中原地产发布：2010年东莞房地产二级市场分析与后市展望(原始版)

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一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、

经济面--------------------------------------------------------------------------------------3 政策面--------------------------------------------------------------------------------------8 资金面------------------------------------------------------------------------------------ 11 市场面： --------------------------------------------------------------------------------- 12 市政规划 --------------------------------------------------------------------------------- 14 新增供应分析 --------------------------------------------------------------------------- 19 需求分析 --------------------------------------------------------------------------------- 22 供需分析 --------------------------------------------------------------------------------- 27 库存供应状况 --------------------------------------------------------------------------- 28 新开工分析 ------------------------------------------------------------------------------ 29

十一、 价格分析 --------------------------------------------------------------------------------- 29 十二、 2010年销售排行榜 --------------------------------------------------------------------- 31

一、 经济面

全球宏观经济要闻 欧洲债务危机 国际黄金疯狂上涨、 原油价格震荡上扬 美元走软 大宗商品价格反弹 简述及对房地产市场的影响 债务危机（希腊、爱尔兰）贯串全年，暴露出外围经济仍不稳定，给投资者一定的打击. 大宗商品飞涨，通货预期加强，资金涌向黄金、稀有金属、高档物业等相关保值产品。 原油价全年涨幅超过20％，黄金超过25％，棉花则更是飙涨超过100％。全球粮价也预计在年底创下历史新高。 中国、韩国、巴西、印度今年的通胀率均超过政府设定的上限。货币政策转向成为这些国家的共同选择。 上半年依然保持强劲复苏势头，但年中后增速骤然减缓，加之失业率居高不下，通货紧缩风险隐现，美联储在１１月推出第二轮量化宽松货币政策。 新兴经济体通胀加剧 美国第二轮量化宽松货币政策 黄金价格走势

美元指数

原油价格走势

全球经济缓慢复苏，中国经济增势强劲。

2010是相当复杂的一年，给宏观经济带来巨大考验和挑战。全球经济总体保持复苏势头，GDP增速达4.6%左右，但各经济体的复苏进程出现了明显的分化，不利因素仍然存在。美国就业状况未有明显改善，欧元区各成员国经济出现分化；日本受日元升值、内需乏力的影响，经济增速有所下滑。新兴经济体（中国、印度、巴西、韩国和俄罗斯等）仍是引领全球经济增长的主要动力，但增速也有所趋缓。世界发达经济体继续推行量化宽松的货币政策，部分增势强劲国家的通胀压力加大，主要金融市场大幅震荡。2011年世界经济的增长速度估计在4%左右，债务危机、失业率高企、贸易失衡、汇率纷争等一系列复杂问题，将是经济持续复苏所面临的主要困难，而破解的关键在于各国经济政策的相互协调。

回顾近几年中国经济运行情况以及调控政策的运行轨迹：2007年底，中央经济工作会议定调为“两防”（防止过热与防止通胀），这是调整的开始。但到2008年底，面对全球金融危机，国家出台4万亿元经济刺激计划，政策重心就是保增长了。在2009年财政政策和适度宽松的货币政策贯串全年，信贷投放规模放大，使得2010年第一季度出现局部过热的迹象，GDP增速达11.9%，大大超出了市场预期。然后由于外围经济并不乐观，中国经济在房地产新政出台、人民币迫使汇改、上调存款准备金率等政策效应下，第二季度经济增长有所放缓；出于经济“二次探底”的担忧，加上进入6、7月份以来，我国不同地区遭受了极端自然灾害的袭击，尤其是进入7月份之后的南方洪灾给我国经济造成了严重的损失，经济下滑的预期加

强，因此在下半年的政治局会议上，重提保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第三季度信贷有所放松，同时人民币升值与通胀预期日益加大，加上物价飞速上涨，外资热钱流入，使得四季度政府对货币政策进一步收紧，提高存款准备金率以及加息等手段，房地产9.29新政加码升级，显示了政府管理通胀的决心。

2011年，纵观美洲、欧洲、亚太、澳洲、非洲等各国股市，绝大部分在年初表现持续上涨，反映出投资者对经济复苏持续增长、流动性宽裕、通胀预期持续等抱以较为乐观的经济预期。中国经济由于担忧通胀和过热增长，增长速度有所放缓，但仍然保持较高增长速度。货币政策由适度宽松向稳健转向，预计市场资金面短期有所趋紧，但由于通胀持续，投资需求仍然趋向活跃，市场资金面表现先紧后松。

经济与政策： 年份 经济大环境 美国次贷危机持续恶化，金融市场动荡不稳定，全2007 球通胀压力较大。中国经济增长存在由偏快转为过热的风险 美国次贷危机加速全球蔓延，金融市场持续恶2008 化；全球股市暴跌；中国经济增速放缓，出台“经济救助”措施 全球经济开始复苏，中国2009 经济开始企稳回升，中央政府继续巩固经济企稳回升势头 史上最严“4.17”新政出全球经济继续平稳复苏2010 回升，中国经济平稳较快发张，通胀预期与人民币升值压力加大 2010年六次上调银行存款准备金率至18.5%，二次加息 台，“9.29”新政继续升级加码：首套房首付三成；二套房首付五成；停止三套房贷；严格限制异地臵业；严格执行“问责制”、、、、、、、 全球经济预期看好，我国经济复苏持续增长。 “积极”的财政政策和“稳健”的货币政策 调控政策仍将持续，保障性住房供应明显加大 继续执行适度宽松的货币政策 维持原有的较宽松的房产政策 货币政策 9月15日上调存贷款基准利率；9月25日上调年内五次加息 9月16日6年来首次下调贷款利率；9月25日下调存款准备金率1%；10月8日继续下调贷款利率；10月15日继续下调存款准备金率 楼市强劲回暖，“量价齐升”价格上涨较快 量价走势整体平稳，新政后成交分化，一线城市量跌，二三线城市影响较小 成交量下跌，价格或有所下滑 东莞楼市预计成交量增加，价格稳中有升 受新政影响供应明显放缓，需求受到压抑 回暖过快，供不应求，价格上涨较快。 地方政府纷纷出台房地产刺激政策：购房补贴；契税优惠；利率优惠；首付比例放宽等。 较严重的“量价齐跌” 严重供不应求，房价迅速大幅跌入谷底 房产新政 “9.27”新政：提高开发商资本金比例至35%;首套房成；基准利率1.1倍 全国楼市 “量价齐升”，价格疯狂上涨 东莞楼市 严重供不应求，价格跳跃式上涨 存款准备金率至12.5%；首付2-3成，二套房首付四2011 资料来源：东莞中原研究中心 1、 经济平稳复苏，通胀与人民币升值压力剧增。

季度 2010年第一季度 2010年第二季度 GDP（亿元） 81622.31 91217.69 同比增幅 11.9 % 10.3 %