珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
寓租金高企不下，如新大厦月租达120元/㎡，而较旧的酒店式公寓租金水平则逊色不少。
另外，花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆等五星级酒店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为180~200元/㎡，而及金亚花园、岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到300元/㎡左右。
酒店式服务公寓租赁价格如下图所示：
外籍人士高级公寓租价比较租价（元/㎡）350300250200150100500店式30090~120180~200公寓 的高档公寓店式服务别墅专业性酒五星级酒店附带二沙岛顶级 酒
相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店，随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力。
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4. 客户类型 1） 租赁用户
? 跨国公司工作的外籍人士
外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。
据广州市经委统计，截止2001年3月底，驻穗的外国机构已达2672家，比1999年增加了270多家；2002年外资企业达15000多家，世界500强的跨国公司有100多家已进驻广州。目前，常驻广州工作的外籍人员目前已超过3万人，加上其家属将近10万人，这个数字还在逐年递增。
这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的住房津贴（高达2000~5000美元/月），以公司的名义租房。除了一些中高档酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选择豪华、服务完善、又有家的感觉的国际公寓作为居所，从而形成了一批稳定的客源，这些租客以来自欧美、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主。
另外，这些外籍人士有一个特性，就是喜欢“物以类聚，人以群居”，往往有一个地方居住感觉良好，然后便会召唤一大群同国籍的人士同来，憩居成一个同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租赁总比例的50%以上。
注：在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、阿拉伯国家、东南亚国家。 ? 港澳台人士
由于广州市毗邻港澳，地理位置及及投资环境优越，粤港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台商在广州的投资项目逐年增多，2002年底，仅台资企业就有2144
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家，实际利用台资64.28元亿美元。另外原籍广州的海外侨胞有135万人，澳港台同胞83万人，归侨、归眷、港澳台同胞亲属100多万人。平均每年有数百万人次的港、澳、台人士来穗探亲访友和从事经济文化活动。
目前，常驻广州工作的港澳台籍人士有约60万人，其公司企业中按其职位高低给予2000——20000元/月的住房津贴，一般职员为2000—4000元/月，而高层管理者达20000元/月。其中，长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业，有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就包括酒店式公寓。
? 高收入的国内白领（金领）阶层
为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场，这些人收入高，崇尚自由，注重生活品味，。据2001年第五次人口普查统计，广州市总人口为994.3万人，本市户口人数702.66万人，外来人口超过300万人，其中很大一部分属于高学历、高收入的“飘一族”，他们流动性强，讲求生活质素，暂时没有稳定的居住愿望，构成了公寓租赁市场的潜力股。
不过，这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂，而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一些高级职员的住房津贴每月有1500—2500元），所居住的寓所一般租金介乎1000—2500元/月，故国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流。
2） 投资者
现时国际公寓的回报率可达10%以上，比一般的住宅4%-7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近，风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受
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一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎。
5. 酒店式公寓经营管理特点
1) 软硬件配置及实际服务功能
作为公寓，尤其是国际公寓，自然对物业有相当严格的条件限定：
2) 一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生
活社区，就是拥有优美的山水景观；
3) 二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内
部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计；
4) 三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、
游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要配备商务中心及外语儿童学校；
5) 四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐
饮配送、金钥匙服务等。
目前广州酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、通讯等必备条件都已被市场消化，但软件方面则无太多自身特色，近几年来仅有万科园、新大厦较为突出。其中新大厦配套硬件先进，又引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服务，满足了外籍住客的使用需求，故市场形象良好。而早期一些公寓如63层B附楼，其配套功能早已满足不了住户的需求，导致公寓档次难以攀升。
2) 经营管理水平
如从空置率来看，广州市各酒店式公寓的经营尚算理想，
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