模式，综合体写字楼已成为一股新的商务力量。写字楼、住宅和商业，是一种相互补益的物业形态，都会为对方带来旺盛的人气和商气。”
以位于西二环核心地段的金贸中心城市综合体为例，占据西二环与北二环交汇处金角之位，优越稀缺的地段，更因为市中心拆迁成本和难度越来越高，未来难有同类产品问世。良好的长期稳定投资回报，受经济周期影响小，中长期稳定。如香港李嘉诚等大地产商为了抵御周期性风险，均会保有一半左右经营、租赁性物业。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出，为了拉住房价“这匹脱缰的野马”，2010年4月11日开始，中国政府连续出台了贷款利率上调，二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。
详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 21
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【市场所趋】
就商业地产来讲，北京已从传统单一的零售型百货业态，向城市综合体，以及购物中心为主体的业态形式上转变，更突出城市功能性、复合型模式，在某种程度上要比住宅来得更加持续、更有力度和扩张性，住宅地产开发靠的是主体，现在市场紧缩，国家金融政策及房地产泡沫，都会影响其发展。在时间节点上，现在正是商业地产发展的大好时机，此时市场更需要商业市场来带动，把握好整体房地产市场发展、商业地产以及住宅市场的平衡关系，
从某种意义上来说，综合体写字楼还将在某种程度上促进经济发展和城市形象的整体提升。
已逐步明确了未来商业投资的前进趋势。
业内人士表示，投资写字楼等商业项目，综合体写字楼租金回报率更高。位于西二环的金贸中心项目地理位置优势明显，四线地铁交集，网状交通体系配套完善。尽管目前住宅市
场仍是投资的主流，但一些有眼光的投资者，已经逐渐把目光投向了综合体的写字楼市场。CBD东扩
2009年5月，北京朝阳区CBD东扩方案规划审批获准，CBD核心区将东扩约3平方公里，南
东扩区将根据绿色低碳的发展理念，至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环。
力争成为低碳经济试点区，着重发展总部经济、国际金融、高端商务等产业。东扩区在建设中还将实施“定制楼宇”服务，以尽可能满足客户对高档写字楼的需求。同时，由朝阳北路向北到农展南路增加了占地面积为3.97平方公里的规划控制区，作为未来CBD的产业功能补充并预留发展空间。
目前CBD的范围是建国门外大街以北、东大桥路以东、西大望路以西、朝阳路以南。按照规划，北京市区两级财政将投入资金150亿元用于东扩区的基础设施建设，预计6到8年建成。 金融街西扩
2007年10月，北京市批复“金融街拓展和功能完善意见”，决定从东、南、西三个方向适度拓展金融街。金融街现已入驻金融机构、企业1500多家，从业人员4.4万名，60家国内外大型金融机构总部聚集于此。根据规划，金融核心区将从原来规划的1.18平方公里拓展为2.59平方公里。除新建项目外，西城区还通过置换存量资源的方式获取金融产业发展的“新楼盘”。把不符合产业定位的企业迁出。目前，国内外30多家大型企业正在和西城区洽谈，争取入驻金融街。
随着第一阶段开发资金的陆续到位，西城区金融街西扩工程正式启动。截至2009年8月，金融街西扩项目累计完成1.3亿元拆迁投资。作为2010年及今后几年内西城区重要的开发项目，金融街西扩项目将在一定程度上解决西城区开发空间有限的问题，为西城区提供大量可
中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。
详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm 22
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供开发投资的土地资源，在拉动完成投资增长，促进当年房地产投资回升的同时，拓展了西城区未来几年的投资潜力，为房地产投资的可持续增长提供坚实的发展基础。 中关村转型
中关村西区东起中关村大街，西至苏州街，北起北四环路，南至海淀南路，规划占地95公顷，公共建筑（写字楼）规模约250万平方米。规划用地面积仅占中关村科技园区海淀园的0.5%，却是商业物业最集中，人流量最大的区域。
， 北京市海淀区人民政府8月初发布的《关于加快推进中关村西区业态调整的若干意见》
明确中关村西区的功能定位是：以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。根据该定位，不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。目前中关村西区业态较为混乱，高新技术产业、电子贸易业、商务服务业、商业等多种业态并存，电子卖场重复建设现象严重，商业所占比例偏高，科技、金融特色不突出，与中关村西区新时期的发展定位存在较大偏差。鼓励发展创新要素类、科技金融类、科技企业总部和研发中心类、高技术服务业类和文化创意产业类五大类产业，符合中关村国家自主创新示范区发展需求。 城南计划
2009年5月，在历时1年零3个月的摸底调研之后，
市发改委就城南发展计划形成了初稿，开始广泛征求社会各界意见。2009年9月24日，吉林副市长代表市政府在人大常委会上作了“南城发展议案办理”的报告，宣告《行动计划》的正式出台。
按照计划，城南将建成“一轴一带多园区”的产业发展格局；在未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，推动南城快速崛起。《行动计划》出台不足一个月，丰台区的两块地就以之前两倍的价钱被拍走。不仅如此，丰台的丽泽商务园、科技园签约单位的数量也有明显增加。
在“城南计划”实施过程中，北京将重点支持一批带动性强的产业项目在城市南部地区实施。主要包括高端服务项目、高新技术产业和现代制造业项目、优势农业产业项目和重点镇产业项目、新型替代产业项目等。在各区需求的基础上，按照集中财力分阶段解
2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细>>
