珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管理好，出租率最佳，普遍达到8成甚至9成；而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日渐式微的趋势。
酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最大的价值及利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒店式公寓也不例外。
经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思维、市场定位、形象树立、物业管理等方面。对于酒店式公寓来说，在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。在此基础上，经营思维导向、形象树立与包装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。
——在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面的成功颇值得借鉴。
3) 酒店式公寓的开发与成长期
因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理，一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否成功，还要看以下六个细节方面：
（1） 一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜
力；
（2） 二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需
求；
（3） 三看内部管理。管理人员需具备优秀的专业素质水
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平，还要有奉献精神，并重视品牌效益；
（4） 四看完整经营计划。应该要有每年、每月，甚至每
周的租务计划；
（5） 五看推广宣传。持续、稳定的市场传播是物业发展
的基础；
（6） 六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环
境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。
6. 市场竞争状况
因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到200米，其“明争暗斗”最具代表性。
祈福华厦与富城花园竞争表
竞争内容 楼盘 祈福华厦 价格 一年以上租价可低至85折 3个月、半年或一年价格都可以洽谈，最低可低至面价的8折以下 物业管理 坚持一贯高素质 出租率 90% 以上 实际形象 档次高贵胜出一筹 开业时间 比富城花园迟些 富城花园 因为外立向祈福华厦曾经低至3面及物业看齐，但感成，现在出管理等稍觉仍然逊色租率为7成逊，市场形不少 左右 象不及祈福华厦 广州市最早的国际性酒店式公寓 另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业化的酒店式公寓作为居所外，如花园酒店、中国大酒店这样的五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。
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五、 近两年公寓类型物业的销售情况
近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的新大厦、远洋明珠大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。例如，新大厦2001年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售率早就超过了90%。
六、 近期公寓类型物业的供应量
近期，位于珠江新城的双城国际上周正式推出100套30-40平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在7500-8000元/平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮。据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界200套、中怡城市花园1栋33层国际公寓约300套、凯旋新世界超过200套、东湖御苑一座200套以及在建的凯旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过1000多套。
近期公寓类型物业供应量供应量(套）10008006004002000300100200200200约1000中怡城市花园双城国际时代新世界凯旋新世界东湖御总苑新增供应量
需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列数
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字是已知道其即将作为公寓物业发售数量。
在售或潜在供应的公寓的户型间隔
公寓项目 中怡城市花园 双城国际 时代新世界 二房80~90㎡ 三房100~130㎡ 凯旋新世界 未知 公寓间隔面积 二房60~70㎡ 一房35~55㎡ 以上所知的楼盘的户型间隔偏小，而从了解的情况看，这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓的要求，故可判断：
今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓。
七、 未来两年酒店式公寓的开发情况
在广州，未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认，据悉，在广州大道与天河北路交界处，有个别可能是商务公寓或酒店式公寓的项目在酝酿中，另外，在五羊新城珠江新城一带，凯旋会、颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设，最终定位结果尚未知。总体上，从已经掌握的资料来看，未来两年潜在开发的酒店式公寓项目不多。
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