腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告
以温泉资源和旅游项目作为支撑的酒店用地，按国内平均产出10万/亩计算，可利用土地约600亩，则土地开发价值总量约为6000万元。
再加上地表水资源和景观资源的持续开发利用，预计本项目拥有的资源开发价值总量在年均1.9亿元左右。
四、建设规模与设计方案
1.建设规模与建设方案构成
（1）旅游接待规模：一期开发接待能力30万人次/年；远期70万人次/年。
（2）项目建设规模及投资收益预测：开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。
2.规划设计原则与设计方案的比选
规划设计原则：保护性开发；自然生态；地方文脉；人性化游乐；可持续发展；建筑风格与特色；打造有吸引力的外部空间。 规划设计理念与构想
（1）项目区性质：构筑具有地方特色、文化底蕴深厚、文明安全、符合当前世界休闲旅游健康趋势的国际性度假酒店。同时要符合可持续发展理念和对自然资源保护性开发的要求，在促进当地旅游产业发展的同时，切实做好对北海地热温泉资源的保护。
（2）环境理念：寻觅场所灵气，提升自然潜质，创建面向世界
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的云南旅游的健康休闲基地。“人与自然和谐发展”，建立一个充分体现人与人、人与自然和谐发展的、有地区特色的、高标准的温泉度假酒店。
（3）景观目标构想及功能：充分体现火山地热风景名胜区的独特魅力，依托项目周边优美雄伟的高黎贡山和流沙河的立体景观，打造一个具有地方建筑特色的温泉度假旅游项目，小桥流水、鸟语花香、四季如春、周边景观动植物多姿多彩，实现人与自然的真正和谐共处。 本项目规划设计依据上述原则和思路本着公平、公开、公正的原则邀请国内外高水平专业机构进行设计方案比选，最终选择最佳设计方案。
3.推荐的建设规模与设计方案
经比选后最终选择的设计方案的建设规模为81000平方米，占地面积为600亩。（详见初步设计方案）
五、项目投资回报分析
1、温泉康体SPA：占地100亩，建设大众型温泉浴场12000平米，
国际温泉康体SPA6000平米，高级温泉水会3000平米。最高接待能力5600人/日，总投资6880万、日均接待量1000人次、年接待量36万人次，年营业收入5600万。
序号 1
分项名称 总占地面积 单位 M2 数量 66600 备注 26
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2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 总建筑面积 接待规模 建筑密度 容积率 绿化系数 建设总工期 总投资 M 人次/日 ％ ％ 年 万元 221000 5600 16 0．35 68 3 5880 5600 1825 800 3775 2975 38 36 温泉出水量5000立方/日 日均营业收入16万（1000人次，为容量的20%） 部分优惠 部分减免 所得税后 年经营收入 万元 营业成本 税费总额 利润总额 税后利润 财务内部收益率 财务净现值 （Ic＝7%） 万元 万元 万元 万元 ％ ％ 14 投资利润率 15 16 万元 21800
2、 户外运动休闲公园：占地面积400亩，为休闲主题运动休闲公园及会所。最高接待能力1600人/日、总投资6080万元、日均接待人次600人、年营业收入1800万。
序号 1 2 3 4 5 分项名称 总占地面积 总建筑面积 接待规模 建筑密度 日均接待人单位 M2 M2 人次/日 ％ 数量 266000 3000 1600 0.5 600 备注 400亩 27
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次 6 7 8 9 10 11 12 13 绿化系数 建设总工期 总投资 营业成本 税费总额 利润总额 税后利润 财务内部收益率 财务净现值 （Ic＝7%） ％ 年 万元 万元 万元 万元 万元 ％ ％ 万元 85 2 4120 1800 480 200 1320 1120 20 18 9800 日均营业收入5万（600人次） 部分优惠 部分减免 所得税后 年经营收入 万元 14 投资利润率 15 16
3、温泉度假酒店：占地面积约100亩，规划五星级客房500套左右，具备举办大型商务会议功能。平均开房率65%、总投资28000万、年营业收入6800万。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 分项名称 总占地面积 总建筑面积 客房规模 建筑密度 容积率 绿化系数 建设总工期 总投资 营业成本 税费总额 单位 M2 M2 套 ％ ％ 年 数量 66660 60000 500 25 0．45 65 3 8943 1825 800 备注 100亩 100栋产权式别墅 二期 平均开房率为65%（500元/间） 部分优惠 部分减免 万元 28000 万元 万元 年经营收入 万元 28
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