中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 23
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决一批问题，实现重点突破的原则，围绕产业发展这个核心，以开放的姿态规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等多个园区。
广州
亚运城周边写字楼成价格洼地
亚运会即将在广州召开，这次体育盛会不仅极大地拉动广州经济，更令番禺“新城”飞速发展。广州新城规划、亚运城 (论坛 新闻 视频)、大量市政建设，在巨大的区域发展前景下，这一“城市副中心”的写字楼却仍处于价格洼地。
“我们每平米的租金最低只有20元，仅相当于市区的1/5。”位于亚运城附近的清华科技园广州创新基地，吸引了不少高新企业进驻，负责人表示，由于技术型企业对市中心依赖度低，因此这一价格优势对他们非常有吸引力，“由于是近郊，生态环境保持很好，这里的办公模式和市区的高楼大厦截然不同，是一种绿色的生态办公环境。
【亚运前景下的价格洼地，高新企业集中的产业圈】
早在《广州面向2010年亚运会的城市规划建设纲要》中，就已经确定了“两心四城”的空间格局，即天河新城市中心、广州新城中心、亚运新城、大学城、白云新城、花地新城，其中以番禺为主要辐射区域的广州新城建设是其中的重点。
“随着广州新城规划的落实，配套的不断完善，亚运城板块周边的区域发展潜力无可限量。但相比广州中心城区而言，这里的商业物业、写字楼的租金仍处于价格洼地。”位于亚运城附近的清华科技园广州创新基地，是广州大型创新科技园区之一，其负责人认为，与传统市中心商务圈相比，这里虽然并不适合商务、金融等类型企业，但对技术性企业而言，却是再合适不过。
据了解，以清华科技园为中心，番禺区几乎把整个东北部都划作了现代产业基地，作为推进产业布局调整和产业升级优化的重要基地。目前，已经有不少信息服务、IT、新材料研发的企业机构，进驻清华科技园区，逐步形成高新企业聚集的产业格局。
没必要为此承受高租 广州清华科技园负责人认为，技术型企业对市中心的依赖度不高，
金，而近郊的写字楼、科技园的低租金优势，相对安静的环境，对他们而言更加适合。而未
官桥等站，届时和佛山及东莞深圳等珠三角高新来的佛莞城际轨道更途径本区域的莲花山、
技术和制造产业基地联系将更加紧密。
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，购物中心产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。超大规模购物中心（Shopping Mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 24
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【绿色生态环境，不同于市区的办公模式】
除了良好的区域前景和租金价格相对“洼地”的优势外，近郊的自然环境，也形成了截然不同于市区的生态办公模式。
“国外的科技型企业，很多都是在青山绿水之间办公的。”据广州清华科技园负责人介绍，目前在国际上，硅谷的花园式生态办公，可以说是现代最符合知识经济特征和人性化要求的办公模式，亦最符合人类的回归自然的诉求。据美国的绿色生态建筑机构曾做过调查，选择在绿色生态环境中办公，可大大提高员工的健康状况，提高工作效率10%以上。
因此，清华科技园广州创新基地保留了原来的水库、湿地、山体和树林等原生态环境，与人工建筑融合在一起，独厚的岭南山水环境，成片的自然水域，起伏的丘陵，打破了传统写字楼封闭式的空间设计，将人性化交流、休闲等功能的设计融入企业办公中。
“绿色生态的办公环境，员工保持舒畅清醒，这样更能激发创意灵感，提高工作效率。”清华科技园广州创新基地负责人介绍，目前多家从事信息服务、节能减排、新型材料和生物医疗的企业和研究机构，已经进驻园区首期，而二期将采用人工湿地与自然水系相结合的特点，以简洁现代的建筑设计理念，打造符合亚热带气候特点的科技企业园区。随着项目83万平米的总规模逐步建设完成，清华科技园广州创新园 (论坛 新闻)区可望成为华南地区最大的生态办公园区。
广州四季度写字楼空置率恐上升
2010年10月下旬，国际五大行之一高力国际发布最新市场研究报告，显示2010年第三季度，广州市甲级写字楼信心进一步增强，投资者纷纷入市，写字楼市场成交火爆，售价上升明显。同时，因受带亚运会、城市规划等影响，多个项目将在第四季度推出，大体量新增供应将导致招租压力增大，短期内市场难以消化，预期空置率将有一定程度的上升。
报告指出，相比于二季度投资者的观望态度，三季度有多宗大面积写字楼成交，包括广州银行以14亿元购买普惠国际广场半栋写字楼物业并获得冠名权，恒大以19亿元整体购买佳兆业广场近9.3万平方米写字楼物业等。下一季度，尽管有数个甲级写字楼项目推出市场，但实际可售货量不大，预期成交量将有所回落。此外，受投资市场需求拉动，预计第四季度写字楼的售价仍有上升空间。
展望2010年第四季度，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，整体经济走势持续趋好，加上新的楼市调控政策(如“限购令”等)对住宅投资市场冲击影响，将进一步刺激写字楼等商业地产投资需求。由于目前市场上高端优质写字楼可售数量不多，有些项目只租不售，预期写字楼售价仍有上升空间。
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，我国的购物中心建设起步较晚，开始于二十世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。2006年起，国内大中城市开始相继出现典型的购物中心模式，标志着中国的购物中心开发开始迈上理性之路。
详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm 25
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